Мало кто выплачивает кредит в срок, указанный в договоре. В большинстве своём люди стараются погасить задолженность досрочно, чтобы как можно быстрее избавиться от кредитного бремени или снизить размер ежемесячных выплат. Как показывает статистика департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», 55–60% заёмщиков гасят кредит в два раза быстрее планового срока, и ещё 10–15% – в течение первых трёх лет после подписания договора с банком. Тем не менее, в этой ситуации возможны изменения.
На фоне экономической нестабильности складывается тенденция к уменьшению числа тех, кто выплачивает кредит досрочно. Ближайшие перспективы недостаточно ясны, и заёмщикам уже не так выгодно вносить большие суммы для частичного или полного погашения задолженности. На сегодняшний день обычным потребителям непонятно, сколько будут стоить привычные товары и услуги, будет ли адекватно повышаться уровень заработной платы. При этом недвижимость показывает рост цен, сами деньги обесцениваются, а ежемесячный платёж остаётся таким же. Заёмщики понимают это и не спешат вкладывать «лишние» средства в досрочное погашение кредитов.
Как отмечают в «НДВ-Недвижимость», нередко кредиты оформляют на 12–15 лет. Это так называемая золотая середина: переплаты не столь велики, а банк, тем не менее, получает свою прибыль. В дальнейшем заёмщики находят возможность погасить кредит досрочно – за 6–8 лет, что практически в два раза меньше планового срока. Средняя сумма займа при этом варьируется от 2 до 5 млн рублей.
При досрочном погашении кредита заёмщики получают явные преимущества. Снижается переплата, начисляемая за пользование банковскими средствами, и общие расходы клиента уменьшаются. График платежей пересчитывается, что позволяет заёмщику выбрать более удобный вариант погашения задолженности: уменьшенный ежемесячный платёж или более короткий срок кредита. Есть возможность снизить и переплату за пользование кредитом, и ежемесячную финансовую нагрузку.
На первый взгляд, всё просто, однако подходить к досрочным выплатам нужно обдуманно. Иногда затея и вовсе может оказаться невыгодной. Представим, что сумма ипотеки составляет более 5 млн рублей, срок кредита – более 15 лет, а платёж банку – свыше 60 тыс. рублей в месяц. Если каждый месяц вносить в качестве частично досрочного погашения небольшие суммы, на уровне 5–20 тыс. руб., то ожидаемой экономии не будет. В новом графике платежей общая сумма переплат окажется даже больше, чем раньше.
– Разумеется, в данном примере учитывалась аннуитетная схема погашения платежей, основная на рынке кредитования, – рассказывает ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Антон Носович. – В подавляющем большинстве банков, а это 95%, кредиты выдаются с аннуитетом, и редко где можно выбрать дифференцированную систему платежей. Обе схемы можно чередовать с частично досрочным и полным досрочным погашением кредита. Однако при аннуитете суммы частично досрочного погашения лучше вносить раз в квартал, причём в размере, превышающем ежемесячный платёж в 2-3 раза или более.
У подобной ситуации есть своё объяснение. Если ипотека оформлена на длительный срок, то объём переплаты в первой половине кредита будет значительно больше суммы погашения основного долга. Заёмщик, который добавляет небольшие суммы раз в месяц, получает каждый раз новый график платежей. Соотношение процентов и основного долга снова невыгодное – ведь в начале срока ежемесячный платёж состоит в основном из процентов банку. В результате заёмщик рискует увеличить общие переплаты. В дальнейшем, вместе с убыванием кредитного срока, эти пропорции меняются, и доля основного долга в составе ежемесячного платежа возрастает.