Любому, кто следит заколебаниями цен на недвижимость, небезынтересно узнать, из чего же складываются главные показатели рынка – себестоимость и конечная цена квадратного метра. Какие факторы сильнее влияют на величину себестоимости – рабочая сила, земля, стройматериалы или что-то иное? Понимая механизмы ценообразования на рынке недвижимости, можно с большей уверенностью делать прогнозы и выгоднее приобретать или продавать жилье.
Качество стройматериалов – главный фактор
Как говорят специалисты по недвижимости, универсальной формулы для вычисления себестоимости строительства не существует. Основными составляющими, из которых складывается этот показатель, являются:
• стоимость земельного участка,
• стоимость подключения к коммуникациям,
• стоимость стройматериалов,
• транспортные расходы,
• обслуживание кредитов,
• зарплата рабочих,
• стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлторов.
«Себестоимость строительства зависит в первую очередь от качества материалов, используемых при строительстве и отделке здания. Их доля в общей стоимости составляет от 50 до 75%,– поясняет Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ-Девелопмент (ГК «МИЦ»). – 20-25% от себестоимости строительства составляют расходы на инженерную инфраструктуру, причем стоимость инженерных сетей может также существенно отличаться в зависимости от качества и фирмы-производителя оборудования».
Затраты на оплату труда рабочих на стройке условно составляют от 8 до 12% от себестоимости строительства. Эта цифра зависит от вида выполняемых работ и квалификации самих рабочих. Самыми дорогими на стройке являются монолитные и фасадные работы.
Ввиду подобных различий между разными строительными объектами и подходами конкретных застройщиков, есть смысл говорить о средней ценовой вилке. Так, себестоимость строительства в проектах эконом-класса на территории Московской области сейчас составляет порядка 30-40 тыс. руб. за квадратный метр. В Москве себестоимость строительства в аналогичных проектах находится на уровне 35-55 тыс. руб. В других регионах страны, имеющих сходные природно-климатические и экономические условия, эти значения существенно отличаться не будут. А вот в Сибири и на Дальнем Востоке себестоимость строительства будет дороже, поскольку в суровых климатических условиях затраты на ресурсы и транспорт увеличиваются.
Инфраструктура делает объекты дороже
Необходимо отметить, что существует разница между строительной себестоимостью и инвестиционной. Застройщику «метры» по строительной себестоимости не достаются, т.к. к ней добавляется еще целый ряд расходов в зависимости от условий, на которых застройщик получил данный участок. Так, например, если доля города в проекте составляет 50% (раньше такая практика была в Москве), то инвестиционная стоимость будет в 2 раза больше строительной. Если доля города 33%, то инвестиционная стоимость окажется на 50% выше строительной. А если девелопер при получении земли под строительство принял на себя обязательства по постройке школы, детского сада или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы лягут на строящийся дом, и себестоимость его метра соответственно увеличится. Инфраструктура – дело недешевое: стоимость строительства детского сада начинается от 150 млн. рублей, стоимость строительства школы от 250 млн. рублей. Конечная цена этих объектов зависит от количества мест, на которое рассчитано учреждение, и от качества отделки самого здания. Техническое задание на строительство объектов социальной инфраструктуры составляют органы городской власти.
Можно ли удешевить метр?
Ко всем вышеперечисленным составляющим, из которых складывается конечная стоимость квадратного метра, добавляется также наценка застройщика – у каждого своя. Судить, насколько она обоснована, по мнению специалистов, сложно, но есть ряд мер, которые могли бы снизить рыночную стоимость жилья. «В первую очередь необходимо ввести опережающую подготовку земельных участков под строительство, - говорит Сергей Хорошков. – Всю инженерную и транспортную инфраструктуру нужно создавать до того, как начнется строительство. Часть расходов по созданию инфраструктуры должна при этом лечь на государство». Помимо того, удешевить метр возможно, если уменьшить расходы застройщика, связанные со стоимостью земли, оформлением документации и инвентаризации. А так как львиная доля расходов при возведении домов приходится на стройматериалы, то для удешевления продукта государству стоило бы активнее стимулировать отечественного производителя.
