Какие основные тенденции рынка жилой недвижимости можно прогнозировать в 2013 году, опираясь на год 2012 и прошедший месяц. Прошлый год закончился, имея несколько основных ключевых мотивов: начало повсеместного нового строительства на Манхэттене и Бруклине, очень высокий спрос на качественное жилье и очень низкие кредитные ставки. Рекордно низкая инвентаризация рынка способствует удержанию цен на недвижимость на достаточно высоком уровне, а особенно хорошие предложения были настолько конкурентоспособны, что уходили на 10-15% выше заявленной в начале цены, это касается и новых проектов, и вторичного жилья.
Новое строительство.
В прошлом 2012 году получено разрешение на строительство более 40 новых кондоминиумов, в 2013 году планируется начало строительства еще более 50 зданий в Манхэттене и Бруклине по данным Департамента Строительства. Новое строительство в Нью-Йорке преимущественно высотное, с большим количеством квартир, таким образом на рынок в течение следующего года ожидается выход примерно 4,500 новых квартир.
Кроме проектов в процессе строительства или реализации, в Нью-Йорке запланировано по прогнозам аналитиков еще более 10,000 новых квартир в течение нескольких последующих лет. Причем существенная часть нового строительства планируется в секторе сверхдорогой или премиальной недвижимости, так как прошлый год явно показал успешность и своевременность подобных проектов. Но открытие продаж будет происходить постепенно и небольшими партиями, что не будет полностью удовлетворять запросы и будет поднимать цены как на новое строительство, так и на вторичное.
Многие девелоперы ориентируются на премиальный сектор, включая в свои проекты несколько предложений по цене от $ 20 млн. или примерно от $70 000 за кв м. Их стратегия обусловлена фактами, так как в 2012 году в секторе элитной или премиальной недвижимости установлены новые рекорды. Количество продаж в данном сегменте увеличилось на 30% в 2012 году по сравнению с прошлым годом по данным из открытых источников. Квартиры стоимостью от $ 10 млн. продаются по цене в среднем от $7, 000 за кв фут или от $ 77,000 за кв. м. Тон задала сделка за $ 88 млн. в 15 CPW, затем новости о подписании контракта на пентхаус в роскошном кондоминиуме One57 за цену более $ 90 млн. снова взбудоражили рынок. Закрытие этой сделки произойдет в этом году и официально установит самую дорогую транзакцию по покупке квартиры в Нью-Йорке за всю историю. Другая сверхдорогая сделка была заключена в 50 Central Park South, когда был продан дуплекс за $ 70 млн.
Предложения в кооперативных зданиях всегда уступали по цене кондоминиумам, тем не менее, в 2012 году была закрыта сделка по продаже самой дорогой кооперативной квартиры в 785 Fifth Avenue за $ 54 млн. В прошлом году в Нью-Йорке было закрыто более 10 сделок по цене более $30 млн., около 65 сделок по цене в $ 10 - 20 млн. плюс еще несколько десятков сделок вошли в контракт, но еще не закрыты.
Уровень продаж кондоминиумов в 2013 году прогнозируется выше уровня прошлого года.
В 2012 году продажи кондоминиумов эконом и бизнес классов не повторили значительного прорыва, совершенного в секторе премиальной недвижимости. Количество кондоминиумов на продажу упало почти на 37% в 2012 году по данным из открытых источников, а январские показатели демонстрирует продолжение спада во всех секторах в целом еще на 20 %. Очень низкая инвентаризация закрепила высокие цены и являлась стимулом для их повышения в 2013 году и на новые квартиры, и на вторичное жилье. Качественные новые проекты по всему городу немного улучшают ситуацию с недостатком предложения, но спрос, по-прежнему, остается очень высоким. Так, наиболее масштабная реализация квартир в новых кондоминиумах начата на Upper East Side, Upper West Side, Harlem/Uptown, Midtown, Tribeca, Lower East Side. Есть очень успешные проекты, продажи квартир в которых проходят быстрыми темпами. Среди них: One57 девелопера Extell с ценами от $35, 000 за кв. м, 200 East 79th street девелопера Skyline Developers со средней ценой от $22, 220 за кв. м., роскошный проект 135 East 79 th street девелопера The Brodsky Organization со средней ценой от $36, 000 за кв. м, 37 Warren Street (Warren Lofts) и 101 West 87th Street девелоперов Bazbaz Development от $18 000 за кв. м, 135A East 65 th street (The Touraine) девелоперов Toll Brothers от примерно $29, 000 за кв. м., 150 East 72nd Street девелопера Macklowe Properties по цене в среднем $32 000 за кв. м., 212 West 18 th street (Walker Tower) девелоперов JDS Development и Property Markets Group со средней ценой от $ 30, 000 за кв. м. и др. Отдельно надо сказать о проекте девелоперов Macklowe Properties и CIM Group - 432 Park Avenue – башня, строительство которой началось в 2011 году, и которая будет самым высоким зданием в Нью-Йорке и, вероятно, самым дорогим, во всяком случае, в совокупности всех предложений - $2.43 млрд. Проект будет окончен в начале 2016 года и цены еще будут меняться, пока известно, что 1- спальные квартиры продаются от $ 4,95 млн., пентхаус на 95 этаже по цене более, чем $ 80 млн.
