Строительная инфляция и нехватка материалов сдерживают рост объемов сдачи
новых складских объектов: впереди – рост ставок и дефицит предложения
В рамках круглого стола, организованного Cushman & Wakefield, эксперты в области складской недвижимости обменялись мнениями по поводу тенденций складывающихся в данном секторе осенью 2011 – весной 2012 года, а также дали прогнозы по поводу развития отрасли в будущем году. К концу года арендные ставки могут достичь уровня в 140 долларов за кв. метр, при этом острый дефицит современных складских объектов сохранится и в первой половине 2012 года.
В круглом столе приняли участие: Олег Мамаев, исполнительный директор, PNK Group, Александр Никишов, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, Руслан Суворов, вице-президент Radius Group и Артем Пичугов, руководитель специальных проектов отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield.
Участники круглого стола отметили, что кризисная ситуация в европейской экономике стимулирует интерес инвесторов к вложениям в отечественный сектор недвижимости в целом и в сектор складского девелопмента в частности. При растущих рисках вложений в Европе, доходность бизнеса там остается на том же уровне, и инвесторы ищут более привлекательные площадки, среди которых – Россия, где уровень рисков сопоставим с нынешним европейским, а доходность инвестиций – существенно выше. Например, в Великобритании, по данным Cushman & Wakefield, доходность индустриальной недвижимости в 2011 году составляет 6%, в Германии – 6.6%, во Франции – 7%, в России – 11%. При этом в стране наблюдается устойчивый рост арендных ставок, которые сегодня составляют уже 130-135 долларов за кв.м в складах класса «А», а к середине 2012 могут составить уже 140 – 145 долл. за кв. м. Эксперты отмечают, что в среднесрочной перспективе дефицит складских площадей не будет преодолен: на рынке в следующем году появится всего около 600 тыс. кв. метров современных складских площадей. Как отметил Олег Мамаев, из этого количества около 350 тыс. кв. метров будет построено PNK Group.
«В нормальных рыночных условиях рост стоимости аренды складов стимулирует начало строительства новых объектов, в России же девелоперы склонны к при росте себестоимости сохранять доходность путем повышения арендных ставок и цены объекта вместо повышения собственной эффективности, - считает Олег Мамаев, - Сегодня девелоперы наращивают цены, при этом большинство игроков рынка, разрабатывая планы развития в 2012 году делают ошибку, ориентируясь на нынешние высокие арендные ставки, сформированные в условиях дефицита предложения».
По мнению Руслана Суворова, нынешняя ситуация является прямым следствием кризиса 2008 года, когда строительство складов было приостановлено, а на рынке осталось 3-4 сильных игрока. «В настоящий момент девелоперы осторожно выходят с новыми объемами на рынок» - отметил эксперт.
Участники круглого стола, среди которых были крупнейшие арендаторы, брокеры и девелоперы считают, что в ближайшее время дефицит предложения и рост арендных ставок на рынке сохранится. При этом на рынке увеличивается количество крупных сделок в классе «А». Арендаторы стремятся консолидировать в одном профессиональном проекте свои логистические операции. Однако нехватка предложения негативно сказывается на арендаторах. «Крупный арендатор, которому необходим склад больше 20 000 кв.м, столкнется с отсутствием подобного предложения» - заметил Артем Пичугов. Компании вынуждены либо оптимизировать процесс использования имеющихся площадей, либо искать решения built-to-suit, которые позволяют получить готовый склад в горизонте от года до двух. В свою очередь, Олег Мамаев подчеркнул, что средний срок выполнения PNK Group проектов build-to-suite составляет 7-9 месяцев от заключения договора до сдачи под ключ.
Сегодня подавляющее большинство новых объектов составляют стандартные спекулятивные склады. Одним из ключевых факторов, сдерживающих развитие проектов build–to–suit, является отсутствие гарантий своевременной сдачи объектов со стороны девелоперов. Потребитель готов ждать не более 9-10 месяцев, тогда как срок сдачи объекта может составлять 1.5-2 года. При этом, исходя из практики рынка, заказчик уже внутренне готов принять объект с опозданием, поскольку, к сожалению, срыв сроков до полугода стал уже обычной практикой на рынке. Недостаток доверия приводит порой к курьезам.
«В этом году был случай, когда сдав объект за месяц до оговоренной в контракте даты, мы помогали клиенту с привлечением финансирования, потому что он не был готов закрыть сделку вовремя, ожидая как минимум 3-4 месячной задержки сдачи», - отметил Олег Мамаев.
Активнее всего развивается сегмент рынка built-to-suit на продажу. На круглом столе был поднят вопрос отсутствия на рынке сделок build-to-suit c последующей арендой. По мнению участников, такая схема не выгодна девелоперам, которые не хотят нести риски, связанные с возможным выходом арендатора из арендного договора в краткосрочной перспективе. Как отметил Руслан Суворов: «для специализированных складов, строящихся по схеме build-to-suit, арендный договор должен быть сроком от 15 лет, ведь подобный склад будет очень тяжело пересдать».
