Московские власти уже неоднократно заявляли о своем намерении усилить контроль за соблюдением налогового законодательства в сфере аренды квартир. По сообщению департамента экономической политики Москвы, к началу 2013 года власти собираются запустить технологии выявления арендодателей, уходящих от налогов. На сборе налогов за аренду жилищ власть города собирается дополучить в бюджет около 5 млрд. рублей в год. Основным средством получения информации о «неплательщиках» станут совместные рейды МВД и ФМС. На рынке недвижимости вспоминают, что это уже не первая подобная инициатива. И действительно есть из-за чего принимать меры. По статистике, квартиры сдают 100 тыс. жителей столицы, а налог платит только 6% из их числа. О ситуации с налогообложением в сфере аренды жилой недвижимости рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Согласно законодательству, предоставление жилой площади в аренду облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от получаемой суммы. Деньги, которые арендатор платит арендодателю, составляют его личный доход, а значит, подвергаются налогообложению. Схема налогообложения такая – до 30 апреля собственник жилья подает налоговую декларацию, а налог он должен уплатить до 15 июля. Стоит заметить один нюанс – если арендатор сам вносит коммунальные платежи, то данная сумма – стоимость коммунальных услуг – тоже облагается 13% налогом.
13% – сумма для кого-то серьезная, многим эти издержки хочется сократить. Некоторые арендодатели, которые не хотели нарушать законодательство и уходить от налогов, пришли к выгодному для себя решению. Они стали регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Такая мера помогает существенно снизить ставку налогообложения на получаемую прибыль – с 13% до 6%. Недостаток данного способа сокращения издержек – сложный процесс регистрации арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, ведение отчетной документации, временные затраты на прохождение бюрократических процедур. Нередко бывает так, что арендодатель, пытаясь минимизировать налоговое бремя, но запутавшись с документацией по ИП, вынужден прибегнуть к услугам квалифицированного бухгалтера и оплачивать их.
Еще одним решением проблемы налогообложения является приобретение специального патента и использование «упрощенки» в налогообложении на его основании. Патент предоставляется индивидуальному предпринимателю на ограниченный срок. Стоимость патента равняется сумме, которую дает сбор по налоговой ставке от ежегодного потенциального заработка. Ставка эта равняется тем же 6%. Сумма годового дохода определяется в каждом субъекте РФ самостоятельно. В Москве патент на год стоит около 40 тыс. рублей, на месяц – 3 тыс. Покупка патента избавляет владельца квартиры – индивидуального предпринимателя – от необходимости составлять налоговую декларацию. Выкуп патента можно провести за два раза в течение года. Но главное преимущество патента заключается в том, что его можно использовать для сдачи в аренду сразу нескольких квартир. Приобретать для каждой квартиры, сдаваемой владельцем в аренду, новый патент не нужно.
Несмотря на широкий выбор возможностей, до сих пор многих арендодателей ни один из предложенных государством способов не устраивал, они не хотели платить даже 6% и решались на нелегальную сдачу жилого имущества в аренду. Как правило, собственник имущества, желающий обмануть государство, с таким же отношением подходит и к своим клиентам-арендаторам. Это отношение является причиной того, что налоговые службы получают информацию о противозаконных действиях недобросовестного арендодателя от обманутых квартиросъемщиков. Такие случаи в судебной практике нередки, поэтому надеяться на то, что нелегальная сдача жилища в аренду так и останется для налоговых органов тайной, не стоит.
«Если говорить о том, что ждет недобросовестного арендодателя в том случае, если налоговая инспекция получит достоверную информацию об уходе от налогов, то законодательство предписывает несколько видов ответственности,- поясняют в юридическом отделе ГК «МИЦ».- Это уплата всех налогов по 13% ставке за период ухода. Это следует из 122 статьи НК РФ – согласно ей, собственник квартиры может быть подвергнут штрафным санкциям в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Штраф в 40% начисляется за умышленное уклонение от налогов. А за уход от налогов в течение 3 лет, если его сумма более 100 тыс. рублей, российское законодательство может применить уже уголовную ответственность – 198 статья УК РФ.
Каждый арендодатель сам делает свободный выбор в пользу того или иного отношения к закону. Надо только не забывать одного – легальная сдача квартир в аренду создает режим правовой защищенности, а нелегальная может в любой момент обрушиться на гражданина самыми негативными последствиями, что обычно рано или поздно и происходит.
