! марта 2011 года в Санкт-Петербурге прошел круглый стол «Хочу купить квартиру», организованный ИД «TT Finance» совместно с редакцией газеты «МК в Питере». Участники говорили о тенденциях на жилищном рынке Санкт-Петербурга и возможностях улучшения жилищных условий. Несмотря на действия городской Администрации и постепенное улучшение экономической ситуации в стране и в Петербурге, вопрос с жильем в городе по-прежнему стоит остро.
Первичный рынок динамичнее вторичного.
По словам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, Павла Созинова, основной рост спроса на недвижимость наблюдается на первичном рынке. Оживающая ипотека вносит небольшие коррективы в спрос на вторичном рынке, но все-таки стабильно продается порядка 50-60 тысяч квартир в год. Отрадной тенденцией Павел Созинов считает «оживление» застройщиков и их выход на рынок с новыми предложениями: «Сегодня в стадии заморозки осталось порядка 17 объектов, при этом активно продаются на первичном рынке около 200 объектов, 75 из которых уже построены». Наряду с ростом предложения Павел Созинов отмечает и рост спроса, признавая, что говорить о возвращении докризисных времен, когда многие объекты скупались еще на этапе проекта, пока рано.
Квартиры-студии дороги, но все равно очень популярны.
Как отметил Павел Созинов, люди сегодня в основном готовы рассматривать предложения стоимостью от 35 тыс. до 65 тыс. рублей за квадратный метр и предпочитают жилье относительно небольшой площади. Особенной популярностью и постоянным спросом пользуются квартиры-студии, притом, что цена за квадратный метр у них выше. «Такие квартиры всегда охотно покупают, ведь из-за невысокой общей стоимости они подходят очень широкому кругу людей. Покупают для себя, для детей, для родителей, при расселении коммуналок в центре, когда просто хотят вложить накопившиеся деньги и приобрести жилье для сдачи в аренду», - объясняет причину такой популярности студий генеральный директор «НДВ СПб», филиала агентства «НДВ-Недвижимость» Александр Коваленко.
«Спрос на минимальное предложение всегда был достаточно высоким. Квартиры небольших метражей охотно раскупались еще на стадии котлована. Среди готового предложения найти интересный вариант однокомнатной квартиры сегодня очень сложно. Между тем, в зависимости от того, как оправляется от кризиса рынок недвижимости, на примере своего продукта – жилья в районе «Славянка» - мы наблюдаем смещение интересов покупателя в пользу двухкомнатных квартир. В данном случае сказывается формат самого предложения: удаленность объекта от центра города, детально продуманные с точки зрения архитектуры и комфорта проживания кварталы района, новые, современные коммуникации. Мы не рассматриваем квартиры в «Славянке» как объект инвестиций, а формируем предложение для семейных людей, которые покупают жилье для себя», - продолжила тему руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова.
Важными факторами, на которые обращают внимание люди при выборе квартиры, Павел Созинов считает кроме цены, также место расположения объекта и соблюдение сроков его сдачи. «Сначала людям хотят купить максимально недорогую квартиру, но уже после первого анализа они понимают, что лучше выбрать оптимум между ценой и надежностью компании. Для покупателя важна уверенность в том, что жилье будет достроено», - добавляет генеральный директор компании «Центр Жилищного Кредитования» Ирина Забродина.
«Под удачным местом расположения объекта следует понимать скорее его транспортную доступность, которая сейчас намного важнее, чем конкретный район, а под сроками сдачи – точное выполнение застройщиком обязательств. Наша компания строит дома четко по запланированному графику, и для наших клиентов очевидно, что объекты действительно строятся и мы сдадим жилье в срок. Тем самым мы получаем стабильный спрос на свою продукцию, и наши клиенты остаются с нами постоянно. Даже когда по объективным причинам на высокой стадии готовности дома мы подняли цены на жилье, мы смогли сохранить объемы продаж. Хорошая репутация выгодна компании-застройщику», - соглашается Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб».
Светлана Аршинникова считает, что в условиях существования рынка покупателя, застройщик должен задумываться о том, чтобы при объективном подходе к ценообразованию, предложить покупателю не просто квартиру, но комфортную среду проживания: «Предложение должно включать и удачную планировку самой квартиры, и современные инженерные коммуникации дома, и благоустройство, озеленение района, и наличие в нем достаточного числа объектов социальной инфраструктуры. И чем больше мы сегодня предложим покупателю, тем привлекательнее для него будет продукт при разумной цене на него. В рамках проектов комплексного освоения территорий, которые реализует ГК «Балтрос» мы стараемся детально проработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем – комфортной»
Цены вряд ли «подпрыгнут», но расти будут.
Павел Созинов отметил падение цен в кризис на 20-30% и их постепенный рост в настоящее время, характерный в основном для российских столиц - Москвы и Петербурга, куда переезжают многие жители стран СНГ. При этом председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости считает, что данный рост носит несколько спекулятивный характер, и предостерегает от негативных последствий подобного процесса.
Михаил Бузулуцкий считает главными причинами роста цен на жилье в текущем году сокращение объемов строящегося жилья, концентрацию новых объектов в руках небольшого числа крупных застройщиков, а также увеличение себестоимости продукции. При этом резких скачков цен директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб» не ожидает.
«Ожидать резкого роста стоимости жилья на первичном рынке не стоит. Наиболее вероятно, что цены подрастут на 10-15%, то есть - чуть выше уровня инфляции. Дефицита жилья в ближайший год не будет, даже несмотря на увеличивающийся спрос и рост объема выдаваемых ипотечных кредитов», - добавила Светлана Аршинникова.
Жить сегодня, платить завтра.
