Нередко при покупке квартиры на первичном рынке возникает такая ситуация, когда застройщик предлагает покупателю заключить договор предварительного типа. При заключении такого договора права покупателя на будущую квартиру не гарантируются. Тем не менее, причины, по которым застройщик настаивает на заключении именного такого договора, могут выглядеть весьма убедительными. Каким именно рискам подвергается покупатель, заключивший с девелопером предварительный договор?
Прежде всего, предварительный договор опасен тем, что в дальнейшем застройщик может отказаться от заключения с покупателем основного договора. Как правило, компания, чтобы избежать оформления договора долевого участия, ссылается на то, что подготовка документов для регистрации основного договора займет несколько месяцев и предлагает вам закрепить отношения уже сейчас, заключив предварительный договор.
«Основной риск, которому вы подвергаетесь при заключении предварительного договора, это так называемые двойные продажи, когда одна квартира реализовывается нескольким покупателям,- сообщает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – Застройщик может заключить неограниченное количество предварительных договоров на одну квартиру, ведь данный договор, в отличие от договора долевого участия (ДДУ), не подлежит обязательной государственной регистрации. А следовательно, никто не ведет учет, сколько договоров оформляется на одну жилплощадь. В случае двойной продажи преимущественное право на объект недвижимости сохраняется за тем покупателем, кто первый внес установленную сумму».
Согласно нормам ГК РФ, при заключении предварительного договора покупатель не должен передавать деньги застройщику. Однако если деньги были уплачены, а застройщик по истечении определенного времени так и не оформил с покупателем основной договор (и по всей вероятности не собирается это делать), то максимум, что может сделать покупатель, это потребовать уплаченные деньги назад. Тем не менее, из-за постоянной инфляции это все равно обернется определенным убытком для покупателя. А в некоторых особенно нехороших случаях покупатель может и вовсе не получить денег.
Если же вы уверены в выбранном застройщике, однако последний предлагает вам оформить предварительный договор, настоятельно попросите его изложить вам причины, по которым компания отказывается заключать договор долевого участия. Если застройщик добросовестный, то представитель компании покажет вам уже имеющиеся договоры долевого участия других покупателей, которые подверглись регистрации в Росреестре. Значит, объективный фактор, влияющий на отсрочку оформления основного договора с вами – это время, требующееся девелоперу на подготовку необходимых документов. В таком случае вы можете заключить с застройщиком предварительный договор, однако при этом необходимо учесть два момента. Во-первых, необходимо указать точный срок заключения основного договора. Если срок не определен, то, согласно ч.4 ст. 429 ГК РФ, действие предварительного договора ограничивается сроком в один календарный год, по истечении которого стороны обязаны вернуть друг другу полученное по данному договору. Если такой возврат не происходит, то покупатель вправе требовать возврата денег в судебном порядке. Поэтому второе, на что следует обратить внимание, - это оплата. Как уже отмечалось выше, при заключении предварительного договора вы не обязаны уплачивать деньги застройщику. Однако если вы акцептуете требования компании произвести оплату, то потребуйте, чтобы сведения о внесенных средствах содержали условия самого договора, а не прилагались отдельной квитанцией.
«Конечно, основной гарантией того, что застройщик вас не обманет, является только договор долевого участия,- говорит Дарья Погорельская. - Однако если причины, по которым девелопер предлагает вам оформить предварительный договор, кажутся вам убедительными, то вы можете согласиться. Только помните, что если ваши права нарушат, вам будет очень сложно отстоять их даже в суде».
