Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили исследование об изменениях объема и структуры спроса на основании данных Россреестра и базы данных Est-a-Tet.
В годовой динамике суммарный объем спроса в Московском регионе по данным о зарегистрированных ДДУ по Росреестру вырос на 10,6%, а по сравнению с 2014 годом – на 1,2%.
В квартальной динамике за период с 2014 по 2016 годы общее количество ДДУ остается приблизительно на одном уровне – порядка 30 тыс. договоров долевого участия заключается ежеквартально в Московском регионе (за исключением пиковых значений, как например, в IV квартале 2014 года). Таким образом, суммарный объем поглощения на первичном рынке Московского региона в поквартальной динамике был практически неизменным.
При этом с 2014 года основной тенденцией в Подмосковье было снижение количества зарегистрированных ДДУ, в то время как в Москве и Новой Москве спрос в целом рос. В годовой динамике суммарный объем спроса в Подмосковье в 2016 году был меньше на 1,1%, чем в 2015 году и на 8,8% – чем в 2014 году. В Москве в 2016 году спрос вырос на 69,3% по сравнению с 2015 годом и на 49,2% – с 2014 годом.
При среднем неизменном уровне объема поглощения на фоне снижения спроса в Подмосковье и росте спроса в Москве и Новой Москве можно сделать вывод о перераспределении спроса из области в столицу.
Также был проведен анализ реализованного компанией Est-a-Tet спроса. В 2014 году средний объем продаж на один проект в Московской области составлял порядка 45-50 лотов за квартал, в 2016 – он опустился до 25 объектов.
Для проектов, реализуемых на территории Новой Москвы, в 2014 году средний объем продаж был на уровне 60-70 лотов за квартал, в 2016 году – 40 лотов.
В Москве динамика среднего объема продаж была положительной: в 2014 году в среднем за квартал в одном проекте реализовывалось порядка 20 лотов, в 2016 году данный показатель вырос до 27 лотов.
В 2014 году, особенно во втором полугодии, было отмечено значительное количество инвестиционных покупок с целью сохранения денежных средств на фоне обесценивания национальной валюты. В 2016 году основу сделок составлял естественный спрос –покупатели, приобретающие квартиры с целью улучшения жилищных условий. На фоне растущей конкуренции отмечено снижение сделок в среднем по отдельным проектам Подмосковья и Новой Москвы, в то время как в Москве удельный показатель объема спроса на проект, напротив, вырос.
Данные показатели также подтверждают вывод, что спрос растет на объекты, расположенные в «старых» границах Москвы, а на проекты, расположенные на территории Подмосковья и Новой Москвы, напротив, снижается.
Для анализа спроса по бюджету покупки была рассмотрена динамика средних бюджетов приобретенных квартир по локациям. При этом для «старой» Москвы учитывались только проекты массового сегмента.
В Московской области бюджет приобретения остался приблизительно неизменным – на уровне 3,9-4 млн руб.
В Новой Москве средний бюджет покупки в 2014 году был порядка 4,5 млн рублей, в 2015 году – 5 млн рублей, в 2016 году – 4,9 млн руб.
Наиболее значительные изменения отмечены в среднем бюджете приобретения в Москве. В 2014 году показатель составил 14,6 млн рублей, но уже с 2015 года опустился до 10,1 млн рублей и остался на том же уровне в 2016 году.
Если же рассматривать минимальные бюджеты покупки Москвы, Новой Москвы и Московской области, то следует отметить их пересечение. Тем самым в Москве появился большой объем предложения ниже среднего бюджета покупки в Новой Москве и Подмосковье (4,1 и 4,8 млн рублей), а именно 4 700 квартир и апартаментов (11% от общего объема предложения Москвы).
Дополнительно была рассмотрена динамика средних площадей приобретенных квартир в зависимости от локации. В Подмосковье средняя площадь лотов постепенно росла. Если в 2014 году она составляла 53-55 кв. м, то в 2016 году – 57-60 кв. м.
В Новой Москве отмечена аналогичная тенденция: в 2014 году данный показатель был 44,5-45 кв. м, в 2016 – 47 кв. м.
В Москве наблюдается обратная динамика: в 2014 году средняя площадь приобретаемой квартиры была около 80 кв. м, в 2016 году – уже порядка 60 кв. м.
В Подмосковье средний бюджет приобретаемой квартиры остался в динамике практически неизменным – около 4 млн рублей, тогда как средняя площадь – выросла, что частично обусловлено падением средней цены, а также уходом инвестиционного и преобладанием в 2016 году естественного спроса – покупатели приобретают квартиры для улучшения жилищных условий.
«Многие девелоперы пошли по пути оптимизации планировочных решений и сокращения площади квартир по типам. В Москве за счет выхода большого объема доступного жилья сократились основные показатели – средний бюджет сделки и площадь квартиры. Доля предложения до 5 млн рублей в столице составляет более 11% доли рынка. Перетекание спроса из Подмосковья в Москву происходит за счет появления бюджетного предложения и снижения порога входа на столичный рынок. При условиях равноценного бюджета покупки предпочтение со стороны многих покупателей отдается московским проектам с квартирами меньшей площади», – отмечает Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet.
