За последние несколько лет рынок первичной недвижимости столицы активно развивается, поэтому в тех районах, где еще два года назад на первичном рынке не было представлено ни одного проекта, сегодня реализуется большой объем нового предложения. Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – составили обзор районов в «старых» границах Москвы, где с 2014 года объем предложения новостроек вырос с нуля до наиболее значимых показателей. Всего в 26 районах, где не было новостроек, за 2 года суммарно объем предложения вырос до 522,8 тыс. кв. м, а в среднем по каждому району до 20,1 тыс. кв. м. Объем предложения в десятке наиболее застраиваемых районов составил 355,6 тыс. кв. м, в среднем 35,6 тыс. кв. м в каждом районе.
В тройку лидеров по объему нового предложения вошли Лефортово (69,9 тыс. кв. м), Люблино (41,8 тыс. кв. м) и Орехово-Борисово Южное (38,4 тыс. кв. м). При этом самая высокая цена зафиксирована в Тимирязевском районе – 261,5 тыс. руб./ кв. м.
Максимальный прирост объема предложения среди районов, где по состоянию на начало 2014 года отсутствовало предложение на первичном рынке, отмечен в Лефортово. В I квартале 2014 году на рынке жилья в этом районе не было новых проектов. Только в конце 2014 года в продажу поступил ЖК «Лефорт» с объемом предложения 4,6 тыс. кв. м (по состоянию на апрель 2015 года в этом проекте объем составил 5,1 тыс. кв. м) и средневзвешенной ценой предложения 185,4 тыс. руб./ кв. м. В конце 2015 года объем предложения пополнился такими проектами, как ЖК «Петр I», ЖК «Символ» и ЖК «На Душинской». С 2015 года объем предложения в Лефортово вырос в 13,7 раз до 69,9 тыс. кв. м. Динамика средневзвешенной цены в районе была отрицательной в связи выходом нового предложения – падение за год составило 10,9%. На сегодня Лефортово занимает 1-е место по объему предложения среди районов в ЮВАО и 10-е место среди всех районов в столице.
Второе место по приросту объема предложения занял район Люблино. В 2014 году в районе отсутствовали новостройки. В конце 2015 года на рынок вышел проект комфорт-класса – ЖК «ВЛюблино», на сегодняшний день его объем предложения составляет 41,8 тыс. кв. м, а средневзвешенная цена – 120,3 тыс. руб./ кв. м. Люблино занимает 2-е место по объему предложения среди районов в ЮВАО и 17-е место среди всех районов в Москве.
На третьем месте в обзоре оказался район Орехово-Борисово Южное, где в конце 2015 года в реализацию поступил жилой комплекс комфорт-класса «Ясный» с общим объемом предложения 38,4 тыс. кв. м и средневзвешенной ценой предложения 130 тыс. руб./ кв. м. Орехово-Борисово Южное занимает 3-е место по объему предложения среди районов ЮАО и 19-е место среди всех районов Москвы.
Среди проектов, которые вышли в реализации в районах с ранее нулевым предложением, представлены только комплексы бизнес- и комфорт-класса. При этом преобладает предложение комфорт-класса – 80% от общего объема в рассматриваемых районах (285,2 тыс. кв. м), на бизнес-класс приходятся оставшиеся 20% (70,4 тыс. кв. м).
Два района из десятки находятся за МКАД (Крюково и Солнцево), еще два – примыкают к одной из границ к МКАД (Люблино, Орехово-Борисово Южное), часть территории двух районов находятся в пределах ТТК (Нижегородский и Лефортово). Остальные районы расположены между ТТК и МКАД (Соколиная гора, Зюзино, Бутырский, Тимирязевский).
Район / год 2014 2015 2016
Объем предложения, тыс. кв. м Ср. цена предложения, тыс. руб./кв. м Объем предложения, тыс. кв. м Ср. цена предложения, тыс. руб./кв.м
Бутырский - 30,9 141,7 22 158,6
Зюзино - 27,6 201,1 32,4 180,5
Крюково - 84,3 76,8 34,9 80,2
Лефортово - 5,1 185,4 69,9 165,2
Люблино - - - 41,8 120,3
Нижегородский - - - 33,7 147,4
Орехово-Борисово Южное - - - 38,4 130,0
Соколиная гора - 1,5 228,2 34,3 154,7
Солнцево - - - 27,6 104,2
Тимирязевский - - - 20,6 261,5
Наиболее доступное предложение среди рассмотренных районов представлено в мкрн. «Жемчужина Зеленограда» – студия площадью 19,8 кв. м. за 1,7 млн рублей. Наиболее дорогостоящий объект реализуется в ЖК «Дыхание» – квартира площадью 158,9 кв. м за 58,9 млн рублей.
