Были времена, когда при договоре между продавцом и покупателем было достаточно просто ударить по рукам, или, выражаясь современным языком, заключить устный договор. Основой такого соглашения было желание сторон сохранить репутацию и чистую совесть. Однако современные реалии таковы, что крупные сделки, требующие заключения официального договора, теперь все чаще и чаще совершаются с предоплатой. Особенно это касается сделок с недвижимостью, так как они почти всегда связаны с очень значительными суммами. Наиболее распространенными способами предоплаты при операциях с недвижимостью являются аванс и задаток. Специалисты ГК «МИЦ» поясняют разницу между этими понятиями.
Большинство людей, не имеющих специального образования, уверены, что аванс и задаток – это одно и то же. Однако такое заблуждение в конечном итоге может им дорого обойтись.
Цель задатка и аванса действительно одинакова. Таким способом покупатель или заказчик подтверждает честность своих намерений в совершении сделки. А вот дальше начинаются различия. Так, аванс не дает гарантии, что работа будет выполнена, а товар получен. Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ нет статей, разъясняющих поведение сторон при совершении предоплаты при помощи аванса. Зато в статье 380 этого же кодекса четко прописано понятие задатка, который является способом обеспечить осуществление сделки и, соответственно, исполнение обеими сторонами определенных обязательств.
Таким образом, при необходимости провести ответственную операцию целесообразнее использовать задаток, чтобы гарантировать выполнение всех оговоренных пунктов. В этом случае необходимо заключить договор, в котором будет четко прописано, что речь идет именно о задатке, а не об авансе. Ели такого уточнения не будет, то при расторжении соглашения выплаченная заказчиком сумма будет рассматриваться именно как аванс. Дополнительной мерой предосторожности при работе с задатком будет следующее решение: стороны должны обменяться соответствующими долговыми расписками.
Еще одно различие между авансом и задатком – в последствиях неисполнения или прекращения заключенного договора. Если сделка пройдет успешно, то разницы между авансом и задатком действительно не будет, но если что-то пойдет не так, последствия будут разными. Рассмотрим этот момент поподробнее.
Итак, сделка расторгнута, обязательства стороны, взявшей аванс, не выполнены. В этом случае полученный аванс просто возвращается заказчику. Если в договоре были предусмотрены дополнительные условия, то возможна также выплата штрафа, в зависимости от того, какая сторона была виновата в невыполнении обязательств.
Если же в качестве предоплаты исполнитель получил задаток, то, при невыполнении взятых обязательств, он должен будет вернуть его заказчику в двойном размере. В обратном случае, когда в расторжении договора виноват заказчик, задаток в полном объеме остается у исполнителя. Это и является основным назначением задатка – обеспечить финансовую ответственность сторон.
В работе риэлторов иногда можно встретить термин «задаток», но чаще всего речь в этом случае идет все-таки об авансовом платеже, и на то есть свои основания. Возможность срыва сделки в сфере недвижимости очень велика. При этом речь идет о довольно значительных суммах, заплатить которые в двойном размере зачастую крайне затруднительно. По словам специалиста Инны Игнаткиной, руководителя отделения «МИЦ-Недвижимость», агентство недвижимости, выполняя по доверенности роль посредника между продавцом и покупателем, в случае расторжения договора не только не сможет выплатить двойную сумму залога, но и не заставит сделать это продавца, по вине которого произошло нарушение обязательств.
Отсюда следует вывод, что предоплата в виде залога более выгодна заказчику. Удвоение суммы в случае невыполнения сделки компенсирует для него потраченное время. Кроме того, если иное не было оговорено в договоре, недобросовестный исполнитель обязан возместить пострадавшей стороне понесенные убытки. Поэтому для исполнителя гораздо более выгодной формой является аванс, так как он не накладывает на него никаких дополнительных обязательств, кроме штрафов, которые можно оговорить отдельно при заключении договора.