Еще не так давно Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщало, что рынок российской ипотеки медленно, но верно возвращается к докризисному уровню. Однако отчеты банков за 2011 год дают понять: будущее ипотеки далеко не так радужно, как можно было прогнозировать еще полгода назад. Процентные ставки растут, банки все больше осознают риски и ужесточают условия жилищных займов. Чего ждать рядовому заемщику в наступившем году?
Мягкий период восстановления
После кризиса 2008 года, заставившего и банки, и заемщиковпересмотреть свои возможности, объемы ипотечного кредитования в России значительно сократились. В 2009 году количество выданных жилищных кредитов оказалось меньше прошлогоднего в 2,7 раза, а объем – в 4,3 раза. Но уже в 2010 году, когда правительство во всеуслышание заявило о выходе из кризиса, а внушительные государственные вливания в банковскую сферу придали банкам уверенность, дела пошли на поправку.Активизировались и заемщики, почувствовавшие себя в относительной безопасности, и вот по итогам первых 8-10 месяцев 2011 года банки констатируют, что вплотную подошли к докризисным показателям. В конце декабря сообщалось, что объем выданных в 2011 году кредитов уже составил 613,4 млрд руб., а по итогам года может оказаться еще больше. По сравнению с докризисным максимумом 2008 года – 655 млрд руб. – это очень и очень неплохой показатель.
Но впереди новый, 2012 год. Сможет ли российская ипотека начать настоящий рост? Ведь успехи трех предыдущих лет были всего лишь восстановлением, а не полноценным развитием.
Увеличение ставок маленькое – проблемы большие
Есть все основания считать, что прошедший год запомнится финансовым аналитикам как время минимальных процентных ставок по ипотеке. По рублевым кредитам они варьировались в пределах 11,8-12,5% годовых, в валютном секторе – на уровне 9-10%. Но уже в последние несколько месяцев 2011 года ставки банков по ипотечным кредитам выросли на 1 процент. Для любой другой сферы кредитования это немного, но для ипотеки весьма ощутимо. Официально тот уровень ставок, при котором ипотека перестанет быть доступной большинству, обычно определяют в размере 18-20% годовых. Но, как замечают эксперты, даже 14% годовых для основной массы российских заемщиков может стать запретительной ставкой.В итоге выходит, что даже в такое благополучное время, как сейчас, мы находимся всего в паре шагов от опасного рубежа.
Тем не менее, по оптимистичным прогнозам, если в макроэкономике в будущем году не случится никаких неприятных сюрпризов, количество жилищных кредитов, скорее всего, будет сохранено на уровне 2011 года или даже немного увеличится.
Кто может пострадать
«Для заемщиков наступающий период будет непростым, - комментирует Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – С одной стороны, сейчас условия для взятия ипотечного кредита можно назвать лучшими за последние 2-3 года, с другой стороны, такой период может оказаться кратким. Поэтому об ипотечном кредите есть смысл думать именно сейчас, не откладывая это решение на длительные сроки. В группе риска классически оказываются люди с неустойчивыми доходами (например, индивидуальные предприниматели), работники, у которых в доходах превалирует «серая» часть, а также те, кто не уверен в сохранении своего трудоустройства в перспективе».
Помимо этого, замечает специалист ГК «МИЦ», сейчас в сфере жилищного кредитования наблюдаются все признаки грядущей консолидации предложений у крупных банков. Небольшим и средним кредитно-финансовым организациям в наступающих условиях борьбы за каждый процент растущей ставки будет трудно одновременно сохранить и свою прибыль, и выгоду для заемщиков, поэтому сейчас они могут отказаться от ипотеки, продав свои портфели более крупным коллегам. Но даже в том случае, если основная масса предложений скопится в руках крупных банков, им придется ужесточить условия выдачи жилищных кредитов, включая первоначальный взнос.
Повод для ужесточения требований к финансовой устойчивости клиента банкам подали и законодатели. Ранее в случае, когда заемщик оказывался не способен оплачивать взятый ипотечный кредит, банк обращал взыскание на его квартиру и реализовывал ее, а если этого не хватало для покрытия ипотечного кредита, то остаток считался долгом заемщика и взыскивался банком как беззалоговый кредит. С начала 2012 года «довзыскивать» с заемщика недостающую сумму банки больше не смогут, а следовательно, будут вынуждены страховать свои риски другими способами.
