Закрывая 2011/12 финансовый год, компания IMMOFINANZ Group продолжила положительную динамику, продемонстрированную в предыдущих кварталах. 2011/12 финансовый год принес компании небольшое, в 1,2% по сравнению с предыдущим финансовым годом, увеличение доходов от аренды с 578,9 млн. евро до 585,7 млн. евро. Это позитивное развитие стало возможным главным образом благодаря розничному сегменту. Показатели деятельности компании составили 478,6 млн. евро, что на 4,3% выше, чем в предыдущем финансовом году (в 2010/11 финансовом году сумма составила 458,7 млн. евро). Прочие показатели деятельности, равные 212,4 млн. евро (с учетом влияния изменений курсов валют), привели к увеличению прибыли до налогообложения и уплаты процентов (EBIT) более чем на 60%, до 691 млн. евро (2010/11: 424, 1 млн. евро). Чистая прибыль за 2011/12 финансовый год снизилась до 271,4 млн. евро (2010/11: 313, 5 млн. евро), кроме всего прочего вследствие негативного неденежного влияния от оценки деривативов. После учета влияния изменения курса иностранных валют и деривативов чистая прибыль IMMOFINANZ Group продемонстрировала рост на 25,4% за год и составила 385,7 млн. евро.
"В течение отчетного финансового года мы приняли ряд важных стратегических решений, а также получили стабильный доход. Следует отметить тот факт, что только благодаря улучшению показателей нашей деятельности мы заработали сумму, почти в два раза превышающую сумму общих дивидендов. В целом, 2011/12 год был удачным: мы стали первой компанией в сфере недвижимости, которая была включена в пятерку ATX (Австрийский торговый индекс), а вскоре после этого ¬¬– были включены в международный индекс стран Европы с переходной экономикой EPRA. В наших операционных показателях отражены, в частности, расширение Silesia City Center, выкуп торгового центра «Золотой Вавилон Ростокино» и приобретение полностью сданного в аренду Park Postepu. Эти успехи доказывают, что мы находимся на правильном пути", – отметил Эдуард Цехетнер главный исполнительный директор Группы IMMOFINANZ, комментируя хорошие результаты 2011/12 финансового года. – Сейчас мы планируем продолжать наш рост за счет непрерывной оптимизации текущего инвестиционного портфеля, сокращения операционных затрат и корректировки денежных потоков. Наше новое стратегическое направление деятельности как «машины недвижимости» (о котором было объявлено в начале этого года) позволит увеличить рентабельность по всей цепочке создания стоимости путем налаживания связей между различными сегментами нашего бизнеса. Однако наиболее важной задачей для нас является на данным момент и остается – рост дивидендов”.
IMMOFINANZ Group в России
Доля объектов недвижимости Группы IMMOFINANZ в России составляет 15,8% от общего портфеля компании и включает 6 объектов (5 существующих объектов и один девелоперский проект) с балансовой стоимостью 1 640.3 млн. евро (1 514.3 млн. евро приходится на существующие объекты, а 126,0 млн. евро на девелоперские). Инвестиции в текущие проекты разделены на 4 объекта торговой недвижимости (48,7% от общего розничного портфеля) и 1 логистический актив (4,1% от общего логистического портфеля). Ожидаемая справедливая стоимость после завершения текущего проекта Группы в России – ТЦ GOODZONE, – составит 241,8 млн. евро.
Произошел значительный рост доходов от аренды в России: с 88,0 млн. евро до 97,8 млн. евро на конец 2011/12 финансового года, что составляет 16,7% от общего дохода от аренды Группы.
Доход от девелоперских проектов составил 22,0 млн. евро до корректировки эффекта курсовых разниц в течение отчетного периода. Это отразилось в снижении данного показателя по сравнению с предыдущим годом (24,4 млн. евро) в связи с временными простоями и высокими затратами, которые после полного выкупа проекта взяты под контроль.
На уровне Группы общий доход от девелоперских проектов без учета эффекта курсовых разниц дает в сумме 48,2 млн. евро. Результаты деятельности в России снизились с 92,0 млн. евро до 58,0 млн.евро и составляют 12,1% от общих показателей деятельности IMMOFINANZ Group. Операционная прибыль в России составляет 197,7 млн. евро на конец 2011/12 финансового года – 28,6% от общего дохода до налогообложения и уплаты процентов (EBIT).
