Все имущество, которое было приобретено в браке, считается совместно нажитым – и для того, чтобы им мог распорядиться один из супругов, ему необходимо получить согласие второго. Судебная практика показывает, что многие сделки в свое время были признаны недействительными, потому как при их заключении не было представлено нотариально заверенного согласия супруга одного из участников сделки на отторжение совместно нажитого имущества. В случае признания сделки недействительной продавец, по сути, ничего не теряет, а вот покупателю это может грозить серьезными убытками. О том, какую роль играет соглашение супруга при заключении сделки, а также о том, как проверить семейное положение продавца, утверждающего, что он холост, рассказывают специалисты юридического департамента ГК «МИЦ».
Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, любые сделки, касающиеся отчуждения недвижимого имущества, которое было приобретено во время брака, должны заключаться только при наличии согласия супруга собственника. Однако необходимо учитывать, что те объекты недвижимости, которые были приобретены одним из супругов в результате безвозмездных сделок (получение наследства, приватизация, дарение), считаются не общим, а единоличным имуществом этого супруга. Поэтому для реализации этих объектов недвижимости согласие второго супруга не требуется.
Кроме того, порой встречаются затруднительные случаи, когда нельзя однозначно определить, в какой собственности находится жилье: общей или единоличной. Так, например, гражданин на начальной стадии строительства покупает квартиру в новостройке, документы на которую получает только по завершении строительства через пару лет. Когда заключался ДДУ и вносилась оплата, гражданин в браке не состоял, а к моменту оформления квартиры в собственность женился. Таким образом, получается, что объект недвижимости был приобретен в период брака, а следовательно, он является совместно нажитым имуществом. И для того, чтобы его реализовать, собственнику потребуется обязательное нотариально заверенное согласие супруги на сделку. Также подобные трудности могут возникнуть при отторжении жилья, купленного по ипотеке.
Если жилье определенно находится в совместной собственности, то операции по его отчуждению должны проводиться при обязательном согласии супруга собственника. Иначе узнавший о нарушении своих прав супруг, не дававший согласия на сделку, может подать иск в суд о признании сделки недействительной. «Если сделку признают недействительной, каждая из сторон должна возвратить другой все полученное по сделке, - сообщает руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. –
Если же невозможно передать полученное в натуре, необходимо возместить его деньгами». Для покупателя признание сделки недействительной чревато серьезными трудностями, как моральными, так и материальными. Во-первых, продавец может заявить, что денег, полученных от продажи недвижимости, у него уже нет. Тогда суд обяжет его к выплатам, представляющим определенную часть с официально подтвержденных доходов, а во-вторых, даже если он вернет указанную в договоре сумму, инфляция и постоянный рост цен сделают свое дело: покупатель не сможет уже на эти средства купить аналогичное жилье.
Поэтому если известен факт супружества продавца, необходимо потребовать с него предоставления официального согласия супруга на проведение сделки по отчуждению совместно нажитого ими имущества. Тем не менее, по словам специалистов юридического департамента ГК «МИЦ», супруг может отменить выданное ранее нотариальное согласие на совершение сделки. Правда, сделать он это может только до прохождения государственной регистрации прав на жилье, являющееся объектом сделки. Отмена согласия так же, как и само согласие, должна быть заверена у нотариуса.
А может ли продавец каким-либо образом скрыть свое семейное положение? Оказывается, может. Так, например, существует немало мошеннических схем, когда продавец «теряет» паспорт, получает новый, в котором уже семейное положение не указывается.
Единственное, как может обезопасить себя покупатель – это потребовать от продавца нотариально заверенное заявление о том, что он в официальном браке не состоит. Также продавец может в тексте договора купли-продажи указать, что на момент заключения сделки является холостым.
Конечно, даже заручившись официальным заверением продавца в его «свободе», покупатель не может быть уверенным, что сделку не признают недействительной, если на самом деле супруг у продавца был и обратился с иском в суд. Однако сам факт того, что покупатель стремился как можно сильнее сократить свои риски, послужит доказательством его добропорядочности.
