Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали первичный рынок жилья Новой Москвы и выявили пятерку наиболее инвестиционно-привлекательных населенных пунктов. Рейтинг составлялся с учетом транспортной доступности (в том числе удаленности от МКАД и основных магистралей, наличия ж/д станции, перспектив развития), уровня цен на первичное жилье, популярности квартир на местном рынке и численности населения.
1 место – Московский
По данным «Метриум Групп», на присоединенных столичных территориях выгоднее всего с инвестиционной целью покупать квартиры в новостройках г. Московский. На данный момент на территории города реализуется два крупных проекта: ЖК «Юго-Западный» и город-парк «Первый Московский». Квадратный метр на первичном рынке жилья здесь стоит в среднем 100 700 руб., а минимальная стоимость «однушки» площадью порядка 40 кв.м в панельном корпусе на раннем этапе строительства составляет 3,7 млн руб. (в ЖК «Первый Московский»).
Все факторы, влияющие на привлекательность, оптимально сочетаются в Московском. Так, город обладает удачным расположением (всего в 8 км от МКАД), к тому же является одним из самых крупных на присоединенной территории (около 18 тыс. чел) и, как следствие, обладает достаточно хорошо развитой инфраструктурой. Как результат - на сегодняшний день Московский является самым популярным у покупателей недвижимости населенным пунктом на территории новой Москвы, именно здесь совершается больше всего сделок по купле-продаже. Не удивительно, что и цены здесь самые высокие, однако пока не достигли своего «потолка». В перспективе уже в 2014 году менее чем в 10 км от границ города будет открыта станция метро «Саларьево», до которой можно будет доехать на общественном транспорте за 15 мин. Появление в относительной близости от Московского станции метрополитена, а также продолжающееся развитие территории населенного пункта, однозначно вызовет рост цен на местном рынке жилья. А стабильно высокий спрос на квартиры в Московском обеспечит высокую ликвидность объектов, что позволит инвесторам без труда найти покупателя на свою квартиру. При этом есть у Московского и недостатки. Например, город не имеет железнодорожного сообщения с Москвой, и недалеко от него расположен аэропорт Внуково.
2 место – Щербинка
Второе место по инвестиционной привлекательности отдано Щербинке, где цены на первичном локальном рынке в среднем составляют 73 200 руб. за кв.м. На текущий момент в городе реализуется три монолитно-кирпичных комплекса: ЖК на ул. Овражная, ЖК «Калипсо» и ЖК «Прима-Парк». Минимальная стоимость квартиры на первичном локальном рынке составляет 3 млн руб. за 36,3 кв.м. (в ЖК на ул. Овражная).
Щербинка находится на втором месте среди населенных пунктов Новой Москвы по численности населения (более 33,5 тыс. человек). В связи с этим местная инфраструктура находится на относительно неплохом уровне. Транспортная доступность – еще одна сильная сторона Щербинки. От МКАД город расположен в 7 км, до ближайшей станции метро всего 10 минут транспортом. Помимо этого Щербинка имеет железнодорожное сообщение с Москвой от Курского вокзала. Среди рассматриваемых населенных пунктов Щербинка находится на втором месте по количеству сделок на территории новой Москвы. Спрос на местную недвижимость довольно высок, к тому же сам город пока не в полной мере оценен застройщиками. Цены на локальном рынке находятся на среднем уровне. Однако следует помнить, что Варшавское шоссе нуждается в реконструкции и постоянно загружено, а экологическую ситуацию в городе нельзя назвать благоприятной.
3 место – Коммунарка
Третье место по привлекательности нового жилья для инвестиций занимает пос. Коммунарка – самый застраиваемый населенный пункт новой Москвы. Здесь реализуется сразу 6 проектов, среди которых такие масштабные комплексы как «Квартал А101», «Москва А101», «Коммунарка» и «Эдальго Garden Park». Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройках Коммунарки составляет порядка 91 000 руб., а минимальный бюджет покупки квартиры – 3,3 млн руб. за 34,1 кв.м (ЖК «Эдальго»).
