Практику аренды квартиры с последующим выкупом проще встретить в деятельности крупных промышленных предприятий и органов муниципалитетов, чем среди частников на рынке недвижимости. Применение этой нормы правовых отношений можно считать по пальцам. Об особенностях аренды с последующим выкупом жилой недвижимости рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Аренда с последующим выкупом - она же лизинг - сейчас является редким видом сделок на рынке жилой недвижимости, чему есть целый ряд объяснений. В первую очередь, клиенты сравнивают лизинг недвижимости с приобретением квадратных метров жилья по договору ипотеки. Разница между двумя этими видами существенная – в отношении к праву собственности. Ипотека после завершения строительства жилья на первичном рынке, если, конечно, был подписан договор о долевом участии или он был переуступлен, практически сразу делает гражданина собственником квартиры, он заселяется в нее, уже будучи законным владельцем имущества, и начинает возвращать долг банку-кредитору. При лизинге же право собственности человек получает только после многогодичных ежемесячных арендных выплат.
Обычно лизинг жилой недвижимости практикуется в тех случаях, когда арендатор и арендодатель сотрудничают уже много лет, и квартиросъемщик успел обустроить квартиру на свой вкус, обзавелся связями, социализировался в том районе, где он уже долгое время снимает жилье, начал доверять арендодателю. Или изначально доверял ему из-за родственных, дружеских связей. Но при той мобильности жизни москвича, которая сейчас существует в столице, такие отношения редки. Средний срок аренды жилья в Москве мал, ведь при подписании договора аренды на срок более 1 года, его необходимо обязательно регистрировать в государственных учреждениях, чего многие арендодатели хотят избежать. Смена мест проживания для арендаторов напоминает броуновское движение. Поэтому дорасти до лизинга жилой недвижимости простая аренда пока не в состоянии.
Для застройщика-арендодателя и продавца, в одном лице, такой вид сделок на рынке жилой недвижимости малопривлекателен по целому ряду факторов. Во-первых, тем, что полную стоимость квартиры арендатор покроет ежемесячными арендными платами за слишком длительный период. Во-вторых – в аренду надо предлагать не только введенную в эксплуатацию квартиру, а жильё с ремонтом «под ключ». А по договору ипотеки клиент получает голую коробку и сам занимается ремонтом. Затрат для строителей при ипотеке меньше. В-третьих, строители не хотят рисковать с возможными неплатежами и последующими судебными разборками по выбиванию долгов – это не их профиль. Компании-застройщики не желают в своих новостройках сдавать в аренду квартиры с последующим выкупом. Для них тоже это сейчас не выгодно, есть риски.
«Программы по предоставлению квартиры в аренду с последующим выкупом обязывают строительные компании к тому, что от них по данной схеме требуется проводить ремонт на жилой площади для сдачи ее в лизинг,- говорит Инна Игнаткина, руководитель отделения «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Современная практика такова, что подавляющее количество квартир застройщики продают еще до окончания строительства – им просто нечего отдавать в лизинг».
Сделок по лизингу жилой недвижимости настолько мало, что правил делового оборота в этой области просто нет, еще один характерный показатель – никак не определен механизм формирования цен.
Если все-таки арендатор и арендодатель найдут друг друга на ниве лизинга жилой недвижимости, то при заключении договора необходимо понимать его смешанную содержательную часть – в нем будут присутствовать элементы договора аренды и договора купли-продажи имущества.
Изменят ли положение вещей усилия государства, если оно всерьез решит перевести выделение жилья отдельным категориям граждан из режима предоставления права собственности на нее в режим лизинга, пока прогнозировать сложно, но стоит отметить, что в некоторых зарубежных странах лизинг жилой недвижимости развит гораздо больше, нежели в России.
