Если в Москве рынок апартаментов развивается галопирующими темпами (с начала года в продажу вышли 16 новых комплексов, увеличив предложение в сегменте практически на треть), то в Московской области и на присоединенных территориях этот вид недвижимости пока не получил столь широкого распространения, здесь апарт-комплексы встречаются крайне редко. Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, где в ближнем Подмосковье и Новой Москве можно приобрести апартаменты, сколько они стоят и есть ли перспектива у этого формата жилья в регионе.
Городской формат
Условно проекты с апартаментами в регионе можно разделить на городские и загородные. Первые реализуются на территории крупных населенных пунктов, как правило, в составе жилых комплексов или МФК, вторые располагаются в коттеджных поселках и призваны разнообразить предложение с тем, чтобы привлечь большую целевую аудиторию.
Проекты с «городскими» апартаментами сегодня реализуются в Балашихе (мкр. 1 мая и мкр. «Щитниково»), Люберцах (МФК «Атлетик-Хаус»), Королеве (МДЦ «Спутник»), Мытищах (МФК «Красный кит»), Видном (Rastorguevo Village) и мкр. «Солнцево-Парк» в Новой Москве. Все они представляют собой более или менее качественные монолитные новостройки и, как правило, выгодно отличаются от типичного нового жилья уровнем цен и комфортностью.
«Все перечисленные проекты объединяет то, что они расположены не далее 10 км от МКАД в развитых или активно развивающихся населенных пунктах, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Именно здесь подобный сегмент может оказаться востребованным, поскольку названные города обладают хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой».
Все реализуемые здесь проекты с апартаментами, в свою очередь, можно условно разделить еще на две категории. К первой относятся апарт-комлексы, по сути, мало чем отличающиеся от традиционного жилья. Они представляют собой обычные монолитные корпуса, разделенные на квартиры, и включающие небольшую коммерческую часть. К такому типу принадлежат апартаменты в мкр. «Щитниково» в Балашихе и Новой Москве. В них запроектированы лоты небольших площадей, что делает общий бюджет покупки более доступным по сравнению с квартирами. Например, минимальная стоимость «однушки» в панельной новостройке мкр. «Солнцево-парк» на текущий момент составляет порядка 3,4 млн руб. за 35,7 кв.м. В то же время апартамент площадью 35,1 кв.м в монолитном корпусе с аналогичным сроком сдачи обойдется всего в 2,5 млн руб. Таким образом, покупатель имеет возможность сэкономить почти миллион рублей.
В Балашихе однокомнатная квартира в среднем стоит 2,8 млн руб., а однокомнатные апартаменты – 2,4 млн руб. «Платежеспособность населения сейчас невысокая и бюджет покупки зачастую является определяющим фактором, особенно в сегменте недвижимости эконом-класса, - комментирует Мария Литинецкая. - Именно поэтому недорогие апартаменты могут конкурировать с классическим жильем, ведь стоимость квартиры, в конечном счете, играет решающую роль и может перевесить настороженность, которая появляется у покупателей при знакомстве с новым для Подмосковья форматом жилья. Очевидно, что целевую аудиторию таких проектов в первую очередь составляют покупатели с ограниченным бюджетом, способные потратить небольшую сумму на новое жилье».
К условной второй категории «городских» апартаментов следует отнести многофункциональные комплексы, где цены не на намного отличаются от сложившихся на рынке традиционного жилья. Такие проекты привлекают покупателя не столько малым бюджетом, сколько высокой комфортностью проживания, удачным расположением и насыщенной собственной инфраструктурой. Как правило, апартаменты в них относятся к сегменту бизнес-класса и выгодно отличаются относительно демократичными ценами. Например, в Мытищах минимальная стоимость квартиры в сегменте бизнес-класса в ЖК «Рождественский» составляет 3,1 млн руб. за 34,6 кв.м., а самые бюджетные апартаменты в «Красном ките» обойдутся в 3,2 млн руб. за 33,1 кв.м. При этом апарт-комплекс сдается на 2 года раньше, чем жилая новостройка.
