Сегодня мало кого нужно убеждать в том, что процедуру покупки квартиры следует доверять профессиональным риэлторам. Однако достаточно ли мы хорошо понимаем, в чем заключается работа риэлтора и как далеко распространяется его ответственность? О том, за что отвечает агентство недвижимости, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Обычно в перечень услуг, оказываемых риэлтором, входит подбор жилья по тем запросам, которые озвучивает покупатель; сопровождение переговоров между покупателем и продавцом, оформление документов, необходимых для совершения сделки, а также – проверка приобретаемой квартиры на юридическую чистоту. Что это означает? Дело в том, что большинство сделок через риэлтора проходят при покупке-продаже жилья на вторичном рынке. А здесь необходима уверенность в том, что продаваемая квартира действительно находится в собственности того, кто ее продает; что в квартире не прописаны недееспособные граждане или несовершеннолетние дети; что приватизация жилья была осуществлена в указанные сроки и без нарушений; что на продаваемую квартиру нет других претендентов из числа наследников и тому подобное.
Кроме того, желательно проверить историю квартиры, если она продавалась и перепродавалась ранее: не было ли нарушения законодательства при совершении сделок, не осталось ли у предыдущих собственников каких-либо прав на квартиру. Большинство этих вопросов можно прояснить путем обращения в различные инстанции, чем и занимается риэлтор. Однако некоторые аспекты могут быть нигде не зафиксированы. Например, вряд ли где-то будет указано, что данная квартира была приобретена путем угроз или насилия. Или что в ходе оформления документов предыдущие жильцы давали взятки ответственным лицам, чтобы те закрыли глаза на наличие несовершеннолетних наследников. Поэтому, если такие обстоятельства выяснятся уже после подписания документов и передачи денег за недвижимость, у покупателя будет шанс потерять квартиру, когда суд признает сделку недействительной.
К сожалению, ни один даже самый опытный и профессиональный риэлтор или юрист не сможет дать полной гарантии того, что этого не произойдет. Проверить абсолютно все, что было в прошлом у выбранной вами квартиры, невозможно чисто физически – некоторые подробности нельзя отследить из-за особенностей российского законодательства и системы жилищного учета. Поэтому даже после сотрудничества с агентством недвижимости или юридическим консультантом у покупателя квартиры остаются некоторые риски. В связи с этим и назревает вопрос: кто будет отвечать в случае, если гипотетические риски превратятся в реальные трудности?
Например, продавец квартиры окажется мошенником, не имевшим права собственности и продававшим жилье по поддельным документам. Кто возместит незадачливому покупателю потерянные деньги?
Сразу следует сказать, что риэлтор несет ответственность только в рамках своего гонорара. То есть вы можете лишь потребовать возврата денег за некачественно оказанные услуги, но и то сначала нужно будет доказать это в суде. Причины этого очень просты: риэлтор – это посредник, который связывает продавца и покупателя, помогает оформлять документы и следит за порядком сделки.
Именно за это он и получает вознаграждение, поэтому только в рамках данной суммы и может нести ответственность.
Все это не означает, что услуги риэлторов неэффективны: на практике присутствие риэлтора в сделке сводит почти все риски к нулю, а неприятные случаи с ошибками встречаются крайне редко. У опытных риэлторов есть правило в случае серьезных сомнений по поводу объекта заранее предупреждать об этом покупателя и советовать поменять объект. А чтобы дать клиенту полную уверенность, риэлторы из крупных агентств недвижимости обязательно рекомендуют оформить страхование титула собственности. Эта страховка поможет вам остаться при квартире в случае появления неучтенных наследников и других неожиданных «открытиях».
