При сделках с недвижимостью довольно часто требуется выполнить профессиональную оценку жилья. Касается это как городских квартир, так и загородных домов, и особенно важно это бывает в случае, если в сделке фигурирует не вся жилплощадь целиком, а только ее доля. Здесь будет важно, выделена ли доля в натуральном виде (т.е. в виде отдельной комнаты) или нет. В первом случае оценка доли не потребует больших усилий, а вот во втором случае придется преодолеть целый ряд трудностей. О том, как оценивается доля в квартире, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Итак, если доля выделена в натуральном виде (одна или несколько комнат), то ее оценка предполагает простой анализ характеристик комнат и определение их стоимости методом сравнения с аналогичными предложениями на рынке жилой недвижимости на момент оценки.
Если доли не выделены «в натуре», ситуация, в принципе, не сложнее, но только в том случае, если комнат в квартирестолько же (или больше), сколько и сособственников. В этой ситуации выделение в натуральном виде происходит, как правило, быстро и безболезненно: каждый из совладельцев квартиры может в судебном порядке потребовать выделения заявленной доли.
А что делать, если комнат в квартире меньше, чем собственников? Вот здесь-то и таятся основные трудности. Допустим, в однокомнатной квартире зарегистрировано трое владельцев. Многие полагают, что для этого достаточно разделить рыночную стоимость данной квартиры на три. Однако такой подход не учитывает, что заключение сделок с долей в квартире предполагает ряд юридических и житейских трудностей, а это значительно снижает ликвидность жилья, а следовательно, и стоимость такой недвижимости. Поэтому получить треть стоимости квартиры один из трех владельцев квартиры может только в том случае, если квартира продается вся целиком, а вырученные за ее реализацию деньги делятся между сособственниками.
Основная проблема при оценке стоимости доли в квартире, по словам специалистов ГК «МИЦ», заключается в том, что стоимость одного квадратного метра доли по умолчанию ниже стоимости квадратного метра отдельного жилья, однако юридически это нигде не прописано. Поэтому расчет цены доли всегда получается более сложным и менее точным, чем определение стоимости отдельной комнаты или, тем более, квартиры целиком. Тем не менее, есть ряд объективных факторов, которые влияют на ценообразование доли в квартире. К ним относятся, во-первых, транспортная доступность и местоположение жилья, во-вторых, технические характеристики самого дома и придомовой территории, в-третьих, качество квартиры (общая площадь, этаж, наличие перепланировки, наличие ремонта, юридическая чистота квартиры и т.д.), и наконец, размер самой доли.
Как правило, владелец продаваемой доли назначает максимально высокую цену за реализуемый объект недвижимости. Однако, как показывает практика, из-за того, что доля имеет значительно меньшую ликвидность, чем вся квартира целиком, цену приходится снижать.
Оценка стоимости доли в квартире всегда требует индивидуального подхода, ведь на сегодняшний день универсальных критериев оценки такой недвижимости просто не существует. Специалисты ГК «МИЦ» советуют: в случае, если вам потребуется оценка стоимости доли, обратитесь к профессиональным оценщикам с хорошим опытом на рынке. В этом случае ваши шансы получить действительно адекватную оценку сильно возрастут.
