На сегодня в Москве 3263 многоквартирных дома, где установлены газовые водонагреватели для целей горячего водоснабжения. Городских программ по переводу домов с газовыми колонками на центральное горячее водоснабжение нет, следовательно, газовая колонка в квартире – это не рудимент, утративший свое основное значение в процессе эволюционного развития домостроения, а объективная реальность нашего времени. Реальность, которую нужно принять всем участникам рынка недвижимости. Принять и приспособиться!
И светит и греет…
Впервые газ начал поступать в городские трубы в ноябре 1865 года, и первое время использовался только для освещения города, а потому его называли светильным. Для приготовления пищи и нагрева воды газ пришел лишь в городские квартиры спустя 40 лет. С 1906 года в московских домах начали устанавливать газовые плиты и газовые водонагреватели. Если поначалу в городе насчитывалось всего 10 газовых плит и газовых водонагревателей, то через 4 года их количество выросло до 7 000. К концу 70-х годов прошлого века в Москве было газифицировано более двух миллионов квартир.
Позднее, электричество стало вытеснять газ из жилых домов. В настоящее время строительство многоквартирных домов в Москве ведется исключительно с центральным горячим водоснабжением. Более того, согласно действующим нормативным документам газовые плиты устанавливаются в многоквартирных домах высотностью не более девяти этажей. При этом, если наличие в квартире газовой плиты практически никого не смущает, то отношение к газовому водонагревателю может быть предвзятым.
А у нас в квартире газ! А у Вас?
По данным ГУП МОСГАЗ, на сегодня в Москве 3263 многоквартирных дома, где установлены газовые водонагреватели для целей горячего водоснабжения, что составляет чуть более 8% общего числа жилых строений столицы. Абсолютным лидером является ЦАО, здесь представлено 832 дома с газовыми колонками, т.е. каждый четвертый из всех московских домов без центрального горячего водоснабжения или почти каждый пятый – от общего числа жилых строений центра города. Для сравнения, в ЮЗАО таких жилых строений всего 55 – это самый низкий показатель по Москве, в ЗАО – 355 жилых дома, в СЗАО – 237 строений, в САО – 385 домов с газовыми колонками.
Шесть лет назад Офис «Университет» холдинга «МИЭЛЬ» рискнул предложить рынку новый продукт – вторичные квартиры бизнес-класса полностью готовые для проживания. Суть предпринимательской инициативы заключалась в том, чтобы покупать перспективные квартиры на вторичном рынке под реконструкцию, обновляя их внутреннюю начинку и содержание. Месторасположение для жилой недвижимости бизнес-класса является основополагающим критерием, поэтому ареал деятельности был ограничен наиболее востребованными ЦАО и ЮЗАО, интересными районами в ЗАО, СЗАО и САО, а значит, объектовая база неизбежно включает в себя, в том числе, и квартиры с газовыми колонками. Определенно можно сказать, что наличие газовой колонки в квартире для 90% потенциальных покупателей недвижимости данного сегмента является абсолютно нейтральным фактором, гораздо более убедительны – ласкающие слух названия старых московских улиц, как например, Тверская-Ямская или Песчаная. Специалисты офиса «Университет», готовя квартиру к продаже, каждый раз прибегают к перепланировке, при этом все изменения выполняются в строгом соответствии с законом и согласовываются надлежащим образом в Государственной жилищной инспекции Москвы. Замена газового оборудования и водонагревательных приборов требует еще большей компетенции и ответственности, поэтому все работы осуществляются с разрешения проектной организации и по согласованию с организациями, осуществляющими эксплуатацию внутридомового газопровода.
Несанкционированная переделка газовой разводки с изменением места расположения водонагревателя, без соблюдения технических условий и привлечения специалистов, категорически запрещена.
В случае реконструкции квартиры с газовой колонкой приходится решать целый комплекс проблем, связанных с демонтажем старого оборудования, выбором подходящей новой модели, ее установки, подводу к дымоходу и трубам системы водоснабжения. Возникают трудности в координации действий специалистов разных служб. Например, служба МОСГАЗ устанавливает только отечественные колонки, хотя в перспективе рассматривает возможность заключения сервисных договоров с фирмами-производителями и соответствующего обучения персонала в учебных центрах заводов-изготовителей. А газовые водонагреватели импортного производства оснащаются специальными устройствами, блокирующими первичный розжиг прибора, что обеспечивает доступ к ним только лицензированных специалистов авторизованного сервисного центра конкретного производителя. Само оборудование должно быть сертифицировано и иметь разрешение к использованию на территории России, что должно быть отражено в его паспорте. Обычно водонагреватели устанавливаются на кухне или в ванной комнате. Сегодня вопрос о перестановке газового нагревателя из санузла, где он был размещен ранее в кухню или другие нежилые помещения решаются в каждом конкретном случае соответствующими службами. В то же время действующие нормативы запрещают переносить колонку в ванную, если ранее она была установлена на кухне. А вот перестановка газового водонагревателя в пределах кухни – возможна.
Уже давно современные газовые колонки работают в автоматическом режиме, от человека не требуется каких-либо манипуляций со спичками, достаточно просто открыть кран с водой, а возможность утечки газа исключают специальные клапаны. Осталось только субъективное восприятие покупателя квартиры, что газовая колонка не вписывается в современный интерьер, но и с этой проблемой профессиональные дизайнеры успешно справляются. Поэтому покупатель, оценивая месторасположение дома и качество ремонта квартиры, не считает наличие газовой колонки существенным недостатком и даже видит некоторые преимущества: независимость от плановых отключений горячей воды и экономии расходов на коммунальные услуги.
Недвижимость и цены…
Чтобы закончить наш обзор, мы попросили экспертов рынка ответить на вопросы: как относятся арендаторы/покупатели к квартирам с газовыми колонками и как наличие газовой колонки влияет на арендную ставку/стоимость недвижимости?
Наталья Сивко, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» считает, что для арендаторов самого низкого ценового сегмента – квартир в «хрущевках» – газовая колонка вообще не препятствие, они априори понимают, что подбирают самый бюджетный вариант и не капризничают. Собственники жилья более высоких сегментов, тех же сталинок, как правило, уже поменяли старые агрегаты на более современные импортные аналоги и назвали их бойлерами. Таким образом, наличие газовой колонки - не является убедительным аргументом, позволяющим снизить размер арендных ставок, а при правильной подаче – газовая колонка или БОЙЛЕР – иногда и прибавляет!
По мнению Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», газовая колонка может доставить некоторые неудобства в сделках купли-продажи, так например, газовый водонагреватель может стать серьезным препятствием для покупателя, решившего приобрести эту квартиру с помощью ипотеки. Стремясь минимизировать свои риски, и банк и страхования компания могут не одобрить такой объект. В качестве залога банки традиционно рассматривают жилые помещения, подключенные к электрическим, паровым или газовым системам. Обязательным является наличие горячего и холодного водоснабжения. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Интересным наблюдением поделилась Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»: «В то время как в Москве еще остались квартиры с газовыми колонками, во многих европейских странах, например, в Чехии, Латвии, Германии в старых домах распространены камины. Использование каминов вполне понятно – в большинстве европейских стран зимы не такие холодные, как в европейской части России и нередко камин в квартире является единственным источником тепла, а горящий огонь в доме не воспринимается как потенциальная опасность. Так что многое можно объяснить традициями и привычками».
ЗАО «Авангард М» — агентство недвижимости
[email protected]
http://www.avangard77.ru
119311, г. Москва, ул.Строителей, д.3, помещ. VII тел.777-33-55
