Эксперты девелоперской компании «Высота» на основании собственного исследования рынка составили ТОП наиболее важных требований со стороны компаний к своим офисам в столичном регионе. Исходя из существующих тенденций развития рынка недвижимости, в ближайшие годы соотношение спроса и предложения будет в пользу интересов арендатора – поэтому девелоперам придется особенно тщательно учитывать все новые пожелания своих клиентов.
Пусть дальше, да дешевле
Замедленный рост экономики и, как следствие, оптимизация расходов компаний стали главными мотивами при выборе офисного помещения. Не получая прежних сверхприбылей, арендаторы стараются экономить на офисных помещениях, предпочитая находить разумный компромисс между качеством и ценой. Поэтому если раньше основным спросом пользовались офисы, расположенные в пределах ТТК, то теперь многие даже самые крупные компании вполне уверенно чувствуют себя в бизнес-центрах, расположенных на развитых направлениях за пределами Третьего кольца и в 10-километровой зоне от МКАД. По сути, на смену имиджевой составляющей пришла разумная экономия: многие компании, выбирая между ценой, качеством и расположением, предпочитают при минимальной ставке иметь качественный офис.
В связи с этим наибольшим спросом стали пользоваться бизнес-центры класса В+, находящиеся на престижных направлениях вне центра. Решающую роль здесь сыграли ставки аренды. Так, если внутри ТТК для помещений класса А и В они варьируются в диапазонах $700-1200 и $400-600 кв.м/год, соответственно, то на окраинах и за пределами кольцевой – эти показатели на 15-30% ниже.
Низкие эксплуатационные расходы
Вторым после арендной ставки вопросом сегодня у компаний является вопрос эксплуатационных расходов. Арендаторы хорошо осведомлены о техническом оборудовании и энергоэффективных технологиях. Большую роль в выборе объект играют высокие теплоизоляционные качества материалов и конструкций здания.
В зависимости от характеристик помещения, класса здания, уровня телекомуникаций, размеры эксплуатационых расходов могут существенно варьироваться – от 60 до 120 долларов за кв. м. Арендаторы сегодня отдают себе отчет в том, что расходы, которые лягут на их плечи в дополнение к арендным платежам, могут различаться вдвое, а также учитывают, выбирая офис, как и в каком порядке будут индексироваться эти расходы. Кроме того, как фактор, влияющий на принятие решения, учитывается репутация управляющей компании.
Максимально удобная планировка
Повышенные требования арендаторы предъявляют и к планировке внутренних помещений. Главное пожелание компаний – функциональное использование всех площадей. Наиболее привлекательной планировкой офиса считается та, при котором рабочие места находятся у окон, а лифтовая группа расположена в центре здания. Такое расположение дает максимальную инсоляцию и удобную логистику внутри помещения и между этажами.
Важной опцией для арендаторов становится гибкость застройщика и возможность пойти на всевозможные уступки. К примеру, многие компании сегодня предпочитают снимать большое офисное помещение и просят его поделить на независимые боксы.
Гибкая система оплаты
Дополнительным фактором, увеличивающим привлекательность офиса, могут стать особые условия оплаты. Как правило, речь о гибкой системе оплаты заходит при аренде площадей в БЦ класса В. В качестве особых условий для арендатора могут, например, выступать некоторое снижение ставки при условии значительной предоплаты, отсрочка платежей, изменение размера депозита.
Уступки собственников по ряду финансовых параметров с тем, чтобы дополнительно замотивировать арендатора к сделке, не характерны для сегмента помещений класса А; как правило, на принятие решений в этом случае влияют другие факторы: помимо location, это, в первую очередь, отделка внутренних помещений и фасадов здания, а также парковка.
СПРАВКА
«Высота» – девелоперская компания полного цикла, основанная в 2004 году. Реализует проекты в области элитной недвижимости – жилые дома, коттеджные поселки, бизнес-центры. Осуществляет комплексное управление строительными проектами – от разработки наилучшей стратегии реализации проекта до успешной продажи площадей и их дальнейшей эксплуатации.
www.vysota.ru
