Глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев, выступая перед депутатами нижней палаты парламента, заявил, что жилищную проблему в нашей стране нужно решать за счет увеличения доли строящегося жилья эконом-класса и снижения ипотечных ставок. По мнению экспертов совместного предприятия компаний RDI и Limitless, реализующего жилой комплекс «Загородный Квартал» в подмосковных Химках, объем строительства жилья в нижнем ценовом сегменте сегодня и так очень высок. Увеличение количества новостроек эконом-класса без принятия мер по развитию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры ни к чему хорошему не приведет. А вот снижение процентный ставок по ипотеке может действительно стать частью решения жилищной проблемы.
На сегодняшний день средневзвешенная ставка по кредитам на покупку жилья составляет 14,6% годовых (в рублях, данные Банка России). А по данным мониторинга ипотечных программ 20 ведущих банков, проведенного совместным предприятием RDI и Limitless, средняя ставка составляет сегодня чуть более 13%. При этом ставка рефинансирования ЦБ РФ, от которой напрямую зависят ставки по кредитам, с сентября прошлого года держится на уровне 8,25%. Разница довольно ощутимая, но при этом не стоит рассчитывать, что все банки сразу снизят свои ставки на 4-6 процентов. Ставка рефинансирования ЦБ – это, хоть и основной, но все-таки не единственный параметр, определяющий размер ставок по кредитам. По мнению аналитиков, наименее болезненным для банков может быть снижение ипотечных ставок на 2 процента. Эту цифру эксперты и взяли за основу при моделировании развития ситуации на рынке недвижимости в будущем.
Во-первых, даже два процента – это уже довольно ощутимое снижение. Если взять для расчета квартиру стоимостью 6 млн. рублей (средняя стоимость 100 кв.м квартиры в «Загородном Квартале») и ипотечный кредит сроком на 15 лет с первоначальным взносом 10%, то получается следующая картина:
Как видно из таблицы, снижение ставки на 2% дает уменьшение ежемесячного платежа на 10%, При этом общая переплата по кредиту уменьшается на 1,25 млн. рублей, что составляет почти четверть от первоначальной стоимости квартиры. Таким образом, для конечного покупателя минус 2 процента от ставки по кредиту дают существенную экономию.
При этом для девелоперов цифра 2% тоже оптимальна. Подобное снижение не приведет к тому, что ипотека в одночасье станет доступна большей части населения. Естественно, увеличение количества потенциальных клиентов произойдет, но спрос вырастет не в разы, а на 20-25% (экспертная оценка RDI и Limitless). На сегодняшний день увеличение объема предложения несколько превышает темпы продаж, соответственно небольшой рост спроса позволил бы сбалансировать рынок.
Ну и наконец, от снижения ипотечных ставок выиграли бы частные инвесторы. Ситуация с банковскими вкладами на Кипре вынуждает россиян возвращать свои активы на родину. При этом большая часть вкладчиков – это мелкие инвесторы, размеры вкладов которых не превышают 150-200 тыс. евро. Для сохранения своих средств они с большой долей вероятности будут вкладывать их в российскую недвижимость (увеличение спроса на квартиры в конце марта-начале апреля уже является косвенным тому подтверждением). Снижение ставок по ипотечным кредитам позволило бы им приобретать с инвестиционными целями квартиры большей площади или сразу несколько квартир, взяв часть средств в кредит. При этом экономия на переплатах по ипотеке позволила бы увеличить прибыльность инвестиций.
Если предположить гипотетически, что рост стоимости квадратного метра в России на протяжении 15 лет будет составлять порядка 10%, то прибыль от покупки квартиры в ипотеку под 11% годовых за этот период составит минимум 110%. А при 13-типроцентной ставке – 90-95%. До кризиса кипрские банки выплачивали до 4,5% годовых по вкладам. За 15 лет прибыль по депозиту составила бы около 90%, то есть примерно столько же, сколько при покупке квартиры в ипотеку под 13% годовых. Таким образом, снижение ипотечной ставки на 2% дало бы частным инвесторам увеличение прибыли в долгосрочной перспективе примерно на 20%.
«Декларируемые правительством, в лице Дмитрия Медведева, меры по решению жилищной проблемы в России действительно могли бы улучшить ситуацию на рынке недвижимости. По нашим расчетам, снижение текущих ставок на 2% - это вполне посильная задача. От этого выиграют все игроки рынка недвижимости. В том числе и сами банки, за счет увеличения количества выдаваемых кредитов», - резюмирует Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия компаний RDI и Limitless.
Справка о партнерах проекта
RDI Group – одна из ведущих инвестиционно-девелоперских компаний Московского региона. Компания специализируется на девелопменте жилой и коммерческой недвижимости, управлении паевыми фондами недвижимости, эксплуатации объектов, оказание услуг в области геодезии и картографии, лэнд девелопменте/брокеридже, сельском хозяйстве. Компания была основана в 2005 г. и выступает за оригинальные проектные решения, стараясь предвосхитить завтрашний день. Сотрудники компании обладают богатым опытом мастерпланирования крупных жилых проектов, индустриального развития территорий и реализации комплексных проектов на основе сбалансированных и гибких концепций. В ближайших планах компании строительство и реализация новых уникальных по своему наполнению и масштабу проектов. В настоящее время девелоперский портфель компании представлен 10 проектами.
- Площадь проектов девелоперского портфеля: более 2 млн. кв.м.
- Общий объем коммерческих площадей сдаваемых в аренду: более 57 тыс. кв.м.
- Сроки освоения проектов: 3-7 лет
Limitless – международная девелоперская компания со штаб-квартирой в Дубаи (ОАЭ), основана в 2005 году, корпорацией Dubai World и правительством Дубая. Основной целью компании является улучшение качества жизни людей путем создания уникальных проектов, в которых естественная красота природы и эффективная инфрастуктура так же важны, как и сами дома. Компания специализируется на мастерпланировании крупных жилых районов, развитии прибрежных территорий и реализации комплексных проектов на основе сбалансированных и гибких концепций. В портфеле компании крупные проекты в ОАЭ, Королевстве Саудовская Аравия, Вьетнаме и России.