По данным Павла Созинова сегодня в кредит приобретается всего 8% жилья в Петербурге, но прослеживается тенденция к увеличению числа сделок с привлечением кредитных средств. Он отметил, что большой интерес вызывают рассрочки от застройщиков. «Длинная рассрочка – некая альтернатива ипотеке. Для ее получения не требуется собирать множество справок, нужно лишь желание и четкая оценка своих возможностей. Однако далеко не каждый застройщик может себе позволить такую рассрочку», - прокомментировал Александр Коваленко.
«Нужно понимать, что рассрочка не дешевле кредита. Если даже она беспроцентная, все проценты уже заложены в стоимость квартиры», - отметил руководитель Центра подбора квартир очередникам Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Денис Зубарев.
«Стоит учитывать, что платежи по рассрочке будут выше, чем по кредиту, что не слишком удобно для покупателей жилья со средним достатком. Тем более, банки сейчас активно развивают ипотечное кредитование, развивают сервис, предлагают удобные условия. К тому же в кредит можно приобрести практически любое жилье», – заметил начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка «ГЛОБЭКС» Кирилл Деревянко.
«Очень удобны ипотечные кредиты для семей уже имеющих квартиры. У них получается большой первый взнос от продажи этой квартиры и небольшой ежемесячный платеж, доступный большинству семей с весьма средним совокупным доходом. В итоге такая семья может получить на одну комнату больше без каких-либо сверхзатрат. Часто берут кредиты и те, кто покупает свое первое жилье. Сотрудничество с банками дает дополнительные преимущества и компаниям-застройщикам», - делится информацией Ирина Забродина.
«Именно ориентируясь на молодые семьи, имеющие стабильные доходы, но не успевшие накопить первый взнос компания «Главстрой-СПб» запустила достаточно смелую программу совместно с Ханты-Мансийским Банком. По ней можно получить ипотечный кредит на жилье в нашем комплексе «Северная Долина» без первого взноса. Сначала даже наш банк-партнер сомневался в успехе программы, но в итоге нам удалось в феврале увеличить количество квартир, купленных по ипотеке, вдвое»,- продолжил тему Михаил Бузулуцкий.
В завершении темы представители банков, присутствовавшие на мероприятии, рассказали о предоставляемых ипотечных программах и возможностях заемщиков.
Банк «ГЛОБЭКС» предоставляет ипотечные кредиты по трем программам со ставками от 9,75% до 12,5%: кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке, кредит на новое жилье (программа «Новостройка») и кредит «Военная ипотека», помогающий реализовать военные сертификаты. Чтобы воспользоваться этим продуктом военному - участнику НИС (накопительно-ипотечной системы) нужно получить сертификат и обратиться в банк, который предоставит заемщику кредит до 2 млн рублей, который затем будет выплачивать государство.
«Это специальный продукт, который позволяет молодым военным уже в 26-27 лет получить собственное жилье, а не ждать пока до них дойдет длинная очередь», - комментирует начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка «ГЛОБЭКС» Кирилл Деревянко. Как отметил эксперт, процентные ставки по рынку уже выровнялись и составляют в среднем 14% годовых. Сейчас конкурентным преимуществом банков является скорее сервис, который постоянно совершенствуют в банке «ГЛОБЭКС». По всем кредитам предполагается досрочное погашение, и отсутствуют скрытые комиссии. Заемщик всегда может обратиться к квалифицированным специалистам банка, а в случае необходимости и напрямую к топ-менеджменту.
Кирилл Деревянко считает, что удобный сервис, быстрота рассмотрения заявок по кредитам и сбалансированная продуктовая линейка, сейчас, когда рынок недвижимости практически восстановился после кризиса, позволят банку в текущем году наращивать объемы ипотечного кредитования. Он сообщил о намерении банка и дальше активно развивать ипотечное направление.
Наталья Чекальникова, ведущий специалист по работе с застройщиками Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России, сообщила об изменениях в продуктовой линейке банка с 7 февраля. На данный момент она представлена тремя базовыми программами: «Приобретение готового жилья» (ставки от 9,5% до 14% годовых в рублях), «Приобретение строящегося жилья» (ставки от 9,5% до 14% годовых в рублях), «Строительство жилого дома» (ставки от 11,05% до 14% годовых в рублях) и специальными программами: «Загородная недвижимость», «Гараж», «Ипотека с государственной поддержкой», по которой можно приобрести жилье у юридического лица (инвестора или застройщика). Программа допускает приобретение жилья без первого взноса и всего под 11% годовых.
В целом, диапазон льготных ставок для жилищных кредитов после регистрации ипотеки в Сбербанке составляет от 9,5 до 12,6% годовых (при базовом уровне 10,4 – 14%). Впрочем, при назначении ипотечной ставки наличие или отсутствие положительной кредитной истории пока не учитывается. В Сбербанке обещают, что этот пробел будет восполнен к концу года. Тогда же срок рассмотрения заявок на получение жилищных кредитов сократится до двух рабочих дней (сейчас заявка на кредит анализируется 5 дней).
Сбербанк обеспечивает своих клиентов удобными сервисами. «По Северо-Западу открыто 15 ипотечных центров Сбербанка с тщательно отобранными квалифицированными сотрудниками, которые всегда готовы дать клиентам необходимую информацию или правильную консультацию. В банке введено индивидуальное категорирование клиентов. Кредиты выдаются без комиссий. Отказов у нас немного, как и просрочек. Имеются широкие условия для реструктуризации кредитов. Благодаря всему вышеперечисленному объем выдачи ипотечных кредитов в феврале вырос в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», - подытожила ведущий специалист по работе с застройщиками Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России.
Для контактов:
Татьяна Триндюк
генеральный директор ООО "Агентство ТТ"
[email protected]