Главным преимуществом поселка является высокая транспортная доступность. Всего в 4 км по Калужскому шоссе пролегает МКАД, близко и до станции метро «Теплый Стан» (15 мин на общественном транспорте). Кроме того, ранее сообщалось, что Коммунарка получит собственную станцию метро в 2019 году, а совсем недавно московские власти заявили, что рассматривают вариант ускорения строительства этой ветки и ввода ее уже в 2017 году. К тому же, в текущем году было объявлено о начале реконструкции Калужского шоссе. После завершения всех работ по улучшению транспортной доступности, Коммунарка окажется практически спальным районом Москвы, а цены на местном рынке значительно вырастут. Прочие показатели поселка находятся на среднем уровне.
Пожалуй, единственным недостатком Коммунарки с точки зрения комфортности проживания следует признать высокую плотность застройки и, как следствие, значительную нагрузку на местную инфраструктуру. Поселок не располагает достаточным количеством школ, детских садов и прочих социальных объектов, чтобы обеспечить новоселов. В некоторых комплексах возводится собственная инфраструктура, однако это делается в последнюю очередь. Да и цены на квартиры в местных новостройках достаточно велики.
4 место – Ватутинки
Наконец, замыкает рейтинг пос. Ватутинки, где на текущий момент возводятся два крупных комплекса: «Андерсен» и «Новые Ватутинки». Средние цены на квартиры в локальных новостройках находятся на уровне 83 800 руб. за кв.м. На текущий момент минимальная стоимость квартиры составляет 2,5 млн руб. за 35,5 кв.м. (в ЖК «Андерсен»).
Ватутинки, хоть и является небольшим поселком под Троицком, однако имеет свои яркие преимущества. Удаленность от МКАД составляет всего 14 км. Нет здесь и ж/д станции, зато экологическая обстановка достаточно неплохая. Однако главные перспективы поселка связаны с бурным развитием территории. Во-первых, реконструкция Калужского шоссе должна улучшить транспортную доступность Ватутинок - после ее проведения до Москвы можно будет добраться за 10-15 минут. А во-вторых, сама территория поселения активно застраивается – после Коммунарки это самый развивающийся населенный пункт на сегодняшний день (все близлежащие земли уже либо застраиваются, либо будут застроены в скором будущем). Соответственно, в среднесрочной перспективе Ватутинки преобразятся и станут современным комфортным поселением с богатой инфраструктурой. К тому же на данный момент здесь можно купить квартиру за относительно небольшие деньги. Но уже через пару лет Ватутинки приобретут совершенно другой облик, и цены на жилье поднимутся на новый уровень.
5 место – Троицк
Далее в рейтинге следует г. Троицк, где цена квадратного метра квартиры на первичном рынке в среднем составляет 76 000 руб. Местные новостройки представлены тремя мало- и среднеэтажными комплексами «Заречье», «Изумрудный» и «Солнечный». Минимальная стоимость «однушки» в новостройках Троицка – 2,7 млн руб. за 31,2 кв.м. (в ЖК «Новые Кварталы»).
Троицк – самый крупный из рассматриваемых населенных пунктов, его население превышает 42 тыс. человек. Город обладает хорошо развитой сетью объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, к тому же имеет статус наукограда. Троицк окружен лесными массивами, что позволяет поддерживать на городской территории благоприятную экологическую обстановку. Похвастаться хорошей транспортной доступностью город вряд ли может. Он расположен в 20 км от МКАД и не связан с Москвой железной дорогой. Таким образом, относительно всех предыдущих населенных пунктов рейтинга Троицк наиболее удаленный. Во многом именно поэтому пока основной интерес застройщиков сконцентирован вокруг предыдущих городов рейтинга. Однако реконструкция Калужского шоссе в лом случае благоприятно повлияет на развитие города и в сочетании с прочими достоинствами это должно привести к росту цен на местном рынке.
«Квартиры в Новой Москве сейчас пользуются большой популярностью, - отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Причем многие приобретают их именно в инвестиционных целях. Это выгоднее, чем вкладывать деньги в новостройки старой Москвы, поскольку они расположены в уже сложившихся районах, где предпосылок для значительного роста цен мало. А вот в Новой Москве уже сейчас планируется начать реконструкцию Калужского шоссе, активно строятся объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, а в ближайшие 5 лет на этих территориях должно появиться метро. Все это, безусловно, значительно отразится на уровне цен на рынке недвижимости, так что инвесторы при удачном стечении обстоятельств могут получить хороший доход – в пределах 30-35% за 3 года. Да и уровень цен в новостройках на присоединенных территориях гораздо ниже, чем в пределах МКАД, так что квартиру в новой Москве могут позволить себе купить гораздо больше людей».
