Истории о мошеннических сделках с недвижимостью все чаще появляются в средствах массовой информации. Особенно часто объекты недвижимого имущества становятся предметом противоправных действий в отсутствие собственника.
Поддельные документы, изготовленные на высоком техническом уровне (доверенности, паспорта, правоустанавливающие документы), позволяют мошенникам добиться желаемого результата: покупатель оплачивает цену договора купли-продажи, нередко занижая ее в договоре, не зная, что титульный собственник не имел намерений отчуждать недвижимость.
Такая сделка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации является недействительной.
Собственник, обнаруживший факт совершения сделки с принадлежавшим ему имуществом, для защиты своих нарушенных прав вынужден обращаться в правоохранительные органы и в суд.
Что нужно сделать собственнику объекта недвижимости, чтобы обезопасить себя и свою недвижимость от посягательств мошенников?
С 1 октября 2013 начали действовать изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), на одно из которых следует особо обратить внимание собственникам недвижимости.
Закон о регистрации дополнен новой статей 28.1. «Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя».
Названной статей законодатель предоставил правообладателю объекта недвижимости, чье право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), или его законному представителю возможность обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
Если собственник объекта недвижимости заявит о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права (передача в аренду или залог), прекращения права (отказ от права собственности) на принадлежащий ему объект недвижимости без его личного участия, то при обращении иного лица для совершения каких-либо действий с данным объектом, заявление иного лица и представленные на государственную регистрацию документы будут возвращены без рассмотрения.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления.
С целью внесения такой записи о невозможности регистрации перехода права на объект недвижимости собственнику (или его законному представителю) следует лично обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в ЕГРП, в котором необходимо указать о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия.
Запись вносится в ЕГРП без уплаты государственной пошлины.
В соответствии с п.2 ст. 28.1. Закона о регистрации запись в ЕГРП о заявлении о невозможности государственной регистрации погашается на основании:
решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника, т.е. в том случае, когда сам правообладатель обратится в регистрирующий орган для совершения сделки);
заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
вступившего в законную силу судебного акта.
Запись в ЕГРП о заявлении о невозможности государственной регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава - исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.
При наличии в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без личного участия правообладателя совершить сделку, воспользовавшись поддельной доверенностью на отчуждение, будет невозможно.
Перед совершением сделки и оплатой денежных средств за приобретаемый объект Управление рекомендует в обязательном порядке получить выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый объект недвижимости, из содержания которой можно будет увидеть актуального собственника объекта недвижимости, имеющиеся ограничения (обременения) объекта: аренда, ипотека, рента, арест, запрет, прочие ограничения (обременения), заявленные в судебном порядке права требования относительно данного объекта (наличие судебного спора), наличие возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости со стороны предыдущего собственника.
Для физического лица плата за предоставление выписки из ЕГРП о правах на один объект недвижимого имущества составляет 200 руб., срок получения выписки – от одного до пяти дней в зависимости от того, где находится объект недвижимости.
Покупая недвижимость, не стоит пренебрегать этим простым советом, чтобы впоследствии не обрекать себя на длительные судебные разбирательства.
Управление Росреестра
по Белгородской области
