Елин Владимир, к.т.н., Председатель совета директоров ЗАО Smart Logistic Group (www.slg.ru)
Интервью для Интернет-портала М2

Вопрос: Как вы оцениваете московский рынок складской недвижимости на сегодняшний день?

Ответ: Хотя кризис в России уже практически закончился, не все так просто в сфере складской недвижимости Московского региона. Дело в том, что за 1.5 года кризисных явлений в нашей экономике, многое изменилось в деятельности складских девелоперов. До кризиса, большинство финансовых моделей окупаемости складских проектов не учитывало ни прихода потенциальных кризисов, ни значительной коррекции цен на складскую недвижимость. И вот почему. В период взрывного роста цен и объемов складской недвижимости в двух ключевых экономических регионах России: в Московской и Ленинградской областях, никто даже не задумывался, что может быть кризис в этой отрасли. Тогда, в виде примера, правда говорили о Польше, где действительно под впечатлением прирастания Восточной Европы началось бурное строительство логопарков. Международные девелоперы уж очень оптимистично рассчитывали завоевать польской логистикой пол-Европы. Не получилось!

В России чуть другая история, здесь основной парк складских активов закладывался в счастливые годы социализма, а на сегодня, конечно и физически и морально устарел. Поэтому, в период 2006-2008 гг. в Московском регионе, за ним и в Ленинградской области случился складской Клондайк. Одни проекты компаний «Коалко» и «Пролоджикс» по 1 млн. кв. м складских объектов каждый чего стоили!? И конечно же, если бы не кризис, то в Московской области мы легко бы повторили опыт перепроизводства Польши. Хотя, можно сказать, что в СПб и Ленинградской области девелоперы уже наступили на «польские грабли». Там по некоторым расчетам существует до 30-40% пустующих вновь построенных складов класса «А».

Но вернемся к Московскому рынку. Перспективы его конечно, не взирая на перенесенный кризис, вполне оптимистичные. Во-первых, регион наиболее экономически благополучный, и потребляющий максимальное количество услуг, требующих складских запасов. Во-вторых, город Москва, как территория для складского строительства и эксплуатации фактически закрыта запретами на въезд большегрузного автотранспорта, впрочем, как и Санкт-Петербург. В настоящее время, в Москве, введено дополнительное ограничение по грузовому транспорту для перевозок по тоннажу, не выше 1 тонны на авто в пределы третьего транспортного кольца. Поэтому Московская область, с её земельными возможностями — оптимальное место для строительства складских логопарков. И, в-третьих, до кризиса, Московский регион не был перенасыщен складскими проектами на душу населения, а часть ряда складских проектов было своевременно заморожено в строительстве. Так что Московский регион один из первых получит второе дыхание в развитии, уже весной подрастут цены на класс «А». И даже в ряде логопарков возникнет дефицит в свободных площадях, в частности, это касается успешно работающего ПЛК "Северное Домодедово" (www.ealog.ru) от российского девелопера ООО "Евразия Логистик" (www.ealog.ru).

Вопрос: Насколько прямая зависимость от уровня продаж ритейлеров и активностью на рынке складской недвижимости?

Ответ: По нашему опыту, активность продаж ритейлеров находится практически в прямой зависимости от активности складских девелоперов в спокойное время при стабильной экономической ситуации в стране. Единственное, что нами было отмечено до кризиса в период складского благоденствия, так это наоборот опережение темпов строительства складских объектов, темпами продаж связанных с арендой этих складских объектов. То есть сознательное игнорирование рисков, о которых я говорил раньше. После кризиса динамика будет обратной: продажи будут впереди, а потом подтянется строительство с запозданием примерно на 6-12 месяцев. Когда всё восстановится рынок потребления, рынок кредитных ресурсов, все производственные процессы от строительства до сборки автомашин в ключевых заводах России, примерно, к 2012 году ситуация изменится до пред кризисной. То есть, девелоперы опять начнут рисковать и строить впрок, обгоняя продажи ритейлеров. Но указанная динамика будет относиться только к наиболее развитым в промышленном и экономическом отношении регионам: к Московскому региону, Ленинградской области и СПб, и к Екатеринбургу и Свердловской области.

Вопрос: Каких видов складской недвижимости не хватает в Московском регионе?

Ответ: В Московском регионе не хватает классического «B» класса, не притянутого класса «В» за уши, а складов в основном повторяющих класс «А» только с высотой хранения не более 8-9 м., ну и конечно, с упрощенным техническим вооружением, чем в классе «А». Иначе их просто экономически бессмысленно строить. При этом «Бэшки» могли бы пользоваться большой популярностью для арендаторов, в хорошем смысле не доросших до класса «А», с его необходимостью обязательного внедрения дорогостоящих WMS-систем складского учета, к достаточно дорогой высотной погрузочной технике и к высотным, многоярусным стеллажам. Мы видим, что для большой категории клиентов-арендаторов это некий переходной вариант от склада категории «D» и «С» к более современным и производительным складским объектам. А для ряда клиентов, вообще класс «А» не подходит, так как условия хранения и обработки не позволяют хранить груз на стеллажах, а только в напольном варианте. В частности те же шины, палетированные моногрузы с низкой оборачиваемостью, или негабаритные грузы и большой ряд других товаров.

Продолжение интервью читайте на:
http://www.logopark.ru/articles/nedvizhimosti_moskovskogo_regiona/