Как известно, при получении ипотечного кредита заемщик должен предоставить кредитно-финансовой организации какой-либо ликвидный залог. Обычно им становится покупаемая по ипотеке квартира, которая в случае дефолта заемщика реализуется в пользу банка. Часто банки разрабатывают специальные программы по реализации доставшегося им ипотечного имущества, предоставляя кредиты новым клиентам под изъятый ранее у менее удачливых заемщиков залог. Из-за того что потенциальных покупателей, как правило, пугает покупка обремененной ипотекой квартиры, банки предлагают новым заемщикам более выгодные условия кредитования. Способствует ли данная мера росту популярности залогового жилья? На этот и другие вопросы отвечает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
В большом количестве залоговые квартиры появились на рынке жилья в период кризиса. Дело в том, что в докризисные времена банки предоставляли заемщикам кредиты на весьма мягких условиях, главным из которых было отсутствие первоначального взноса. Таким образом, банк выдавал кредит, мало чем подкрепленный. Именно это, по словам Константина Шибецкого, и стало одним из основных факторов, обусловивших появление большого количества залогового жилья на рынке недвижимости.
Сегодня банки, как правило, не выдают кредитов без первоначального взноса, что во многом является гарантией того, что кредит будет погашен. А в случае неплатежеспособности заемщика банки предлагают клиенту воспользоваться услугой рефинансирования. Однако если заемщик понимает, что его дефолт носит затяжной, а не краткосрочный характер, и полностью прекращает выплаты по ипотеке, залоговое имущество переходит в собственность банка. Именно в этот момент банком запускается программа по реализации залогового жилья.
Существует две разновидности данной программы. Первая, когда собственником залоговой квартиры является банк. В рамках этой программы новым заемщикам предлагаются более выгодные условия кредитования (например, низкая процентная ставка). И вторая, когда собственником по-прежнему остается заемщик. В этом случае цену на квартиру устанавливает он. «Большинство заемщиков, продающих ипотечные квартиры, устанавливают высокие цены, - сообщает Константин Шибецкий. –Однако потенциального покупателя смущает покупка обремененной ипотекой квартиры, а потому, единственное, чем можно его привлечь, - это низкой ценой. Тем не менее, в рамках программ есть и такие продавцы залогового имущества, которые, понимая опасения потенциальных покупателей, устанавливают приемлемые цены».
Таким образом, покупка жилья по программе реализации ипотечного залога может оказаться весьма выгодной сделкой. Однако необходимо учитывать, что сейчас таких квартир на рынке недвижимости представлено не так много, а следовательно, подходящего именно вам варианта может просто не оказаться. «Тем не менее, если подходящий вариант все-таки найден или вы занимаетесь инвестированием и видите в покупке данного жилья хорошие финансовые перспективы, то купить квартиру в рамках программы реализации залогового имущества все-таки стоит», - резюмирует Константин Шибецкий.