К тому же в Подмосковье вопрос недостатка объектов инфраструктуры стоит гораздо острее, чем в Москве, а комплексы в Мытищах, Люберцах, Королеве и Видном выполняют не только жилую, но и другие дополнительные функции. Причем в каждом конкретном случае акцент приходится на какую-то одну. Так, в «Атлетик-Хаус» и Rastorguevo Village ставка сделана на спортивно-оздоровительную составляющую, а в «Красном ките» и «Спутнике» - на деловую. В любом случае, покупатель получает не только комфортное жилье по приемлемым ценам, но и определенный набор объектов инфраструктуры, иногда эксклюзивных, прямо в комплексе. Такие объекты рассчитаны на платежеспособную целевую аудиторию, для которой вопрос цены не является определяющим. Покупатели отдают деньги за комфорт и инфраструктуру, которую не могут предоставить им обычные жилые новостройки.
Загородный формат
По тому же принципу можно разделить и «загородные» апартаменты: одни привлекают покупателя ценами, а другие – уникальностью. В элитных поселках апартаменты по большей части появляются в качестве дополнения к основному продукту (коттеджам, таунхаусам или земле). При этом их ценовая категория несколько ниже, чем у домовладений. Здесь хорошим примером могут послужить проекты «Гринфилд» и «Park Avenue» на Новорижском шоссе. Рядом с элитными поселками появляются апартаменты бизнес-класса с более демократичными ценами, что позволяет расширить целевую аудиторию и привлечь внимание тех покупателей, кто хотел бы жить в элитном поселке, но не может или не хочет приобрести полноценное домовладение. Кроме того, апартаменты в загородных поселках могут быть востребованы самими жителями для размещения служащих. И в «Park Avenue», и в «Гринфилде» минимальный бюджет покупки апартаментов составляет 4 млн руб. за 40 кв.м. Для сравнения - минимальное домовладение там же обойдется в 17 млн руб.
Помимо загородных поселков, появляются апартаменты и в уникальных объектах. Так, апарт-комплекс «Пестово» расположен на территории одноименного яхт- и гольф-клуба, а Admiral Waterhouse примыкает к яхт-клубу «Адмирал» на Клязьминском водохранилище. Такие апартаменты рассчитаны на увлеченных спортсменов, которые хотели бы жить недалеко от места, где могут заниматься любимым делом. Сюда же можно отнести и «Яхонтовый лес» на территории подмосковного курортного отеля «Яхонты», где ставка сделана не на спортивную, а на рекреационную составляющую.
«Апартаменты, покорив столичный рынок недвижимости, постепенно вырываются за его пределы - в Московскую область и Новую Москву, - констатирует Мария Литинецкая. – Объяснить это можно популярностью апартаментов и быстрым развитием данного сегмента в Москве. Застройщики видят, что в столице апартаменты пользуются спросом и пробуют внедрить такой тип недвижимости в области. Подобная стратегия в том числе - попытка выиграть конкуренцию за покупателя за счет более низких цен. Главный козырь апартаментов – цена, которая меньше, да еще и растет медленнее по сравнению с жильем. Например, в мкр. 1 мая в Балашихе с начала весны цены на апартаменты остались неизменными, а квартиры выросли примерно на 2%. В Новой Москве апартаменты прибавили с мая 1%, а квартиры – 5%».
Принципиальное отличие московского и подмосковного рынков в том, что во втором случае большее распространение получили апартаменты комфорт- и эконом-класса: в Москве таких проектов не более 10%, в регионе - порядка 50% (если считать в корпусах). Тем не менее, сейчас таких проектов за МКАДом единицы, и на региональном рынке они еще не могут полноценно конкурировать с классическим жильем.
«Те проекты, которые реализуются сейчас в Подмосковье, достаточно успешные, - продолжает Мария Литинецкая. - Так что, можно ожидать появления новых объектов, в которых застройщики постараются учесть ошибки своих предшественников и наиболее выгодно использовать преимущества апартаментов. Этому должно способствовать в том числе развитие рынка апартаментов в Москве. По мере развития местной инфраструктуры, в первую очередь транспортной, с открытием в Подмосковье станций метро, а также появлением новых мест приложения труда, можно ожидать повышения интереса к апартаментам со стороны покупателей. Это повлечет за собой рост числа аналогичных проектов и развитие сегмента в целом. Хотя, следует отметить, что на это потребуется куда больше времени, чем в случае со столичным рынком недвижимости, который апартаменты фактически завоевали всего за три года».
