С одной стороны, загородному рынку предсказывают активизацию спроса, с другой – снижение цен. Многие констатируют увеличение интереса к загородному образу жизни, а многие – напряженно ждут конца февраля, связывая проведение Олимпиады с ценами на недвижимость всех форматов. Одним словом, противоречивых прогнозов много. Так чего же можно ожидать от 2014 года в действительности? На этот вопрос отвечают сами участники загородного рынка.
Спрос, предложение и цены
Еще в 2013 году девелоперы ощутили некоторый приток средств в недвижимость, обусловленный общей экономической ситуацией, нестабильностью, которая наблюдается в банковском секторе, а также ожиданием возможного ослабления рубля. «Отчасти это станет в 2014 году причиной увеличения спроса на загородном рыке, - прогнозирует руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов, - однако речь идет о действительно качественных проектах. Так, в бизнес-классе продаваться будут только поселки с продуманной концепцией и хорошей транспортной доступностью, устаревшие объекты «просядут» в цене до 20%. В эконом-сегменте приоритет у земельных участков с коммуникациями в поселках на высокой стадии готовности от девелоперов с хорошей репутацией. Такие проекты вырастут в цене на 5-10%, тогда как по морально устаревшим вероятна коррекция цен порядка 15-20%. Востребованными будут также малоэтажные и мультиформатные комплексы в ближайшем Подмосковье».
В элитном сегменте можно ожидать роста цен на 10%, впрочем, обусловлен он будет в основном вымыванием наиболее недорогого предложения, считает управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова: «Кроме того, можно ожидать роста спроса и цен на дальней Рублевке и на Минском шоссе за счет улучшения транспортной доступности в связи с открытием платной дороги в объезд Одинцово. Наиболее востребованным форматом останутся готовые дома «под ключ», предложение такого рода сейчас появляется на Новой Риге. В 2013 году здесь прошло несколько сделок по цене от 10 млн долларов, что сопоставимо с ценами Рублевки. Вообще, по сравнению с предыдущими годами, на загородном рынке увеличилось число сделок в бюджете свыше 10 млн долларов». Еще один востребованный продукт 2014 года – уникальные земельные участки в организованных поселках в ближайшем Подмосковье; на рынке подобного предложения крайне мало. Что касается цен на элитные участки, разброс сейчас составляет от 50 до 85 тыс долларов за сотку на Новой Риге, от 50 до 300 тыс долларов – на Рублевке, от 55 до 160 тыс – на Сколковском шоссе.
Валютные колебания
«Классический» прогноз экспертов по развитию загородного рынка, который почти всегда включает в себя обещание роста цен на 5-10%, не для этого года, уверена Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота»: «Наиболее вероятный для текущего года прогноз – это завуалированное снижение цен на фоне заметного роста курсов доллара и евро. Сейчас есть примеры, когда на переговорах стоимость загородных домовладений обсуждается с дисконтом вплоть до 15-20%. То есть продавцы охотно торгуются. Можно сказать, что они устали от «застоя» последних лет и стали соглашаться на условия покупателей».
В 2014 году мы вряд ли будет наблюдать значительный рост платежеспособного cпроса на индивидуальные загородные домовладения как на вторичном, так и на первичном рынке, соглашается Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». «Рост цен возможен в пределах инфляции и только в том случае, если сохранится лояльная политика банков, кредитующих ипотечные сделки в загородном сегменте, - прогнозирует эксперт. -
Если говорить о спросе, то уже сейчас на наших объектах мы видим, что валютные колебания психологически действуют на потенциальных покупателей загородной недвижимости совершенно по-разному, и их реакция на нестабильность курсов валют отличается друг от друга полярно». Часть покупателей занимает выжидательную позицию, рассчитывая на падение цен по сценарию 2008 года, часть – наоборот, торопятся с принятием решения о покупке. Таких покупателей больше всего среди тех, кто обращается в банк за ипотечным кредитом.
Новая Москва
Спрос на загородную недвижимость на присоединенных территориях не слишком высок. В высокобюджетном сегменте уже отмечено довольно заметное снижение спроса на объекты с локацией в Новой Москве. Настороженность в основном объясняется неопределенностью планов по развитию новых земель. Кроме того, как отмечает Михаил Строилов, девелопер КП «Ново-Шарапово», заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», жители столицы не торопятся ехать в Новую Москву еще и потому, что слишком медленно идет развитие транспортной инфраструктуры. «Сейчас в Подмосковье и, конечно, в Новой Москве развивается транспортная инфраструктура: строятся новые ветки метро, которые тянутся далеко за МКАД, появляются перехватывающие парковки у действующих станций метро. Но их пока явно недостаточно для того, чтобы было как в Европе, - говорит эксперт. - Дело даже не в количестве, а в отсутствии системного подхода. Хотелось бы видеть в 2014 году строительство железнодорожных переездов, которые сейчас буквально парализуют автомобильное движение и ограничивают железнодорожное сообщение в Подмосковье. В результате не развивается ни железнодорожный пассажирский транспорт, ни автомобильный – они друг друга «душат»».
Транспортная доступность
Именно транспортная доступность, как в один голос отмечают участники загородного рынка, станет в ближайшие годы одним из решающих факторов, влияющих на востребованность загородных проектов и поддерживающих активный спрос. При этом речь идет как о реконструкции подмосковных трасс, уже оказывающей прямое влияние на цены по ряду направлений, но и о развитии железнодорожного транспорта. «Железнодорожные пути – артерии экономики России. К сожалению, они режут другие артерии – автодорожные, создавая многокилометровые пробки и перепробеги для транспорта. А переездов, не говоря уж об автоматизированных, соответствующих современных требованиям и особенно путепроводов через железные дороги, очень мало, - соглашается Владимир Подколзин, руководитель ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России». - В общей сложности в Москве и области до 2020 года планируется построить 81 путепровод через железнодорожные пути, не считая строящихся в рамках ЦКАД, М11 и других платных трасс. Это огромное поле деятельности для столичных проектировщиков, которые сделали развитие дорожной инфраструктура своим приоритетным направлением работы».