ОТЧЕТ О ДОХОДАХ
Доходы от управления активами
Доходы от управления активами включает в себя доход, получаемый от аренды, прочие доходы, чистый доход до уплаты налогов и процентов, операционные, а также затраты на содержание объектов недвижимости. Произошел небольшой рост доходов от аренды, на 1,2%, и составил 585,7 млн. евро в 2011/12. Это позитивное развитие связано, главным образом, с розничным сегментом, где доход от аренды увеличился на 12,7 млн. евро или на 6,4% в годовом исчислении. Открытие торгового центра Maritimo Shopping Center в городе Констанца, Румыния и расширение центра Silesia City Center в Катовице, Польша в октябре 2011 года внесли весомый вклад в доходы. Офисный и логистический классы активов продемонстрировали пониженный уровень дохода от аренды, спад в офисном сегменте обусловлен в основном продажей объектов недвижимости. В классе активов жилой недвижимости доход от аренды вырос на 3,7% по сравнению с предыдущим годом. Выручка увеличилась на 2,4%, и составила 781,4 млн. евро. Доходы от управления активами выросли на 6,3% или на 27,8 млн. евро за счет увеличения поступлений от аренды, а также снижения эксплуатационных расходов.
Доходы от продажи объектов недвижимости
Доходы от продажи недвижимости увеличились на 8,0%, и составили 57,6 млн. евро. Большинство из них представляют девелоперские проекты и инвестиции в существующие объекты в Австрии и Германии. Продажа недвижимости в течение отчетного года включала в себя 50% совместных венчурных инвестиций в девелоперский проект Andreasquartier в Дюссельдорфе, комплекс Office Campus Gasometer в Вене. Показатели от продаж недвижимости всключают и другие офисные здания в столице Австрии – это, прежде всего, Bankgasse 2, дворец в первом районе города. IMMOFINANZ Group продала 30% акций логистической компании MyPlace-SelfStorage, а также ряд жилых объектов принадлежащих BUWOG.
Доходы от строительства объектов недвижимости
Доходы от строительства объектов недвижимости охватывают продажу имущества и оценку девелоперских проектов, завершенных в течение отчетного года или находящиеся на данном этапе сейчас. Показатели были практически на одном уровне с доходом аналогичного периода предыдущего года, 43,3 млн. евро в 2011/12 финансовом году. Наибольший вклад в успех внесли проекты, связанные с расширением торгового центра Silesia City Center в Катовице, Польша, и торгового центра Maritimo Shopping Center в Румынии. Потери же были обусловлены увеличением расходов и переоценкой результатов в рамках проекта GOODZONE в России. На успешное развитие проекта GOODZONE отрицательно повлияли простои и повышение затрат, которые после полного выкупа проекта взяты под контроль. Еще одним фактором, отрицательно повлиявшем на общую ситуацию,является задержка в передаче городу девелоперского проекта BUWOG Heller Park (гериатрический центр) в Вене.
Административные расходы
Административные расходы (накладные расходы и затраты на персонал) сократились по сравнению с прошлым годом и составили 8,7 млн. евро, хотя эта статья расходов включает в себя единовременное негативное воздействие в сумму равную приблизительно 10,0 млн. евро, связанное со слиянием Adama. На сопоставимой основе накладные расходы были почти на 13% ниже.
Показатели операционной деятельности, прибыль до уплаты налогов и процентов (EBIT), прибыль до налогообложения (EBT), чистая прибыль
Результаты деятельности за 2011/12 финансовый год составили 478,6 млн. евро, что отражает увеличение на 4,3%. Положительные результаты переоценки в 212,4 млн. евро (с учетом эффекта курсовых разниц) привело к увеличению операционной прибыли более чем на 60% ,и она составила 691,0 миллиона евро (2010/11: 424,1). Такое развитие связано, прежде всего, с увеличением операционных результатов, более высокими результатами переоценки собственности (+144,1 млн. евро) и повышенным влиянием разниц куросвых валют (+ 107,5 млн. евро). Прибыль до налогообложения составила 318,8 млн. евро и оказалась ниже на 6,9% по сравнению с прошлогодней (2010/11: 342,3 млн. евро), причем снижение было вызвано в первую очередь отрицательным, неденежным влиянием оценки деривативов, который последовал за падением процентных ставок. Рост результатов деятельности не смог полностью компенсировать отрицательный сдвиг в 123,1 млн. евро в других финансовых показателях, поэтому чистая прибыль за 2011/12 снизилась до 271,4 млн. евро (2010/11: 313,5 млн. евро).