«Выход для девелоперов сегодня – не ориентироваться на ставку 135 долларов за кв. м, а закладывать более пессимистичную цену, концентрироваться на оптимизации бизнеса, повышении качества - подчеркнул исполнительный директор компании PNK Group Олег Мамаев. - Ведь себестоимость возведения складов растет: строительные материалы, рабочая сила становятся все менее доступными, к лету 2012 года мы оцениваем уровень строительной инфляции в 40%, при этом такими же темпами растут и требования заказчиков к качеству складов. Именно поэтому PNK Group начинает производство собственных стройматериалов, переходит на западные стандарты строительства - Factory Mutual Global – становящиеся важным аргументом для инвестора и арендатора в пользу выбора того или иного объекта».
По мнению Александра Никишова, ситуация на рынке складской недвижимости останется стабильной. И арендаторы и арендодатели очень осторожны в принятии решений. Однако отсутствие предложения будет стимулировать игроков к планированию арендных отношений – либо в виде строительства собственного склада, либо с достижением предварительной договоренности об аренде.
За дополнительной информацией обращайтесь:
PNK Group:
Александр Лихачев
Руководитель отдела информации
8-913-942-79-03
[email protected]
http://www.pnkgroup.ru/
Cushman & Wakefield:
Алсу Зианшина
Руководитель направления внешних коммуникаций
+7 (985) 763 7742 / +7 (495) 797 9600
[email protected]
qip 633211928
http://twitter.com/CushwakeRussia
www.facebook.com/cwrussia
PNK Group — девелоперская компания полного цикла. Является одним из лидеров российского рынка индустриальных помещений класса «А», продемонстрировала уникальный пример динамичного развития даже в условиях мирового финансового кризиса. PNK Group ориентирована на классические спекулятивные склады, индустриальные комплексы, build-to-suit проекты, предполагающие последующую сдачу в аренду либо продажу, а также строительство мультитемпературных складов.
За период с 2003 по 2011 гг. PNK Group реализовала 8 проектов в области индустриальной и складской недвижимости общей площадью более 615 тыс. кв. м. (около 6 млн. кв. футов) производственных и офисно-складских площадей класса «А». В настоящее время совокупная площадь проектов компании составляет более 1 800 000 кв. м. на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска.
Одно из основных конкурентных преимуществ PNK Group – осуществление в сфере девелопмента полного цикла работ: от замысла объекта, анализа эффективности и создания концепции до инвестирования, финансирования, возведения, сдачи в аренду либо продажи и последующей эксплуатации. Компания располагает собственным проектным подразделением, собственным парком спецтехники. Готовятся к вводу в эксплуатацию собственные производства стройматериалов. PNK Group уделяет внимание соблюдению всех требований природоохранного законодательства и внедрению новых технологий, в том числе – энергосберегающих, что значительно снижает стоимость эксплуатации объектов.
Именно поэтому арендаторы и партнеры PNK Group – это компании-лидеры в своих отраслях: Х5 Retail Group, ДИКСИ, Эльдорадо, ТВОЕ, ЭТМ, Монэкс Трейдинг (Mothercare, Next, Claire’s, M•A•C, The Body Shop), Уренхольт Логистикс, Роснано, и другие.
Знание международных стандартов и внимание к деталям позволяют PNK Group предлагать своим клиентам уникальный продукт в виде готовых комплексных решений, который по качеству существенно опережает уровень развития российского индустриального рынка. Дополнительную информацию можно получить на www.pnkgroup.ru
О Cushman & Wakefield :
Cushman & Wakefield– самая большая частная международная компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Основанная в 1917 году, она объединяет 234 офисов в 61 странах мира и более 13 000 сотрудников. Cushman & Wakefield представляет интересы разнообразных клиентов - от малого бизнеса до компаний, входящих в список Fortune 500. C&W предлагает полный спектр услуг в рамках пяти основных направлений деятельности: агентские услуги, включая представление интересов арендаторов и собственников в области офисной, индустриальной и торговой недвижимости; рынки капитала, включая продажу недвижимого имущества, управление инвестициями, инвестиционно-банковскую деятельность, финансирование за счет заемного и акционерного капитала; корпоративные услуги, включая разработку комплексных стратегий для больших корпораций и собственников объектов недвижимости; консультационные услуги, включая консалтинг в области бизнеса и недвижимости; и оценка и консалтинг. Признанный лидер международных исследований рынков недвижимости, компания публикует значительное количество собственных отчетов, доступных он-лайн в Информационном центре Cushman & Wakefield на www.cushmanwakefield.ru
