Нередко можно услышать истории о том, как человек покупает квартиру, живет там какое-то время, а в один прекрасный день на пороге его жилья появляется гражданин, вернувшийся, например, из мест лишения свободы, и представляется временно выписанным собственником. Как правило, исход такой ситуации всегда один – сделка купли-продажи признается недействительной, покупателю возвращаются его деньги, а бывший арестант опять вселяется в родной дом. Чтобы избежать подобного, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту квартиры. Однако полностью исключить все риски невозможно: не всегда можно выявить забытых наследников, временное выписанных жильцов, учесть все родственные отношения и т.д. Поэтому все больше покупателей жилья минимизируют свои риски с помощью титульного страхования, которое является единственной возможностью компенсировать материальные потери в случае утраты права собственности. О том, как оформляется и рассчитывается страхование титула, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Как известно, даже после завершения сделки с недвижимостью остается немало рисков, которым подвергается новый собственник. Зачастую бывшие владельцы квартир требуют признания сделок недействительными и настаивают на возвращении ими же проданного жилья. Кроме того, всегда есть вероятность того, что при совершении сделок с данной квартирой были допущены разнообразные ошибки. Так, могут обнаружиться не учтенные несовершеннолетние собственники и наследники, а может выясниться, что продавец на момент заключения сделки был лишен дееспособности.
При утрате права собственности добросовестный покупатель никак не застрахован от материальных убытков. Даже если продавец после признания сделки недействительной вернет те денежные средства, которые были им в свое время получены от покупателя, с учетом инфляции и перманентного роста цен на недвижимость их будет недостаточно для приобретения аналогичного жилья.
Страхование титула подразумевает выплату определенной суммы в случае, если застрахованный лишится права собственности на свое жилье. Однако застраховать право собственности возможно далеко не всегда. Во-первых, не каждая страхования компания может предложить данную услугу, а во-вторых, не все обращения о приобретении страхового полиса получают одобрение. Прежде всего, это связано с тем, что сотрудники страховой компании, прежде чем принять решение о выдаче полиса, проводят тщательный анализ объекта недвижимости, чтобы выявить все возможные риски. Так, анализируется каждое звено всей цепочки сделок с данным жильем, чтобы выявить, какая из них впоследствии может повлечь за собой утрату права собственности. Для этого проводится юридическая экспертиза всех документов (особенно тщательным образом проверяются правоустанавливающие документы бывших собственников), а также анализируется возможность происшествия определенных событий в прошлом, которые могли быть не зафиксированы документально. И только после того, как будет проведен всесторонний анализ цепочки сделок и их участников, страховщик примет решение о выдаче страхового полиса.
Если страховая компания согласна произвести титульное страхование, это во многом уже гарантирует сохранность права собственности за страхователем. Дело в том, что при наступлении страхового случая страховщик обязан выплатить сумму, установленную в договоре. Поэтому страховой компании намного выгоднее согласовывать те объекты, которые являются максимально «чистыми».
Как рассчитывается страховая сумма при титульном страховании? «В каждом случае она определяется индивидуально, - сообщают специалисты ГК «МИЦ». – Прежде всего, при ее расчете учитываются инвентаризационная и рыночная стоимости жилья. Однако на момент подписания страхового договора размер страховой суммы не может превышать рыночную стоимость квартиры».
Средняя стоимость титульного страхования составляет сегодня 0,25-1% от страховой суммы. Однако есть целый ряд факторов как повышающих, так и понижающих стоимость страховки. Прежде всего, в ценообразовании важнейшую роль играет юридическая история объекта. Так, если жилье не раз участвовало в сделках, в которых были затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан, то стоимость страховки в таком случае будет весьма высока, если вообще при таком раскладе страховая компания согласится предоставить страховой полис. Также на «цену спокойствия» влияет срок, на который оформляется страховка. Страхование на более длительный срок выгодно страхователю не только в финансовом плане (страховой тариф тем ниже, чем на больший срок оформляется договор), но и в юридическом. Дело в том, что общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав, а потому при краткосрочном действии договора может так произойти, что дело еще будет рассматриваться в суде, а срок действия страховки уже истечет.
При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает потерявшему право собственности гражданину установленную договором страховую сумму. Поэтому особое внимание необходимо уделить оговариванию страховых случаев.
«И, наконец, многое зависит от добросовестности страховщика, поэтому к выбору страховой компании необходимо подойти с максимальной ответственностью», - подводят итог специалисты ГК «МИЦ».
