Ипотека остается одним из наиболее доступных и реальных способов приобрести свое жилье для многих граждан нашей страны, и даже кризисная ситуация не способна на это повлиять. Прошедший 2011 год можно смело назвать рекордным для российского ипотечного кредитования, ведь по объему выданных кредитов он сравнится с докризисным 2008-м годом. Однако сохранятся ли столь радужные тенденции в 2012 году? Эксперты сомневаются в этом и, напротив, прогнозируют повышение кредитных ставок и некоторое ужесточение требований к ипотечным заемщикам.
Среди причин таких перемен на российском ипотечном рынке можно назвать как экономические факторы, так и некоторые изменения в законодательстве, которые были внесены в конце 2011года. В частности, сюда относится запрет на взыскание с клиента-должника суммы, превышающей стоимость залога, возможность досрочного погашения кредита и т.д. Очевидно, что эти законодательные новеллы увеличивают кредитные риски банков, и соответственно, ведут к более жесткой оценке платежеспособности заемщика, а также к увеличению ставок ипотечного кредитования. Несколько банков уже заявили о повышении ставок, что вполне закономерно может стать сигналом о принятии такого же решения для других участников ипотечного рынка.
Чем грозит повышение кредитных ставок для рынка недвижимости в целом? КонстантинШибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», комментирует ситуацию следующим образом: «Несмотря на то, что сфера ипотечного кредитования отличается, пожалуй, наибольшей стабильностью, в нашей стране у населения уже есть некоторый опыт реагирования на колебания рынка. Вспоминая предыдущий кризисный (и посткризисный) период, можно предположить, что вслед за повышением, которое наблюдалось в течение двух лет,произойдет обратное снижение ставок. Следовательно, большинство возможных заемщиков займет выжидательную позицию, накапливая капитал и ожидая более выгодных условий кредитования. Но всегда есть определенный сегмент ипотечных клиентов, которым необходимо срочно решить проблемы с жильем, и за счет этого будет поддерживаться некий уровень кредитования. Вместе с тем, выжидательная позиция большинства потенциальных заемщиков влияет на темпы продаж недвижимости, и особенно это касается новостроек в крупных городах. А падение темпа продаж неизменно приводит к тому, что и рост цен на недвижимость замедляется».
Сегодня по самым приблизительным подсчетам до 50% продаж на первичном рынке жилья Москвы и Московской области проходит посредством ипотеки. Но с ужесточением условий кредитования доля таких продаж может снизиться до 20%, а то и 10%. В соответствии с этим можно предположить, что меры стимулирования рынка будут приняты самими застройщиками. Скорее всего, это будет введение более выгодных для покупателя условий – рассрочка платежа, более гибкая тактика продаж и т.д. Не исключено, что сходные тенденции можно будет наблюдать и на рынке вторичного жилья, который занимает весомую долю в сфере недвижимости.
Вместе с тем ряд экспертов отмечает, что в сложившейся на сегодняшний день ситуации есть и позитивные моменты для ипотечного кредитования – это ужесточение контроля работы застройщиков, более тесное сотрудничество банков как со строительными компаниями, так с государственным сектором, развитие программ социально доступного жилья.
Однако, как отметил директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» КонстантинШибецкий, существуют и те сегменты рынка недвижимости, на которых увеличение ставок по кредитам отразится минимальным образом. Речь идет, прежде всего, об элитном жилье и коммерческой недвижимости. «Что касается элитной и коммерческой недвижимости, законы рынка здесь имеют свои нюансы, и доля ипотечного кредитования в этой области составляет не более 10%, - поясняет Константин Шибецкий. – Следовательно, повышение ставок по кредитам вряд ли окажет существенное влияние на продажи. Однако в качестве исключения можно назвать рынок коттеджного жилья в загородных поселках, строительство которых идет по-прежнему достаточно высокими темпами. Здесь доля ипотеки остается весомой, а это значит, что последствия увеличения ставок по кредитам будут примерно такими же, как и для рынка новостроек Москвы и области».