Адрес, название Дата выхода Район Класс Площадь, Min/Max, кв. м Стоимость, Min/Max, млн руб.
ЖК «Лефорт», Солдатский пер., д. 26, корп. 1, 2 4 кв. 2014 Лефортово «Комфорт» 42,6 82,9 9,9 18,5
ЖК «Символ», ул. Золоторожский Вал, д. 11 4 кв. 2015 Лефортово «Комфорт» и «Бизнес» 28,0 130,0 5,3 21,1
ЖК «Петр I», Красноказармен-ная ул., д. 14А 3 кв. 2015 Лефортово «Бизнес» 22,8 85,4 3,9 14,7
ЖК «На Душинской»
ул. Душинская, вл. 16 4 кв. 2015 Лефортово «Бизнес» 46,0 136,0 7,3 33,8
ЖК «ВЛюблино», ул. Цимлянская, д. 3 4 кв. 2015 Люблино «Комфорт» 23,0 106,7 3,2 12,5
ЖК «Ясный», Каширское ш., вл. 65, корп. 1 4 кв. 2015 Орехово-Борисово Южное «Комфорт», квартиры 35,1 88,1 4,7 12,3
ЖК «Ясный», Каширское ш., вл. 65, корп. 3 4 кв. 2015 Орехово-Борисово Южное «Комфорт», апартаменты 28,6 68,3 3,6 8,8
ЖК «Дыхание»
Дмитровское шоссе, вл. 13 3 кв. 2015 Тимирязевский «Бизнес» 52,1 158,9 16,9 58,9
ЖК «Тимирязев парк», Ивановская ул., вл. 19 1 кв. 2016 Тимирязевский «Бизнес» 32,8 109,6 6,5 22,5
МФК «Савеловский Сити», Складочная ул. корп. В1, В2, С1 2 кв. 2014 Бутырский «Комфорт», апартаменты 27,2 72,2 3,7 11,1
МФК «Савеловский сити», Складочная ул. корп. В1, В2, С1 2 кв. 2014 Бутырский «Комфорт», квартиры 27,2 86,2 5,0 15,3
МФК «Город на Рязанке»
Рязанский пр-т, д. 2 4 кв. 2015 Нижегородский «Комфорт» 27,0 104,0 3,5 13,5
ЖК SREDA, Рязанский пр-т, вл. 2 3 кв. 2015 Нижегородский «Комфорт» 26,2 85,1 4,3 13,0
ЖК «Мещерский лес», Боровское шоссе вл. 2 3 кв. 2015 Солнцево «Комфорт» 22,0 93,3 3,0 8,4
ЖК «ЛУЧИ», ул. Производственная, вл. 6 1 кв. 2016 Солнцево «Комфорт» 34,6 85,9 4,1 8,7
ЖК Измайлово Lane
ул. Борисовская, вл. 4 2 кв. 2014 Соколиная гора «Бизнес» 63,0 63,0 15,1 15,3
ЖК «Золотая звезда», Проспект Буденного, вл. 51 4 кв. 2015 Соколиная гора «Комфорт» 37,4 106,5 5,5 18,7
ЖК «Родной город. Каховская», Внутренний пр-д, вл. 8 4 кв. 2015 Зюзино «Комфорт» 34,2 114,0 6,3 21,1
ЖК «Айвазовский»
ул. Малая Юшуньская, д.3 корп. 1 2 кв. 2014 Зюзино «Бизнес» 57,1 196,1 11,9 44,0
Апарт-комплекс «Нахимовский 21» пр-т
Нахимовский к. 21 4 кв. 2015 Зюзино «Бизнес» 38,0 55,5 4,8 7,0
Мкрн. «Жемчужина Зеленограда»
Георгиевский пр-т 1 кв. 2015 Крюково «Комфорт» 19,8 87,7 1,7 7,4
«Рынок новостроек расширяет свой ареал присутствия, несмотря на ограниченное количество площадок внутри МКАД. Основные источники участков для застройки – это промзоны, территории набережных, места сноса ветхого жилья, бывшие складские и технические участки, уже неиспользуемые по назначению, а также небольшие участки под точечную застройку. Районы с отсутствием новостроек для застройщиков могут быть интересными, в том числе из-за более слабого конкурентного окружения и отложенного потенциального спроса», – комментирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