Что примечательно, выбор месторасположения многих новых супердорогих проектов пал на 57 улицу в Мидтауне. One57, 432 Park, еще один высотный дом 107 W 57 от JDS Development – стеклянная и очень узкая башня с квартирами-дуплексами, на углу с Broadway Extell запланировал строительство еще одного премиального проекта. Это месторасположение в Midtowm South уже и так считалось весьма престижным и самым дорогим за квадратный фут. Соседство с Центральным Парком, the Plaza Hotel, Essex House и Columbus Circle делает проживание там очень удобным, особенно в случае использования квартир в качестве pied – a –terre, что важно иностранцам. Новое строительство на 57 улице теперь еще существенно меняет и линию Нью-Йоркского горизонта.
Несмотря на очень низкую инвентаризацию, покупатель очень разборчив и требователен к качеству предложений. Он предпочитает лучше ждать, чем быстро покупать рискованный объект, то есть тот, у которого есть явные недостатки, будь то не самое удачное расположение или отсутствие открытых видов из окон, либо плохое состояние требующего затратного ремонта в дополнение к завышенной цене. Качественные объекты во всех отношениях, вызывают особый интерес и часто множественные предложения о покупке, что в итоге приводит к очень быстрой сделке по цене выше изначальной. Кроме того, выигрывает обычно покупатель, имеющий всю сумму в своем распоряжении и не нуждающийся в ипотеке. В январе по данным сайта Street Easy было совершено сделок на 30% больше, чем в январе 2012 года. Уровень контактов только в районе Upper East Side в январе 2013 года составил более 34% по сравнению с прошлым годом.
Стоимость аренды на Манхэттене достигла рекордных высот, но, тем не менее, в целом все же остается дешевле владения недвижимостью в собственности за исключением нескольких районов. Например, снимать квартиру в районе SOHO или West Village дороже, чем содержать аналогичную по площади и месторасположению, но только если речь идет о кооперативном здании, которые всегда были дешевле. В новых кондоминиумах, однозначно, снимать будет дешевле, чем приобретать квартиру в собственность, особенно, если рассматриваются варианты с более, чем 3-мя спальнями.
В январе 2012 средняя арендная стоимость квартиры на Манхэттене возросла на более чем 2,5 %.
За двуспальную квартиру на Манхэттене в здании с консьержем надо будет ежемесячно платить уже более $ 6, 000, в здании без лифта – более $ 4, 500.
Некоторые районы Бруклина демонстрируют увеличение стоимости аренды на более, чем 20 %. Самый дорогой для аренды район – это Dumbo, со средней стоимостью аренды за двуспальную квартиру $ 4, 980, далее следует район исторических таунхаусов Brooklyn Heights - около $ 4, 800 в месяц за квартиру и порядка $8 000 за таунхаус. Fort Green подорожал почти на 30 %, и теперь двуспальную квартиру там можно снять за $ 3, 700 в месяц.
Итоги и прогнозы.
В целом можно достаточно оптимистически оценивать динамику движения рынка жилой недвижимости Нью-Йорка в текущем году. Можно даже ожидать медленное увеличение количества предложений за счет нового строительства и повышения уровня продаж одновременно с увеличением цен, что уже продемонстрировано в первом месяце года.
Ставки кредитного финансирования пока остаются очень низкими, но есть вероятность их постепенного повышения к концу 2013 года, говорят финансовые аналитики. Тем, кто хочет получать кредит в американских банках, рекомендуется принимать решение уже сейчас, чтобы в дальнейшем воспользоваться своим преимуществом.
