В самом конце минувшего года Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», ведомство, во многом благодаря которому сегмент апартаментов и «получил путевку в жизнь», безосновательно запугивает покупателей апартаментов. В реальности они рискуют не на много больше, чем покупатели квартир в новостройках.
За последние 3 года в Москве было отменено без малого 400 инвестконтрактов. Это примерно треть от общего количества заключенных ранее соглашений с Правительством Москвы (395 из 1175). Причем контрактов лишились даже такие крупные игроки рынка жилой недвижимости, как ГК «ПИК», «СУ-155», «КРОСТ» и другие. Согласно отчету чиновников, в общей сложности столица недосчиталась жилых проектов на 6,6 млн кв. м. Таким образом, отмененные инвестконтракты – это почти три года работы столичных девелоперов жилой недвижимости. Старые инвестконтракты расторгались сотнями, а новых разрешений на строительство жилья было выдано весьма ограниченное количество.
«Эта ситуация и стала основным толчком к появлению столь популярного сегодня сегмента апартаментов, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Девелоперы предложили рынку новый продукт на стыке жилой и коммерческой недвижимости, документы на строительство которого оформить оказалось значительно проще. Но здесь важно понимать, что апартаменты появились не потому, что игроки рынка нашли легкий способ обойти строгие правила и законы. А в большей степени потому, что столичные власти своими действиями лишили их других вариантов».
И вот теперь чиновники предостерегают покупателей от инвестиций в апартаменты. В конце декабря 2013 года на официальном сайте Москомстройинвеста было опубликована памятка «Москомстройинвест предупреждает потенциальных покупателей апартаментов». В этом документе ведомство приводит 10 критериев, по которым апартаменты отличаются от квартир и которые, по мнению чиновников, должны насторожить покупателей. Если проанализировать каждый из названных критериев, то можно убедиться, что не все так однозначно. Рассмотрим основные из них.
1. На граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ, заявляет Москомстройинвест.
В этом заявлении есть определенная доля лукавства. В 214-ФЗ четко прописано, что он "регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве". Таким образом, на апартаменты этот закон тоже распространяется. Сегодня многие проекты с апартаментами продаются как раз по 214-ФЗ, к примеру, МФК "Водный" и "Фили Град".
Таким образом, покупатели апартаментов, так же как и дольщики многоквартирных новостроек, защищены законом от:
• срыва сроков сдачи объектов: в случае нарушения девелопером указанных в проектной декларации обязательств по темпам строительства, инвесторы имеют право требовать с него денежную компенсацию;
• двойных продаж: каждый договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а это значит, что одни и те же апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор.
А вот что касается возможного банкротства застройщика, то здесь есть ряд нюансов. Действительно, в законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. Однако суть в том, что по факту банкротство не защищает на 100% дольщиков жилья, что доказывает уже имеющаяся на сегодняшний день судебная практика!
«При банкротстве застройщика у дольщика есть два пути, - поясняет Мария Литинецкая. – Первый - создать ТСЖ и достроить объект на свои же деньги, а это значит, нужно будет дополнительно скинуться всем домом еще по паре миллионов рублей, на что обязательно кто-то соглашается, а кто-то нет, ведь многие считают, что уже заплатили за квартиру и не должны больше ни копейки. К тому же, найти дополнительные средства для большинства людей не так просто. В результате, практически всегда договориться всем домом невозможно, поэтому дольщики идут по второму пути, а именно – предъявляют застройщику денежные требования, то есть просят вернуть долг не квадратными метрами, а уплаченными деньгами. А это значит – дом продается на торгах. Именно здесь и кроется главная проблема – в случае банкротства реализовать имущество застройщика на торгах по реальной рыночной цене невозможно. К тому же, если дом и земельный участок находятся в залоге у банка под взятый кредит на строительство, то все вырученный с торгов средства делятся пропорционально между дольщиками и кредитором. Поэтому денег для дольщиков, как правило, не хватает».
2. «В случае несостоятельности застройщика дольщики не будут признаны пострадавшими в соответствии с критериями Минрегиона»
Действительно, 30 декабря 2013 года вступил в силу Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших». Апартаменты под действие этого приказа не попадают – в документе четко прописано, что речь идет исключительно о жилье. Таким образом, исходя из позиции, изложенной в памятке Москомстройинвеста, покупатели апартаментов заведомо оказываются в проигрышном положении, тогда как покупатели квартир не несут никаких рисков. Но это не так. «Если дела 5,5 тысячи граждан, которых мы относим к пострадавшим, рассмотреть по новым критериям, то в итоге и полутысячи не останется», - это дословная цитата главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева из интервью официальной газете столичного правительства «Московская перспектива».
«Снова получается, что по факту в зоне риска находятся и покупатели квартир, и покупатели апартаментов, - делает вывод Мария Литинецкая. – Шанс оказаться в числе обманутых дольщиков есть и у тех, и у других. По словам Константина Тимофеева, даже при покупке квартиры в новостройке существует вероятность непопадания в число пострадавших из-за несоответствия одному из девяти критериев, прописанных в приказе Минрегиона».
