Сказать, что земля в Москве и столичном регионе дорогая, - значит ничего не сказать. С каждым годом свободной земли в столице становится все меньше, от чего найти подходящий участок для строительства становится все труднее. Усугубляется ситуация тем, что во многих крупных городах России территория под жилую и коммерческую застройку ограничена еще и большой долей промышленных строений, большая часть из которых сегодня стоит заброшенной. Из многих таких объектов при грамотном подходе могли бы получиться неплохие офисные здания, а то и интересное, нестандартное жилье. Но есть ли сегодня перспективы у этого сегмента рынка?
По словам специалистов «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ») основных причин появления заброшенных зданий две: либо «замораживается» стройка, либо прекращается эксплуатация готового здания. Большинство недостроенных домов относятся к периоду 90-х годов, когда молодые строительные компании разорялись также быстро, как и возникали, оставляя после себя большое количество неоконченных проектов.
Что же касается домов, вышедших из эксплуатации, то их тоже немало – только в пределах ЦАО насчитывается более 150. Жилой недвижимости среди этих зданий немного, чаще всего это промышленные строения, а также объекты социальной инфраструктуры – школы, больницы и т.д.
Российские девелоперы, приобретая участок, на котором есть заброшенные строения, как правило, предпочитают снести их и возводить новые постройки уже на расчищенном месте. Происходит это по многим причинам: во-первых, «реанимировать» старое строение бывает невозможно ввиду его ветхости, во-вторых, есть трудности с оформлением документов, а в-третьих, возникает немало вопросов и с маркетинговой точки зрения: у застройщиков нет уверенности, что проект окажется успешен с экономической точки зрения.
Достройка и модернизация заброшенных зданий, или редевелопмент, сегодня широко практикуется на Западе, где старые промышленные здания нередко становятся жилыми. Так, всемирную известность получил многофункциональный жилой комплекс RegentQuarterв Лондоне (бывшая фабрика) и венские «Газометры». Особенно интересна история редевелопмента «Газометров»: эти четыре башни были построены в конце 19-го века и предназначались для хранения коксового газа, но в 1970-х годах, с переходом городского хозяйства Вены на природный газ, их эксплуатация прекратилась. Долгое время башни простояли без дела, пока в 1995 году не был объявлен архитектурный конкурс на их преобразование в жилые и офисные помещения. К началу 2000-х годов их реконструировали, и теперь венские «Газометры» включают в себя более 600 квартир, торговый центр, кинотеатры, концертный зал, детский сад и парковку.
Что касается Москвы, то самым ярким примером редевелопмента в нашей столице стала перестройка Даниловской мануфактуры в Лофт-квартал.
Редевелопмент – довольно сложный процесс, который требует от застройщика немалых усилий и известной доли смелости.
Для того чтобы узнать, подходит ли здание для редевелопмента, необходимо провести ряд экспертиз. Особое внимание при этом уделяется фундаменту. Если он отвечает всем техническим требованиям, значит, здание будет стоять и дальше. Но если в нем обнаруживаются серьезные повреждения, трещины и расколы, то здание приходится сносить.
Архитектурные проекты для редевелопмента старых зданий всегда носят индивидуальный характер – слишком много всего нужно учесть, чтобы после перестройки здание стало и функциональным, и, что немаловажно, прибыльным. Обновленное здание должно соответствовать не только строительным нормам и градостроительным планам, но и своей новой экономической концепции: внутренние помещения должны быть полностью приспособлены для своего назначения – жилого или коммерческого. В ряде случаев на застройщика также ложится обязанность сохранить исторический облик здания, и это тоже не всегда бывает просто.
По словам специалистов ГК «МИЦ», основные трудности редевелопмента связаны с проведением экспертизы и при согласовании проекта. Однако наиболее важной проблемой является финансирование. Найти инвестора, готового оплачивать редевелопмент заброшенного или недостроенного здания очень трудно, т.к. не все сегодня верят в экономическую целесообразность таких вложений.
Но в будущем, по мере удорожания столичных земель, редевелопмент может стать довольно перспективным направлением строительства, ведь старых зданий как в самой Москве, так и в области, сегодня немало, и многие из них расположены в престижных районах.
