Всего на первичном рынке жилья сегодня действует 5 схем продаж. Дешевле всего ЖСК, дороже – ДДУ, а надежней – ПИФы, - считает Оксана Строжук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой».
50% сделок на рынке столичного региона сегодня совершается по ДДУ (договорам долевого участия, действие которых регламентируется ФЗ 214). Не менее 10% приходится на сделки по ПДКП (предварительным договорам купли-продажи). По вексельным схемам и жилищным сертификатам через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) – не более 5%. Больше всего договоров долевого участия, по данным Росреестра, заключается в Подмосковье – чуть больше половины всех сделок; В Москве сделок с ДДУ на 15% меньше. Но, динамика положительная. Так, с 2005 года их доля увеличилась с 15 до 56%. Хотя, по опыту, квартира по ДДУ у застройщика может быть дороже, чем в соседней новостройке, где эта схема не распространена.
«Интересы покупателей новостроек призвано защищать законодательство РФ. Но, примеров, когда, казалось бы, надежный застройщик продает кв.метры жилья по ДДУ, и, вдруг, оказывается банкротом, десятки. А с ними и сотни обманутых дольщиков. Строительство – это всегда риск», - уверена Оксана Сторожук.
Самая надежная, по мнению эксперта, на сегодняшний день, схема приобретения недвижимости по договору купли-продажи. Однако, распространяется она только на готовое жилье, поэтому большинство сделок с новостройками (как, например по ДДУ) здесь не проходят. А, вот покупка у ПИФа – возможна. Но на нашем рынке такие сделки единичны. Деятельность ПИФов также регулируется на основании федерального закона «Об инвестиционных фондах» и передана в ведение ЦБ РФ. Чтобы обеспечить прозрачность деятельности фонда предусмотрены ежедневные, ежемесячные и ежеквартальные отчеты в ЦБ, посвященные деятельности ПИФа наряду с годовыми отчетами, что гарантирует надежность покупки через этот финансовый инструмент. Сам ЦБ бдительно отслеживает правильность каждой операции в ПИФе. Собственно, надежность ПИФа, как инвестиционного инструмента даже выше чем у банков. Так, за более чем десятилетнюю историю существования фондов в России не было ни единого случая банкротства управляющих компаний ПИФов.
ООО УК «Центр Менеджмент», одно из подразделений ГК «Сибпромстрой» управляющее активами закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на протяжении 6 лет, отмеченная Советом экономического развития национальным сертификатом «Лидера отрасли 2015г.» за весомый вклад в Российскую экономику, в прошлом году вышла на рынок столичного региона с двумя проектами ЖК «Альтаир» и ЖК «Зеленоградский». Сделки компания ведет на этих объектах исключительно по договорам купли-продажи, не «заимствуя» денег у дольщиков. И это принципиальная позиция компании. «Другие схемы, как продажа жилья через ЖСК, векселя или предварительные договора содержат гораздо больше юридических рисков для покупателей новостроек. – говорит Оксана Стророжук. - Да и механизм работы по 214ФЗ все также несовершенен, несмотря на недавно внесенные поправки. Ограничений и условий для застройщиков в нем стало больше, а вот гарантий того, что дольщик все-же получит свое жилье в срок больше не стало».