7 июня 2011 года в Санкт-Петербурге в Агентстве Журналистских Расследований изданиями «TT FINANCE» и «МК в Питере» был организован круглый стол на тему «Особенности национальной застройки».
«Спрос и предложение» - особенность первая
«Общая картина рынка недвижимости не претерпела особых изменений, - подвел итоги за первое полугодие Павел Созинов - председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, - в Санкт-Петербурге около десяти крупнейших компаний-застройщиков, которые успешно работают на протяжении семи лет. Именно они возводят основную часть строящегося жилья. Однако, появляются и новые игроки, причем федерального масштаба, но они обслуживают определенные сегменты рынка, создавая локальные предложения».
Предложений на рынке недвижимости достаточно, но первое что волнует при покупке – доступность интересующего продукта. По данным Александра Коваленко - заместителя генерального директора «НДВ СПб», в городе можно найти предложения от сорока девяти тысяч рублей за квадратный метр и до бесконечности. Однако, в среднем стоимость квадратного метра варьируется от семидесяти до семидесяти пяти тысяч рублей. Александр Коваленко так же высказал мнение, что стоимость на одном и том же объекте может довольно сильно разниться в зависимости от степени его готовности. «Но надо отметить, что не все объекты выводятся на рынок на нулевой стадии. Некоторые компании открывают продажи или уже в готовых жилых комплексах, или близких к 100% готовности», - уточнила Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос». В связи с этим Александр Коваленко заметил, что в их компании покупателей подразделяют на две группы: на тех, кто готов долго ждать и тех, кому необходимо быстро купить. Те, кто готовы долго ждать, как правило, петербуржцы уже владеющие жильем. Они готовы идти на определенный риск, но в итоге приобретают недвижимость именно там, где хотят, причем за меньшую стоимость. Другие – клиенты, остро нуждающиеся в жилье. В этом случае все зависит от финансовых возможностей покупателя.
«Есть разные потребители, и они по-разному принимаю решение. Кому-то хочется в начале, кому-то хочется в конце или наоборот, - отметил со своей стороны Михаил Бузулуцкий директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб». - В нашей компании строительный цикл очень короткий – от пятнадцати до семнадцати месяцев, поэтому мы старается создать такие финансовые инструменты, которые позволяли бы человеку принять решение в пользу строящегося жилья. Время ожидания мы компенсируем максимально комфортными условиями проекта, плюс создаем кредитные продукты, которые позволяют клиентам сделать покупку».
Особым спросом стали пользоваться загородные дома. По данным Анны Корсаковой до 30% горожан хотели бы перебраться в загородные коттеджи на постоянное место жительства. Но очень часто люди сталкиваются с транспортной недоступностью, отсутствием социальной и бытовой инфраструктуры, что не дает возможности поселиться в собственном доме. По ее мнению в данной ситуации альтернативой городскому жилью может быть вариант приобретения загородного домовладения. Например, в районе Новая Ижора. Как рассказала Анна Корсакова, даже такие среднеэтажные новые районы, как Славянка, которая расположена в Пушкинском районе, отличаются значительно более низкой, по сравнению с многоэтажными районами, плотностью населения, большим количеством зеленых зон и рядом других преимуществ. При этом они находятся в черте города и, как и другие районы, обеспечиваются всей необходимой инфраструктурой.
«Наличка. Рассрочка. Ипотека» – особенность вторая
«В Петербурге в отличие от других городов России заемщиков меньше, так как у нас покупают больше за наличность. «Даже на пике ипотечного кредитования мы фиксировали только 20% сделок с использованием кредита. У нас финансово привлекательный город. А люди не хотят долговых обязательств» - отметил Павел Созинов. Но если и возникает финансовые проблемы при покупке жилья, то существует выбор: либо ипотека, либо рассрочка. И строительные компании, и финансовые учреждения постоянно увеличивают количество программ как по одной, так и по другой схеме оплаты.
ОАО «Сбербанк России» разработал специальную программу по кредитованию физических лиц, участвующих в долевом строительстве. Есть выгодные предложения при покупке объектов, в финансировании которых участвует Сбербанк: на сегодняшний день это пятьдесят домов, возводимых тридцатью застройщиками. При этом действует выгодное предложение банка «В десятку!» - кредит до 10 лет под 10 процентов годовых в рублях с первоначальным взносом 10%».
«Для заемщиков, располагающих 50% первоначального взноса, доступна Акция «Возьми за 8%», по которой на срок до 8 лет ставка по кредиту составляет 8% годовых в рублях – на любой строящийся объект жилой недвижимости», - пояснила Евгения Енина – заместитель директора Управления по работе с партнерами.
