Сегодня, когда уже никто не спорит, что экономические проблемы в стране и в мире не закончатся так быстро, как хотелось бы, люди, желающие приобрести квартиру в новостройке, оказались в непростой ситуации. Все помнят кризис 2008-2009гг, когда строительство многих объектов было заморожено, и даже у, казалось бы, самых надежных застройщиков возникали проблемы. Портал о недвижимости Move.su опросил экспертов на тему того, как выбрать застройщика, которому можно доверять, в условиях экономической нестабильности.
Признаки надежности застройщика
Вопрос о том, какому застройщику можно доверять, был актуален всегда. Но в период финансовой нестабильности риски возрастают значительно, и потому покупателю перед тем, как принять окончательное решение, стоит быть особенно внимательным.
Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ-Недвижимость (ГК МИЦ) приводит следующие характеристики надежного девелопера:
1. Наличие сданных объектов, квартиры в которых уже оформлены в собственность;
2. Отсутствие замороженных строек;
3. Активность рабочего процесса на площадке выбранного Вами объекта;
4. Информация в СМИ и Интернете (в том числе отзывы) – о проблемах всегда пишут;
5. Информация на сайте арбитражного суда;
6. Продажа квартир в соответствии с 214 ФЗ.
Леонард Блинов, директор по маркетингу UrbanGroup важным считает репутацию застройщика, а также то, как компания придерживается заявленных темпов строительства. «Квартиру стоит покупать у застройщика с хорошей репутацией и при строительной готовности домов не менее 30%. Кроме того, необходимо приобретать недвижимость только в тех жилых комплексах, реализация которых идет по 214 ФЗ, который максимально защищает покупателя.
Наличие нескольких проектов, в том числе минимум один завершенный, а один в зрелой фазе застройки, чтобы понаблюдать за темпами строительства. Информация о том, как он преодолел кризис 2008 года. Желательно, чтобы компании было минимум 3 года», - говорит эксперт.
Особую важность репутации застройщика подчеркивает и Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22. По его мнению, ничто не является для покупателя таким весомым аргументом, как то, что компания в срок выполнила все свои предыдущие обязательства, вовремя достроила объекты – в том числе в кризисные 2008-2009 гг. «Люди могут заехать на стройку и увидеть все своими глазами - как правило, после этого половина вопросов исчезает».
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su говорит о том, что открытость девелопера, его готовность общаться с прессой – хороший признак. По словам эксперта, потенциальный покупатель может промониторить пиар-активность нужной компании: изучить комментарии ее экспертов в СМИ, активность выступлений спикеров и т.д. «Если компания открыто общается с прессой, инициирует обсуждения своих проектов – то чаще всего это значит, что они достаточно уверены в своих силах. Не стоит путать пиар-активность компаний с публичностью ее ключевых фигур, основанной на скандальных заявлениях и т.п. Практика показывает, что и стиль ведения бизнеса у таких игроков соответствующий, что негативно сказывается на выполнении компанией своих обязательств перед покупателями», - говорит господин Шмонов.
Стройка взаймы
По опыту 2008-2009 годов, многие девелоперы прогорели, поскольку излишне увлекались кредитным финансированием. Рынок был на подъеме, раскупалось буквально все – и очень часто не для собственного проживания, а с целью дальнейшей перепродажи. Создавался проект, причем, даже при нашей достаточно высокой развитости и цивилизованности рынка, консультанты привлекались на него далеко не всегда. Зачастую ни о какой маркетинговой концепции и аналитической проработанности речи не шло, застройщики полагали, что и так сойдет – рынок поглотит любые объемы. Далее каким-то образом девелоперу удавалось открыть кредитную линию, и все было хорошо - до тех пор, пока в кризис банки, с одной стороны, оказались не в состоянии продолжать финансирование, а покупатели научились считать деньги и стали тщательно выбирать, что покупают. Да и проблемы с ипотекой часть покупателей сразу отсекли.
Означает ли это, что надо особенно осторожными быть при покупке квартир у тех девелоперов, что строят, в основном, на заемные деньги? И возможно ли покупателю получить информацию о финансовой и кредитной политике компании?
Леонард Блинов считает, что риски покупателя с тем, что девелопер строит на заемные средства, напрямую не связаны. «Если есть хорошее проектное финансирование солидного банка, и оно будет продолжаться, то это большой плюс. Но наличие собственных средств застройщика также важно – он большим рискует, поэтому будет стараться выполнить свои обязательства даже в сложной ситуации. Частично информацию можно получить из проектной декларации», - говорит эксперт.
Наталья Соломонова соглашается, что кризис ликвидности 2008 года продемонстрировал наличие огромных рисков у застройщиков, нарушающих основополагающий принцип устойчивости компании: правильное соотношения собственных и заемных средств.
Впрочем, по словам эксперта, достоверная информация покупателю практически не доступна, если только застройщик не размещает публично свою финансовую отчетность.
