Эксперты компании «Метриум Групп» по заказу RealEstate.ru выяснили, какие новостройки старой Москвы показали самый высокий рост цен за год в разных сегментах жилья. Не секрет, что однокомнатные квартиры являются самыми инвестиционно-привлекательными, поэтому аналитики сравнили цены на однушки в разных сегментах жилья за год.
Данный рост цен нельзя приравнивать ко всему рынку того или иного класса по итогам года, это всего лишь данные по отдельным проектам. Как отмечают эксперты, цены по рынку в настоящее время стабильные, как такового существенного роста цен по итогам года мы не видим, но отдельные проекты, наиболее удачные по своей концепции, его показывают.
Элитный класс
Годовой прирост цены - 20%
Предположим, вы - портфельный инвестор, который хочет приумножить свои средства. Если взять за точку отсчета квартиру на первичном рынке в самом престижном классе с минимальной стоимостью, то входной билет в мир элитного жилья год назад стоил 25 млн рублей – ровно столько «весила» однушка площадью 58,72 кв. м в ЖК «Итальянский квартал» в конце 2012 года. Сегодня в этом ЖК минимальная стоимость такой же однушки составляет уже 30 млн рублей. Получается, что инвестор теоретически мог заработать 20% и получить доход в размере 5 млн руб., если бы просто купил эту квартиру, а затем перепродал ее. Однако спрос в элитном сегменте весьма ограничен, поэтому продать такую квартиру быстро вряд ли получится. Сроки экспозиции на этом рынке иногда могут превышать и год.
Бизнес-класс
Максимальный рост цен – 24%
В бизнес-классе наиболее высокий рост цен на однокомнатные квартиры – в среднем, на уровне 20% – показали ЖК «Мосфильмовский», ЖК Wellton Park, ЖК «Алые паруса», клубный дом «Мирный», ЖК «Английский квартал».
Если бы наш портфельный инвестор захотел вложить свои 25 млн рублей в бизнес-класс, то исходную сумму он мог потратить на покупку двух квартир - в ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Английский квартал». В итоге через год инвестор теоретически мог продать их за 29,7 млн рублей и заработать те же 5 млн рублей или 20%, что и в элитке.
Однако необходимо понимать, что спрос со стороны покупателей в данном сегменте также ограничен. А учитывая, что бизнес-класс составляет на рынке Москвы наибольшую долю, сроки экспозиции опять-таки непредсказуемы.
Эконом- и комфорт-класс
Максимальный рост цен – 20%
В эконом-классе за текущий год самый высокий рост цен на однокомнатные квартиры был зафиксирован в ЖК «Теплый край», ЖК «Большое Кусково», ЖК «Царицыно», ЖК «M-House» и ЖК «Подсолнухи». Стоимость квартир в данных комплексах повысилась, в среднем, на 15%.
Год назад в массовом сегменте практически во всех новостройках за 25 млн рублей можно было приобрести как минимум три – максимум шесть однокомнатных квартир. Чтобы нивелировать риски, лучше инвестировать свои средства в разные проекты – ЖК «Теплый край», ЖК «Большое Кусково», ЖК «Царицыно», ЖК «M-House». Получается, что инвестор, потратив в прошлом году 24,5 млн рублей на покупку квартир в данных новостройках эконом-класса, теоретически мог заработать 29,55 млн рублей через год, то есть получить сверху те же 5 млн рублей или 20%, что и в элитном, и бизнес-классе.
Примечательно, что в бизнес-классе на рынке есть проекты, которые показали за этот год гораздо больший рост цен: один – 38%, второй – 36%, третий – 28%. Однако, эксперты компании «Метриум Групп» намеренно не стали включать их в обзор, так как все эти объекты проблемные, то есть долгое время стояли замороженные, соответственно, стоили ниже рынка. А в этом году показали, наконец, динамику строительства, у некоторых началась отделка фасада. В итоге, они доросли по стоимости до рынка, поэтому по итогам года такие проекты дали хороший прирост цены. Но это не значит, что данные проекты могут быть отнесены к инвестиционно-привлекательным.
«Максимальный рост цен не всегда равен инвестиционной привлекательности проекта, - обращает внимание Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Инвестиционно-привлекательный проект – это сочетание факторов. Во-первых, объект должен показать хорошую динамику цен, позволяющую получить приемлемую доходность. А во-вторых, нужно учитывать ликвидность проекта, чтобы человек, который купил в нем квартиру из спекулянта не превратился в стратегического инвестора. Ибо, как известно, стратегический инвестор – это неудавшийся спекулянт (есть такая шутка у финансистов). Ликвидность – это то, в какой срок ты можешь обратить свой актив в деньги. Поэтому важно, чтобы инвестор не «завис» в дальнейшем со своими инвестициями, а смог продать квартиру в течение года. Поэтому рост цен – это не главное. Смотреть нужно прежде всего на историю проекта, оценивать риски и его ликвидность. Если история проекта не безупречная, то даже на конечной стадии строительства сохраняются инвестиционные риски – рыночные, строительные, а главное – юридические».
Несмотря на то, что все три класса жилья показали в среднем одинаковый прирост цен, все-таки самый инвестиционно-привлекательный сегмент, по мнению экспертов «Метриум Групп», эконом-класс. «Именно в массовом сегменте сегодня самый активный рынок, здесь строится самый ликвидный продукт, то есть продать квартиру эконом-класса при высоком спросе и ограниченном предложении довольно легко, - говорит Анна Соколова. - В бизнес-классе, с одной стороны, потенциал роста цены выше, потому что в этом сегменте нет такого жесткого ограничения по бюджету покупки, как в экономе, здесь клиенты более состоятельные. В зависимости от концепции проекта, они готовы доплатить за некоторые характеристики. Но с другой стороны, продать квартиру бизнес-класса сложнее всего, так как доля такого жилья самая большая в Москве, соответственно, это высоко-конкурентный рынок. Что касается элитного рынка, то здесь в последнее время наметилась тенденция, согласно которой жилье выводится в продажу уже на высокой стадии готовности, практически по максимальной цене. В элитке люди готовы платить такую цену, поэтому продавать объект с большим дисконтом на старте застройщику нет смысла. Таким образом, большого роста цен здесь ждать не приходится».