3. «Установлены повышенные ставки имущественного налога для физических лиц и последующий их рост в 2014 году»
Это действительно так – ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от стоимости, а на квартиры – 0,1%. При этом стоимость апартаментов почти в 1,5 раза ниже, чем у квартир. По подсчетам аналитиков компании «Метриум Групп», разница в стоимости однокомнатной квартиры в столичной новостройке и апартаментов аналогичной площади может составлять до 2 млн. рублей. При этом сумма налога на апартаменты будет в 2,7 раза больше. Но если разделить разницу в стоимости на сумму переплаты по имущественному налогу, то окажется, что экономия на стоимости апартаментов покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед.
4. «Стоимость квадратного метра ниже, чем у квартиры»
«Этот фактор скорее наоборот нужно относить к достоинствам апартаментов, а не выставлять, как недостаток, - говорит Мария Литинецкая. – Появление в столице сегмента апартаментов позволило многим покупателям приобрести недвижимость в старых границах Москвы по цене квартиры в новостройках Подмосковья. Кроме того, тот факт, что апартаменты дешевле квартир на 10-30%, является в том числе сдерживающим фактором для общего роста цен на рынке недвижимости. Ибо квартиры сейчас вынуждены конкурировать с апартаментами, объем предложения которых уже сегодня составляет 30%. Разве это плохо для рынка?»
5. «Тарифы на электроэнергию примерно в 2 раза выше (как для нежилых помещений)»
Аналитики компании «Метриум Групп» посчитали не примерно, а точно: стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло – на 25%, на электричество – на 27%. Плюс 27% к тарифам для квартир – это никак не в два раза выше. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два раза больше. И эта переплата, опять же, с лихвой компенсируется большой разницей в стоимости квартир и апартаментов.
6. «Нельзя получить регистрацию по месту жительства (прописку)»
Постоянную регистрацию действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). Для оформления временной регистрации апартаменты должны иметь статус гостиницы. К примеру, таким статусом обладают Башня «Федерация», МФК YE'S, МФК «Водный», МФК «Фили Град» и другие. Но даже если получением статуса гостиницы не озаботился девелопер во время строительства, жители комплекса апартаментов в будущем смогут сделать это самостоятельно.
7. «Отсутствует право на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов»
Это утверждение также не соответствует действительности. При наличии временной регистрации (см. предыдущий пункт) можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад или школу.
8. «Застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры (здравоохранения, образования и др.)»
Действительно, не обязан. Но ситуация на столичном рынке недвижимости сегодня такова, что без объектов инфраструктуры проект не будет конкурентоспособен. Поэтому подавляющее большинство девелоперов в сегменте апартаментов занимаются возведением инфраструктурных объектов самостоятельно, без какого бы то ни было законодательного давления со стороны властей. В качестве примера можем привести проект «Фили Град», в котором строится свой детский садик.
9. «В обязанности застройщика не входит строительство подъездных дорог»
«Нет дороги – нет продаж. Это понимает каждый девелопер, тем более когда речь идет о высочайшей конкуренции на столичном рынке недвижимости, - комментирует Мария Литинецкая. - Например, компания MR Group намерена сделать локальную реконструкцию дорог, прилегающих к комплексу апартаментов «Водный». Это касается Кронштадтского бульвара и Головинского шоссе, что безусловно позитивно скажется на транспортной доступности района. Решение о строительстве уже одобрено Москомстройинвестом и будет вестись за счет девелопера одновременно со строительством проекта».
10. Нормы СанПиН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), не распространяются на апартаменты
В этом пункте также есть некоторая неточность. Если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то он относится к категории «общественные здания». И на эту категорию распространяются все те же санитарные нормы и правила, что и на жилые дома. Например, СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Более того, в настоящее время разработан законопроект "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию гостиниц и иных объектов размещения людей", который как раз и будет регулировать требования, предъявляемые к зданиям гостиничного типа. И эти требования по сути во много идентичны нормам строительства жилья.
«Если столичные власти видят в сегменте апартаментов проблему, то решать ее нужно совсем другими способами, - резюмирует Мария Литинецкая. – Буквально на днях прошла информация о намерении властей ужесточить требования по строительным и социальным нормам обеспеченности проектов апартаментов, приравняв их к жилым, что особенно важно для крупных объектов – от 200 тыс. кв.м. и более. Вот эта мера действительно позволит защитить интересы покупателей и повысить комфортность городской среды. А нагнетание страстей в любом виде вредно для рынка, поскольку может привести к панике как со стороны девелоперов, так и покупателей. Как раз в том случае, если поток частных инвестиций в результате этой паники будет остановлен, у девелоперов могут возникнуть трудности с достройкой уже начатых проектов. Что, в свою очередь, может спровоцировать появление обманутых инвесторов. Подавляющее большинство девелоперов с радостью переведут свои комплексы апартаментов в категорию жилых помещений, если им будет предоставлена такая возможность. Здесь необходим конструктивный диалог властей и бизнеса, которого все и ждут».