«Стоит отметить, что у Санкт-Петербургского ипотечного агентства действуют 7 кредитных продуктов. Среди них специальный продукт для очередников, отдельный продукт для собственников бизнеса, отдельный продукт для желающих приобрести комнату в коммунальной квартире. По классическому ипотечному продукту (Петербургский ипотечный стандарт) процентная ставка от 11,5% годовых в рублях, срок - до 20 лет. При этом Агентство принимает любую форму подтверждения дохода и практически не ограничивает количество созаемщиков. Возможно выделение доли детям. Стаж на последнем месте работы может составлять от 1,5 месяцев. У Санкт-Петербургского ипотечного агентства также есть продукт для военных (ставка 9,75%). Есть кредитный продукт «Новостройка» (ставка от 9,25%) для приобретения готовых квартир у застройщика, однако тогда нужно будет подтвердить доход по форме 2-НДФЛ Также в период с 1.06 по 31.08 действует акция «Лето-время экономить» в рамках которой снижены комиссии за сопровождение ипотечной сделки. Рассмотрение заявки бесплатно», - сообщил Денис Зубарев руководитель Центра подбора квартир очередникам Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства.
Появляются и новые участники. «Мы только выходим на рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге, - рассказала Заместитель управляющего ОАО «АБ Пушкино» Санкт-Петербургский филиал Татьяна Кузьмицкая. В банке действуют программы кредитования «Классическая ипотека», «Военная ипотека», «Жилье от застройщика», разработанные в соответствии со стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сумма кредита и процентные ставки зависят от вида программы, первоначального взноса, дохода заемщика. Увеличить сумму кредита возможно за счет созаемщиков. Срок рассмотрения заявки на кредит составляет не более 5 рабочих дней со дня предоставления всех документов.
Особое внимание мы уделяем программе «Военная ипотека», специально созданной для ипотечного кредитования военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести жилье, практически не используя собственные средства. Выплата первоначального взноса за жилье и погашение кредита в течение всего срока осуществляется за счет накопительных взносов участника НИС.
К своим клиентам мы относимся очень трепетно, стараемся обеспечить максимально комфортные условия проведения сделки, все вопросы, которые возникают на этапе подготовки документов, решаются в короткие сроки.
Но, несмотря на увеличение кредитных продуктов, застройщики все же говорят об их дефиците. Михаил Бузулуцкий отметил: «Нас волнует число банков, работающих с первичным рынком. Сейчас финансовые учреждения кредитуют «первичку» крайне мало. Многие банки свернули свои проекты. И второе - насколько они будут двигаться в условиях кредитования. Мы видим проблему не столько в ставке, сколько в условиях и отзывчивости банков на требования рынка. Мы развиваем сейчас ипотечные программы с банками «Ипотека за час», «Ипотека без первого взноса» - это находит живое отражение в продажах. Это крайне важно», - заявил он.
«Новоселье под вопросом» - особенность третья
Значительное число застройщиков в период кризиса оказались в тяжелом финансовом состоянии. Справились не все. Но, по мнению Михаила Бузулуцкого судьба очень многих застройщиков до сих пор остается под вопросом. А вместе с ними под удар попадают клиенты, невольно пополняя армию «обманутых дольщиков».
«Те, кто планировал вселиться в квартиры в прошлом году, в этом все еще ждут. Но «воз и ныне там». Если вы вложили свои средства в квартиру в многоквартирном доме, а застройщик их потратил, к примеру, на бетон или заработную плату, то вам остается только ждать. Если посмотреть на срывы строительных сроков – они колоссальные! Большинство застройщиков перенесли свои сроки. Но некоторые из них перенесли их на такой срок, что невольно возникает вопрос - а достроиться ли этот дом? Потому что есть объекты на которых как не было оживления, так и нет. Там, где строительство замерло в 2008 году, оно редко возрождается. Есть имитация бурной деятельности, но результата не видно. Хорошо, если застройщики будут уходить без скандалов. Ведь это будет отражаться на других», - заявил Михаил Бузулуцкий. «Данные о таких застройщиках постоянно пополняются», - подтвердил Павел Созинов.
«Мы покупаем квартиры раз в жизни, раз в двадцать или в десять лет. И для того, чтобы разобраться необходимо мониторить сам рынок, обращаться за консультациями в агентства недвижимости, которые на этом рынке играют профессионально и могут сказать - куда стоит идти, а куда нет. Необходимо разобраться в документах. Повышать свою личную правовую грамотность», - посоветовал Михаил Бузулуцкий.
Надо сказать, что все эти предостережения не имеют отношения к компании «Главстрой СПб», которая выполняет свои работы точно по намеченному графику, и сейчас ей принадлежит уже четвертая часть всего строительного рынка Санкт-Петербурга.
«Безусловно, к приобретению квартиры нужно подходить ответственно. Для помощи гражданам создан Центр подбора квартир очередникам, который бесплатно оказывает гражданам услуги по подбору квартир и сопровождению сделок по приобретению квартир у застройщиков в аккредитованных объектах», - заявил Денис Зубарев.
