Решение об ограничении строительства в пределах ТТК, принятое в начале 2011 г., повлекло за собой пересмотр ряда инвестиционных контрактов. В декабре 2011 г. Президент России подписал закон, который предусматривает возможность одностороннего расторжения инвестконтрактов, заключенных до 1 января 2011 г. По мнению экспертов компании Welhome, в среднесрочной перспективе сложившаяся ситуация повлечет за собой сокращение объемов ввода новых жилых и коммерческих объектов в центре Москвы, а также увеличение доли проектов реконструкции и редевелопмента.
Не стоит забывать, что реконструкция обходится девелоперам достаточно дорого, поэтому единственно возможным форматом недвижимости в центре становятся малоквартирные элитные особняки и клубные дома с соответствующей данному сегменту стоимостью квадратного метра.
В силу сложившейся политики, а также ограниченности земельного ресурса на территории Москвы, наиболее приемлемым для девелоперов выходом видится освоение промышленных зон. Стоит отметить, что правительство Москвы способствует этому, так по генплану до 2025 года должно быть вовлечено в освоение порядка 7 тыс. га промышленных территорий.
По мнению экспертов компании Welhome, городу необходима децентрализация, перераспределение транспортных потоков, направленных от окраин к центру. За последние 3-4 года в различных районах, расположенных за пределами ТТК, построено значительное число качественных бизнес-центров, пригодных для ведения бизнеса не только российских, но и международных компаний.
Для понимания сложившейся ситуации и возможных перспектив развития экспертами компании Welhome были рассмотрены наиболее удачные с точки зрения девелопмента территории, освоение которых уже началось или планируется в ближайшее время.
На наш взгляд, интересным примером комплексного освоения является вовлечение в оборот бывшей территории аэродрома им. М.В. Фрунзе и прилегающих к ней территорий. На текущий момент времени часть территории занимает жилой район «Гранд Парк», в непосредственной близости от которого расположены ЖК «Приват Сквер» и БЦ «Линкор». На оставшейся территории аэродрома площадью около 15 га запланировано строительство крупнейшего в Москве торгово-выставочного центра «Авиапарк».
В Северном округе имеется еще одна площадка для комплексного освоения – промзона №44 «Братцево», расположенная в Войковском и Головинском районах. В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы «О проекте размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011-2015 гг.» промзона №44 «Братцево» включена в проект генплана Москвы на период до 2025 года. На участке, граничащем с данной промзоной, компания «Ведис Групп» строит ЖК «Головино». По нашему мнению, территорию промзоны целесообразно поэтапно застраивать жилой и коммерческой недвижимостью. По оценкам экспертов компании Welhome, площадь объектов жилой недвижимости может составить порядка 500 тыс. кв. м., коммерческой недвижимости – не более 200 тыс. кв. м.
ОАО «Первый Московский приборостроительный завод им. В. А. Казакова» расположен в Западном административном округе, районе Дорогомилово по Кутузовскому просп., 36. Согласно генеральному плану до 2025 г. участок расположен в многофункциональной общественной зоне, площадь порядка 15 га. В настоящее время большая часть помещений завода сдается в аренду под офисы.
По мнению экспертов компании Welhome, данная территория пригодна для застройки коммерческой и жилой недвижимостью. Площадь жилой части может составлять порядка 200 тыс. кв. м, коммерческой – не более 100 тыс. кв. м. Участок обладает отличной транспортной доступностью, в непосредственной близости находится ст.м. «Кутузовская», Кутузовский просп., Третье транспортное кольцо. Участок граничит со строящимся МФК «Миракс Плаза».
Грузовой двор «Москва Товарная Рижская». Данная территория (порядка 13 га) также включена в проект плана реализации генплана до 2025 г. Согласно схеме, это территория многофункциональных общественных зон. По нашему мнению, участок пригоден для застройки офисной недвижимостью. К северо-востоку от Садового кольца и в СВАО ощущается нехватка бизнес-центров класса А. Данный участок расположен между ТТК и Проспектом Мира, характеризуется отличной транспортной доступностью. Напротив участка находится гостиница Holiday Inn Сущевский, что также создает благоприятные условия для синергетического эффекта с офисной недвижимостью.
Стоит отметить, что главным в освоении промышленных территорий в городе остается грамотное проектирование на их месте новой застройки. Для этого можно в какой-то мере использовать европейский опыт комплексного освоения территорий. Так, в Гамбурге с 1997 г. на участке площадью 157 га реализуется проект HafenCity (ХафенСити) – комплексная реконструкция прибрежного района складов и доков, расположенного в центральной части города с развитием объектов жилого, офисного, гостиничного и торгового назначений. В Стокгольме в 1990-х годах мэрией города было принято решение о превращении старой промышленной зоны в жилой район Hammarby Sjostad (Хаммарбю Шёстад). Площадь осваиваемой территории составляет 204 га.
Таким образом, альтернативных способов комплексной застройки в Москве, помимо редевелопмента промзон, фактически, не осталось. Тенденция децентрализации, выразившаяся в ограничении строительства в пределах ТТК и подписании соглашения о присоединении территорий Московской области к Москве, продолжится. Несмотря на то, что освоение промзоны влечет за собой большое количество обременений для девелопера, некоторые из них уже активно осваивают такие площадки.
Так, в 2007-2009 гг. компания «Ведис Групп» построила жилой микрорайон эконом-класса «Марфино» на территории бывшего агропредприятия «Марфинское». В 2007 году компанией «Гута-Девелопмент» завершен вывод промышленных мощностей фабрики «Красный Октябрь» на территорию концерна «Бабаевский»; на месте фабрики «Красная Роза» компания KR Properties построила деловой квартал с одноименным названием; на месте Хлебозавода № 6 на территории района Хамовники компания «Реставрация Н» возводит элитный жилой комплекс «Knightsbridge», в том же районе на месте завода «РТИ «Каучук» компания «Уникор» строит элитный жилой комплекс «Садовые Кварталы». Таких примеров в Москве к настоящему моменту накопилось достаточно.
