Российскому ипотечному кредитованию не так много лет, как зарубежному, но оно уже успело обрасти большим количеством мифов и пугающих подробностей. В частности, многих потенциальных заемщиков от получения кредита удерживает именно страх перед ситуацией дефолта, ведь оказаться в неприятном положении может каждый, даже самый добросовестный заемщик. Тем не менее, даже столкнувшись с дефолтом, можно выйти из этой ситуации с наименьшими потерями. О том, как избежать негативных последствий ипотечного дефолта, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
При наступлении ипотечного дефолта для заемщика существуют две линии поведения. Первая – открытый диалог с банком о существенных изменениях своего финансового положения. Второй – сокрытие информации, попытка спрятаться. Ко второму варианту клиенты банка прибегают из-за того, что опасаются неприятных разговоров с банками и, разумеется, имущественных взысканий.
«Сейчас количество ситуаций с невыплатой долговых обязательств на рынке недвижимости невелико,- говорит Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ»,- и потерять квартиру и вложенные в нее деньги при таких ситуациях можно, только начав злостно игнорировать специально разработанные банками механизмы по выходу из персональных кризисов».
Как говорят специалисты, проблемы с выполнением финансовых обязательств по кредиту на жилое имущество возникают всего лишь у 3-4% заемщиков. Точного понятия ипотечного дефолта в российском законодательстве нет, однако нормы по случаям, являющимся, по сути, ипотечными дефолтами, в российском законодательстве прописаны.
Стандартный договор ипотечного кредитования предполагает, что заемщик обязан информировать банк, если у него по тем или иным причинам происходит снижение дохода. Среди таких причин может быть утрата работоспособности, переход с высокооплачиваемой работы на ту, где доход меньше, и др. Если клиент начинает скрывать эти обстоятельства от банка, но потом все же, так и не сумев подправить свое финансовое положение, сообщает в кредитно-финансовую организацию о своих проблемах, это сразу же может вызвать со стороны банка недоверие. Шансы негативных последствий дефолта, разумеется, увеличатся. Именно сокрытие информации о своем положении дел вместе с систематическими просрочками или задержками выплат побуждают банк запускать жесткие механизмы – требовать досрочного погашения кредита, настаивать на продаже заложенной квартиры и т.д.
В случае открытой позиции, когда заемщик сообщает в банк о возникших трудностях, не дожидаясь первой просрочки по выплатам, негативных шансов становится меньше. Важное правило: все отношения с банком необходимо вести в бумажном виде – и писать письма, и получать ответы. Это поможет избежать трудностей в суде, если до него все же дойдет, да и в целом сделает отношения с банком более понятными и однозначными.
Что же можно сделать, чтобы избежать дефолта или пережить его с наименьшими потерями? Оптимальным решением проблемы, к которому обычно прибегают банки, является пересмотр кредитного договора. В этом случае изъятие квартиры с потерей внесенных денег исключается.
Что обычно пересматривается в кредитном договоре? Это может быть, во-первых, увеличение срока кредитования, во-вторых, «ипотечные каникулы», когда банк освобождает клиента от выплат в течение определенного времени (но, как правило, не от всего объема выплат, а лишь частично – например, оставляет к оплате только проценты). Третий вариант выхода из ситуации – продажа залоговой недвижимости. Если ее стоимость выше, чем долг заемщика перед банком, то кредиторы позволяют заемщику самостоятельно реализовывать недвижимость. Если рыночная цена реализации на квартиру ниже суммы обязательств перед банком, то, согласно изменениям закона «Об ипотечном кредитовании» от 7 марта 2012 года, долг заемщика перед банком, реализовавшим заемное имущество по низкой цене или оставившим такое имущество в своей собственности, считается погашенным.
Подводя итог, следует сказать, что при получении кредита надо быть готовым к разным ситуациям – и ипотечный дефолт, в том числе. Бояться его не надо, выходы есть.Чтобы убедиться в этом, стоит обратить пристальное внимание на кредитный договор в части прав, касающихся реструктуризации кредита. Главное – в этом случае, если клиент начинает предполагать сложности в обслуживании долга, ему нужно сразу сообщать в банк, а не скрывать этот факт. Такое поведение раскрывает дополнительные возможности благополучного исхода.
