Рынок недвижимости Московского региона отказался от первых жилых этажей - сегодня более 90% первых этажей в новостройках продаются как коммерческая недвижимость.
На первых этажах архитекторы проектируют коммерческие помещения, так называемый стрит – ритейл. При этом девелопер выполняет сразу две задачи: во-первых, снабжает комплекс внутренней инфраструктурой без дополнительного строительства, интегрируя эти объекты в существующее здание, во-вторых, извлекает дополнительную финансовую прибыль: первые этажи считаются неликвидными и продаются на 15 -20 % дешевле квартир на других этажах. Реализация этих площадей как коммерческих помогает возместить этот дисконт и продавать помещения почти по той же цене. Стоимость помещений под стрит – ритейл в новостройках Москвы начинается от 120 до 520 тыс. рублей за кв.м., в новостройках Московской области эта цифра в два раза меньше – от 50 до 120 тыс. рублей за кв.м., то есть примерно сравнима со стоимостью жилого квадратного метра.
При проектировании коммерческих площадей в новостройке застройщик, как правило, вносит в проект определенные изменения: увеличивает высоту потолков, предусматривает отдельные входы и выходы, делает иную конфигурацию площадей, которая подходит под коммерческое использование. Такие помещения, как правило, имеют вход с внешней стороны дома (жилые подъезды – с внутренней) и не имеют выхода в жилой подъезд.
«Первые этажи покупают и с целью инвестиций (сдача в аренду, перепродажа), и непосредственно операторы – пользователи помещений. Инвестиционные сделки составляют порядка 50%. Непосредственно операторы – это в основном малый и средний бизнес, физические лица, половина из них покупают недвижимость, половина – арендует у тех же самых инвесторов», - прокомментировала руководитель Отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Мария Кондакова.
После окончания строительства дома существует три системы подбора операторов:
1. Создается управляющая компания, и коммерческие площади переводятся на ее баланс, при этом фактически принадлежат застройщику, который получает прибыль от сдачи их в аренду. Для застройщика такой вариант не самый выгодный – срок окупаемости такого проекта составляет не менее 10 лет, но в то же время является интересным проектом для долгосрочного инвестирования. Для жильцов такой вариант достаточно удобен, поскольку застройщик еще на этапе строительства сможет привлекать к проекту интересных операторов, правильно формировать сбалансированный пул арендаторов, исходя из потребностей жителей. Сегодня примерно в 20% новостройках используется такой принцип реализации первых этажей.
2. Образуется Товарищество Собственников Жилья, и первые этажи передаются под его управление, при этом коммерческие площади фактически принадлежат собственникам дома, то есть жителям. Вся прибыль от сдачи их в аренду поступает на баланс ТСЖ, который расходует их по своему усмотрению. Может нанять ту же самую управляющую компанию, может самостоятельно заниматься благоустройством дома, строительством детских площадок, автостоянок, поставить дополнительную систему охраны и т.д. Надо сказать, что это очень интересный для жильцов вариант, но сегодня такая система действует только в 5% новостроек. Дело в том, что эти площади ТСЖ сначала должен приобрести у застройщика, создать орган управления и назначить ответственных, и все это требует достаточной организованности.
3. Продажа помещений – практикуется в 75% случаев. По такой схеме застройщик сразу получает прибыль и уходит из проекта, но будущие жители при этом не могут влиять на то, какие именно объекты будут расположены в их доме.
Самый оптимальный вариант, когда застройщик еще на этапе проектирования будущего здания формирует пул операторов, которые будут размещаться на первых этажах дома. Базовым элементом инфраструктуры ЖК обычно является супермаркет, все остальные объекты стрит–ритейла, как правило, представлены 1-2 сетевыми операторами. При этом застройщик работает с крупными операторами еще на этапе строительства и вносит коррективы в проект, создавая удобства для того или иного оператора. Свои требования есть у супермаркетов, у фитнес-центров с бассейнами и т.д.
После покупки помещений арендатор, как правило, переводит недвижимость на первых этажах из жилья в нежилье.
«Если дом находится рядом с интенсивными пешеходными и транспортными потоками, где жилье из-за этого дешевеет, а нежилье становится только дороже, то, на мой взгляд, целесообразно переводить жилье в нежилье. Цены на нежилье разные и зависят от района, площади, местоположения внутри дома. Так, средний диапазон цен в Московском регионе составляет от 50 до 500 тыс. рублей за кв.м., в наиболее проходных знаковых местах Москвы эта цифра может достигать до 1,2 млн руб. за кв.м.» - заключила Мария Кондакова.