Виталий Бахвалов также говорит о том, что покупателю вряд ли удастся получить у застройщика информацию о том, на какие деньги он строит. Впрочем, судить о том, насколько девелопер надежен, можно не только по тому, насколько грамотную финансовую политику он ведет, но и, например, по тому, какими производственными мощностями он обладает. «Наша компания может похвасться тем, что мы строим своими силами, без привлечения подрядчиков. Не каждая компания обладает такой внушительной производственно-технической базой, как у нас. Для многих людей это является значимым аргументом, впрочем, лучше всего за себя говорит наша репутация и история объектов – их сдачи в срок. А как мы строим - для покупателя это уже второй вопрос», - говорит Виталий Бахвалов.
Алексей Шмонов также считает, что информацию о финансировании покупателю никто не раскроет. Но он согласен с мнением Виталия Бахвалова о том, что показателем для покупателя является не только соотношение собственных и заемных средств, о котором узнать практически невозможно, но и производственные мощности, которыми обладает компания.
Тем не менее, кредитное финансирование, по мнению некоторых экспертов, имеет и свои плюсы. Так, Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» говорит, что возможность доступа застройщика к кредитным ресурсам банков является важным преимуществом не только для самой компании, но и для ее клиентов. В этом случае риски незавершения строительства снижаются.
Вот что господин Лядов рассказал об опыте сотрудничества его компании с банками в сложный кризисный период предыдущих лет: «Кризис 2008-2009 гг. в первую очередь отразился на девелоперах, которые вели агрессивную инвестиционную политику за счет привлечения большого числа кредитов. Однако наша компания придерживалась более консервативной линии поведения, и это позволило нам соблюсти разумный баланс между собственными и заемными средствами. Компания безупречно выполняла свои финансовые обязательства перед Сбербанком в самый сложный экономический период. И это позволило нам в апреле 2010 г. закрыть кредитную линию на 60 млн. долларов, а чуть ранее в марте 2010 г. получить новый кредит от банка в размере 1,1 млрд. рублей. Сбербанк является нашим постоянным партнером по девелоперским проектам, в том числе по комплексной программе развития района Строгино, и для нас как компании-застройщика очень важно и ценно, что до сих пор это сотрудничество продолжается, не осложняясь внешними обстоятельствами».
Советы покупателю
Сергей Лядов дал следующие советы покупателям относительно того, как же все-таки выбрать надежного застройщика.
«К критериям мер по определению надежности компании относится, прежде всего, заключение с застройщиком договора долевого участия (ДДУ) с государственной регистрацией сделки в Росреестре. Во-вторых, рассрочка платежа, когда это возможно. К минимизации рисков следует отнести покупку объекта строительства на как можно более поздней стадии строительства. Правда, в этом случае цена покупки, как правило, будет выше, но это плата за уменьшение рисков. Важно заключать сделки с застройщиками, имеющими положительную деловую репутацию и портфолио успешно завершенных аналогичных строительных проектов. Обязательна проверка правоустанавливающей документации на землю и разрешительной документации на строительство. Снизит риски и привлечение к участию в переговорах с застройщиком и проверке документации квалифицированных юристов, специализирующихся на подобных делах», - рассказал эксперт.
Настроение покупателей и дальнейшее развитие рынка
Как известно, в кризис спрос с первичного рынка почти полностью переключился в сторону «вторички». Сегодня, когда усилились негативные тенденции в экономике, уменьшилась ли активность покупателей на первичном рынке, по чему можно судить об изменении потребительских настроений в отрасли на негативные? Об этом мы спросили наших экспертов.
Виталий Бахвалов рассказал, что в их компании не наблюдается падения спроса на квартиры в строящихся домах. Наоборот, по словам эксперта, в конце лета был бум спроса.
Сергей Лядов говорит, что в августе интерес к объектам первичного рынка серьезно вырос, в компании зафиксировали трехкратное увеличение спроса. «В сентябре он несколько снизился, но по-прежнему остался на высоком уровне. Наибольшим спросом сейчас пользуются объекты эконом- и комфорт-класса. Снижения объемов нового строительства не наблюдается. Сохраняется прежний уровень предложения за счет выхода на рынок новых проектов и новых объемов в реализуемых проектах», - говорит эксперт.
Наталья Соломонова разделяет мнение о том, что спрос на квартиры в домах-новостройках неуклонно растет. «Главный критерий принятия решения о покупке – цена. Стратегия застройщиков, при которой на рынок выбрасываются небольшие партии квартир в объекте интригует и, хорошо поддерживает активность покупателей», - считает эксперт.
Леонард Блинов рассуждает, что надо понимать, что разница в ценах на первичном и вторичном рынка может достигать 30-40%. «Поэтому тот, кто больше рискует, платит меньшую цену. Хотя юридическая чистота сделки на вторичном рынке – не такой уж простой вопрос, и проверять ее нужно досканально», - говорит эксперт.
Итак, кризис 2008-2009 гг сделал более осторожными не только девелоперов, но и покупателей. Если застройщики пересмотрели свою финансовую и управленческую политику, то покупатели стали более тщательно относиться к выбору девелопера, больше обращать внимания на его надежность и способность выполнять свои обязательства не только при благоприятных экономических условиях, но и во время финансовых потрясений. Впрочем, высокая активность на рынке строящегося жилья даже в настоящее время, когда усилились негативные тенденции в экономике, говорит о том, что кредит доверия покупателей достаточно велик, и настроение их в целом оптимистично.
Портал Move.su желает Вам не ошибиться с выбором!
Автор: Калачихина Евгения
