При сегодняшнем уровне стоимости жилья и уровне доходах населения, не позволяющем сделать достаточные накопления, единственным способом приобрести квартиру становится ипотека. Но и этот вариант доступен ограниченному кругу людей. Призывы чиновников снизить процентные ставки по ипотеки до 6-7% до сих пор сотрясают воздух, а на деле, средневзвешенная ставка в декабре 2011 – феврале 2012 года выросла до 12%. Что ждет тех, кто только думает об ипотеки и что скрывается за яркими рекламными призывами банков, разберемся в этом материале.
Обзавестись своим жилье в сегодняшней России – дело непростое. Цены на недвижимостьдавно не сопоставимы со средней заработной платой среднестатистического россиянина. Для многих единственным выходом из сложившейся ситуации является –ипотека. Но и этот банковский «продукт» по зубам не многим россиянам. Между тем, в Подмосковье на долю покупок с использованием кредитных средств приходится порядка 70-80% сделок. Наталья Парфенова, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Инвест» говорит, что квартиры в Подмосковье более демократичны по цене, чем в Москве и их покупают молодые семьи, менеджеры среднего звена, то есть те, кто еще не накопил больших сумм, но могут расплатиться по кредиту. В Москве эта цифра на порядок ниже. Так, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи квартир в новостройках Москвы и области, в 2011 году составила, в среднем, 35-40%. По наиболее востребованным проектам доля ипотечных сделок достигала до 50%.
Однако если в 2011 году люди охотно брали ипотеку для приобретения как первичного, так и вторичного жилья в Москве и области, то в текущем году эти показатели могут быть снижены. Связано это с непрекращающимся плавным ростом ставок по ипотечным кредитам. По данным специалистов Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, в ноябре прошлого года ставка была 11,4%, в декабре она составила 11,6%, а в январе текущего года – 11,8%. В феврале ставка по рублевым кредитам выросла еще на 0,1% и составила 11,9%.
В феврале некоторые банки повысили ставки по ипотечным кредитам. Например, «Райффайзенбанк», «Банк Зенит», «Возрождение», ВТБ 24, «Уралсиб». «Их действия вызваны ожиданиями изменения общей экономической ситуацией. Поэтому дальнейшее развитие ипотеки будет зависеть, в первую очередь, от общеэкономической ситуации в стране и мире, от уверенности в стабильности доходов покупателей», - отмечает Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Эксперты говорят и об обратной тенденции на рынке недвижимости. «Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до 12,5% по сравнению с 13,1% в 2010 году», - говорит Кристина Хмель (МИЭЛЬ-Новостройки»). Во многом это связано с тем, что ставка рефинансирования в течение 2010 года несколько раз понижалась, до сегодняшних 8,25% годовых.
Произошли некоторые изменения и не только в размере ставок по кредиту, но и в условиях кредитования. «Условия предоставления кредита становятся все более демократичным, - говорит Наталья Парфенова, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Инвест. - Уже есть варианты рассмотрения общего дохода семьи (то есть учитываются и дети, которые работают)». Кроме этого, происходит снижение основными игроками первоначального взноса по ипотеке с 30% до 15% (по некоторым программам до 10%). Форма подтверждения дохода стала возможна, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. Отменено дополнительное обеспечение в виде залога имеющегося жилья. Увеличен срок кредита до 30 лет, снижается комиссия за рассмотрение и выдачу кредита.
Заманчивые банковские ставки
На фоне постепенного роста ставок по ипотечным кредитам некоторые банки подготовили рекламные компании, призывающие взять кредит по ставкам, значительно ниже, чем у других. Так, «РосЕвроБанк» в конце марта запустил активную рекламную компанию «Лови момент - Ипотека под 1%». Предложение, на первый взгляд, очень заманчивое, но сразу, вызывающее недоверие. И правильно, ведь все самое важное написано мелким шрифтом. В своем предложении банк пишет о том, что во время действия акции покупатель может приобрести квартиру на вторичном рынке жилья на выгодных условиях, оформив нестандартный график погашения кредита. В первый год заемщик будет выплачивать только основной долг по кредиту, при этом процентная ставка составит 1% годовых. Т.е. человек берет кредит на 20 лет, первый год выплачиваешь долг под 1% годовых, а затем оставшиеся 19 лет гасишь долг под 13,5%. Если бы дальше не следовало дополнительных «НО», то такая акция имела бы большой успех. Однако, согласно предложению банка, разница между уплаченными под 1% и начисленными под 13,5% процентами будет ежемесячно накапливаться и, начиная со второго года, равномерно распределится на весь остаток срока кредита. Т.е. начиная со второго года платеж будет состоять из обычного аннуитета + небольшая часть процентов, начисленных за первый год. Таким образом, в последующие годы, вы будите платить больше. При этом банк пишет, что возможно досрочное погашение кредита, но если заемщик решит досрочно погасить часть кредита в первый год его обслуживания, то он должен будет уплатить все начисленные под 13,5%, но ранее не уплаченные, проценты на дату осуществления досрочного погашения.
Ниже мы приводим табличку с расчетом ежемесячных платежей при покупке квартиры, как в Москве, так и в Подмосковье.
Регион Средняя стоимость квартиры Первоначальный взнос Срок кредита Средняя ставка по кредиту Общий доход Ежемесячные платежи
Москва 5 млн руб. 15-20% До 20 лет 12,5% Не менее 92 тыс. руб. 45,5 тыс. руб.
Московская область 3 млн руб. 15-20% До 20 лет 12,5% 55 тыс. руб. 27,3 тыс. руб.

Молодое лицо ипотеки
Основными пользователями ипотеки являются молодые семьи. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», 59% ипотечных заемщиков - покупатели в возрасте от 26 до 35 лет. Чаще это мужчины – 58%, женщины – 42%.
Как правило, они берут кредит с минимальным первоначальным взносом, т.е. 15-20% от стоимости квартиры. Но много и тех, кто старается оформить кредит с первоначальным взносом 50 %, так как в данном случае кредитная нагрузка значительно снижается. Кроме того при большом первоначальном взносе покупатели могут рассчитывать на снижение ипотечной ставки. Молодые семьи стараются взять кредит на достаточно большой срок – 10-20 лет, но с возможностью досрочного погашения. Наталья Парфенова, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Инвест» говорит, что до кризиса, ситуация была противоположной, кредиты оформляли с первоначальным взносом 10-15 %. Но после кризиса, с учетом повышения числа неплательщиков, покупатели стали опасаться столь весомой финансовой нагрузки.
Молодые семьи с детьми предпочитают брать в кредит не однокомнатную, а двухкомнатную квартиру или небольшую «трешку». А молодые люди без детей отдают предпочтение «однушкам». При этом, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку, составляет в среднем 5-6 млн рублей.
Тем, кто все же решил взять ипотеку стоит помнить о нескольких прописных истинах. Во-первых, берите кредит в той валюте, в которой получаете заработную плату. Во-вторых, обязательно сделайте страховку, т.к. ипотечный кредит берется на долгий срок, страховка станет подушкой безопасности, а все обязательства перед банком на себя возьмет страховая компания. В-третьих, берите кредиту на длительный срок, но с возможностью досрочного погашения. Таким образом, вы сократите нагрузку на бюджет, за счет большого срока кредитования сможете взять максимальную сумму, а в случае снижения доходов не нарушите график платежей. И наконец, помните, что за привлекательными лозунгами могут скрываться неприятные сюрпризы. Поэтому, внимательно изучите предложения банков и взвесьте все риски, которые вы берете на себя, подписывая кредитный договор.
Автор: Ирина Михайлова
Ссылка на статью: http://move.su/articles/498/