БАЛАНС
Инвестиционная собственность составляет 84,6% от общего объема активов. В денежном эквиваленте на конец 2011/12 финансового года это составило 10,4 млрд. евро. Это представляет собой рост на 9,1% за год. Размер капитала увеличился на 7,4% и составил 5,6 млрд. евро на 30 апреля 2012 года, в частности за счет чистой прибыли и почти полного преобразования конвертируемых облигаций в 2011 году. Денежные средства и их эквиваленты составили 559,2 млн. евро на 30 апреля 2012 года. После завершения 2011/12 финансового года IMMOFINANZ Group увеличила ликвидные средства, выпустив корпоративные облигации на 100 млн. евро и за счет кредитных линий от рефинансирования торгового центра «Золотой Вавилон Ростокино» в Москве. По состоянию на 30 июня 2012 IMMOFINANZ Group имела на счетах денежных средств и их эквивалентов на общую сумму в. Стоимость чистых активов (NAV) осталась почти без изменений на уровне 5.33 евро.
ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
Валовый денежный поток вырос на 4,0% с 363,8 млн. евро до 378,3 млн. евро за счет улучшения результатов деятельности компании. Денежный поток от операционной деятельности увеличился на 7,1% с 317,0 млн. евро до 339,6 млн. евро. Денежный поток от инвестиционной деятельности, составил -113,3 млн. евро за отчетный год (2010/11: 173,4 млн. евро). Этот сдвиг обуславливается приобретением офисного комплекса Postepu Park, выкупом и активной деятельности в области развития торгового центра «Золотой Вавилон Ростокино». Положительные результаты были получены от продажи объектов инвестиционной недвижимости и непрофильных активов. Денежный поток от финансовой деятельности состоит в основном из прироста и погашений финансовых обязательств, а также конвертируемых облигаций. Он составил -267,6 млн. евро в 2011/12 (2010/11: -445,2 млн. евро). Денежные средства и их эквиваленты снизились на 1,4% до 559,2 млн. евро в годовом исчислении по состоянию на 30 апреля 2012 года.
Перспективы развития
IMMOFINANZ Group продолжит сосредотачивать свои усилия на развитии и ускорении «машины недвижимости» в течение 2012/13 финансового года. Ключевыми направлениями деятельности создание взаимосвязей между тремя основными сегментами бизнеса: развитие устойчивых, специально разработанных объектов недвижимости высшего класса в престижных районах, профессиональное управление этими объектами и продажа с оптимизацией по времени. Благодаря корректировке портфеля и оптимизации баланса, Группа будет постоянно улучшать качество своих объектов на восьми ключевых рынках и четырех классах активов. Свободные денежные потоки от продаж будут реинвестированы не только в новые девелоперские проекты, но и в высококачественные текущие объекты. Таким образом, доля непосредственно принадлежащих имущественных активов должна вырасти более чем до 90% от общего баланса в среднесрочной перспективе. IMMOFINANZ Group также намерена увеличить оборачиваемость портфеля и тем самым выручить средства для укрепления деятельности по развитию недвижимости и завершить или выборочно возобновить девелоперские проекты. В настоящее время в России, Австрии, Польше и Германии создаются региональные координационные центры. Также планируется оперативные и организационные меры, которые заключаются в большей концентрации на активном и децентрализованном управлении активами с целью сокращения свободных площадей, а также дальнейшего сокращения накладных расходов. Эти меры обеспечат стабильное увеличение прибыли и сформируют базу для прогрессивной, устойчивой дивидендной политики IMMOFINANZ Group.
