Стать участником долевого строительства и приобрести отдельное жилье в новом доме, к тому же с хорошей экономией, хотели бы многие. Тем не менее, многие избегают этой возможности, боясь оказаться и без жилья, и без денег, ведь долевое строительство – дело рисковое. Однако ряд экспертов по недвижимости уверяют, что выбрав хорошего застройщика и разобравшись во всевозможных нюансах оформления документов, участник долевого строительства может приобрести хорошее жилье за относительно доступную плату.
Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности в строительстве, которая подразумевает привлечение денежных средств физических и юридических лиц для строительства объектов недвижимости. Участник долевого строительства заключает с застройщиком, которому он предоставляет средства на часть возводимого объекта, договор долевого участия (ДДУ). В договоре обязательно прописывается, что после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он обязан передать объект долевого строительства дольщикам.
Долевое строительство привлекает потребителей, в первую очередь, тем, что оно является эффективным способом вложения средств, т.к. за время строительства (от начала стройки до ее завершения) цены на жилье значительно вырастают. Дело в том, что от стадии котлована до момента сдачи дома в эксплуатацию проходит весьма значительный период времени. Ожидание – дело нелегкое, сопряженное и с рисками, и с бытовыми трудностями (вкладывая большую сумму денег, дольщик несколько лет вынужден жить в другом жилье, часто съемном, что тоже обозначает немалые расходы). В итоге застройщик значительно снижает стоимость объекта недвижимости, чтобы привлечь потенциального дольщика к участию в долевом строительстве. Следовательно, низкая цена – это не признак обмана или недостаточного качества, а своего рода компенсация рисков.
Основная задача потребителя, решившего приобрести квартиру по ДДУ, - найти добросовестного и надежного застройщика. Главный критерий при выборе девелопера – это количество успешно сданных в прошлом домов, которые были возведены в рамках долевого строительства. Безусловно, и у таких компаний могут возникнуть трудности, однако большой опыт застройщика в сфере долевого строительства максимально гарантирует потенциальному дольщику хороший исход мероприятия.
Наиболее распространенные причины, по которым дольщик может так и не получить свою квартиру, – это во-первых, дефолт застройщика, а следовательно, «заморозка» строительства; а во-вторых, отказ госкомиссии в разрешении на ввод в эксплуатацию готового дома. Последнее может произойти в том случае, если одна или несколько из многочисленных инстанций, проверяющих соответствие здания принятым стандартам, находит серьезные дефекты и несоответствия нормам.
Если же застройщик прекратил строительные работы, либо их темп значительно снизился, дольщики могут подать иск в суд с целью передачи им незавершенного строительства. Зачастую суд удовлетворяет подобные иски, и дольщики передоверяют строительство новому застройщику. Однако нередко завершение строительства требует дополнительных взносов с дольщиков.
Чтобы оказаться максимально защищенным в случае возникновения проблем с застройщиком, потенциальные дольщики должны ответственно отнестись к составлению ДДУ. В договоре обязательно должно быть указано, что дольщик может передать свои права на строящееся жилье третьему лицу без согласия застройщика. Если это не будет оговорено в тексте документа, то дольщик, согласно действующему законодательству, сможет реализовать свою жилплощадь только после того, как получит право собственности на объект недвижимости (что окажется возможным только после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию).
Кроме того, желательно предусмотреть штрафные санкции по отношению к застройщику в случае, если реальные сроки передачи квартиры превышают сроки, указанные в договоре.
Также в договоре необходимо указать, что в случае обнаружения строительного брака и других дефектов, допущенных по вине девелопера, последний несет ответственность и дает гарантию на их исправление.
Также ДДУ должен содержать следующие пункты:
- подробное описание объекта строительства;
- срок сдачи объекта в эксплуатацию;
- гарантийный срок службы данного объекта (желательно не менее 5 лет);
- стоимость объекта, сроки и условия выплаты данной суммы.
Что касается последнего пункта, то, согласно 214-ФЗ, застройщики имеют право привлекать денежные средства дольщиков только после того, как будут получены разрешение на строительство, госрегистрация права собственности на земельный участок (или договор аренды), проектная декларация, а также ряд учредительных документов, в которых заинтересован участник долевого строительства. Следует помнить, что ДДУ считается официально заключенным только после прохождения им государственной регистрации, чем и отличается от других форм договоров между девелопером и дольщиком.
Потенциальный дольщик должен понимать, что надежный застройщик не менее его заинтересован в скорейшей передаче готового объекта дольщикам. От этого зависит не только его прибыль, но и репутация компании на первичном рынке недвижимости. Опытные застройщики считают недоверие людей к долевому строительству вполне обоснованным, ведь многие дольщики уже пострадали от деятельности недобросовестных застройщиков. «Именно поэтому надежные девелоперы предлагают прозрачные схемы заключения договоров и оплаты, - сообщает руководитель проекта ГК «МИЦ» Сергей Аксенов. – Наши клиенты вносят денежные средства только после того, как ДДУ прошел государственную регистрацию. Это сокращает возможные риски потребителя и гарантирует ему защиту его прав и интересов».
