Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России планирует в ближайшее время изменить схему продаж жилья на первичном рынке. Девелоперы будут должны отказаться от строительства на деньги дольщиков. Вместо этого им предложено привлекать финансирование от банков. Как выяснили эксперты компании «Метриум Групп», на сегодняшний день в Новой Москве на заемные средства строится всего 20% жилых комплексов.
Новая инициатива Минстроя России пока находится в стадии обсуждения, однако с большой долей вероятности она будет принята: идея снизить риски покупателей жилья в новостройках до минимума исходит с самого верха. Об этом неоднократно говорили президент Владимир Путин, премьер-министр Дмитрий Медведев и вице-премьеры российского правительства. По планам чиновников, девелоперы должны привлекать проектное финансирование от банков, а дольщики в момент заключения договора будут оплачивать не более 10% от стоимости квартиры. Причем задаток будет вноситься не напрямую в кассу девелопера, а через банк на специальный счет.
Полностью квартиру необходимо будет оплатить по окончанию строительства после сдачи дома в эксплуатацию. При этом покупатель вправе отказаться от сделки, но тогда он потеряет внесенную ранее предоплату. Если же девелопер не выполнит свои обязательства, то в этом случае он будет вынужден вернуть клиенту сумму задатка в двойном размере.
«На текущий момент схема не до конца ясна, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Получается, что девелопера обяжут заключать договор по текущей рыночной цене, а получить оплату он сможет только через 1,5-2 года. Это добавляет определенные риски. Ведь на протяжении этого времени возможны серьезные изменения цены строительных материалов, существенные колебания курсов валют и других макроэкономических показателей, влияющих на конечную стоимость жилья. Если же в договоре будет прописана какая-то индексация стоимости квартиры, то в невыгодном положении оказывается покупатель: может случиться так, что ему придется оплачивать сумму, значительно отличающуюся от той, на которую он рассчитывал при заключении договора».
В настоящее время Минстрой России только готовится оформить эту инициативу законодательно: чиновники ведут обсуждение механизма взаимодействия девелоперов с покупателями через банковские структуры, доводят новую схему «до ума». И, возможно, в ближайшее время будут найдены ответы на многие важные вопросы.
Аналитики компании «Метриум Групп» решили выяснить на примере строящихся жилых комплексов Новой Москвы, насколько сильно это новшество затронет рынок. Оказалось, что проектным финансированием сегодня пользуется минимальное количество девелоперов: лишь 20% от общего количества реализуемых на присоединенных к Москве территориях жилых комплексов. Остальные проекты финансируются за счет собственных средств плюс кредитные линии в банках с последующим переходом на рефинансирование проекта за счет поступающих платежей от покупателей.
В случае проектного финансирования риски для покупателей, конечно, минимальные, поскольку, независимо от реализации, проект будет достроен в срок. По второй схеме риски возрастают, поскольку в случае снижения покупательской активности, застройщик «урезает» финансирование строительства, как следствие - замедляются темпы возведения объекта и возникает риск недостроя.
К жилым комплексам, реализуемым в Новой Москве с привлечением проектного финансирования, относятся такие проекты, как: «Новые Ватутинки», «Спортивный Квартал», «Зеленая Линия», «Новоникольское», «Остров Эрин», На Овражной ул., «Солнцево-Парк».
«Сразу же после того, как стало известно об инициативе Минстроя России, многие девелоперы заявили, что новая схема продаж приведет к тому, что конечному покупателю придется заплатить за квартиру на 25-40% больше, то есть по цене готового жилья, независимо от стадии реализации проекта, - комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Участники рынка аргументировали это тем, что застройщику будет не выгодно на начальном этапе продавать жилье с дисконтом. Ведь стоимость квартиры фиксируется, и окончательную оплату застройщик получит только после завершения строительства. То есть покупатели смогут заключить договор на ранних стадиях, внести задаток, но по цене готового жилья, и дальше ждать окончания строительства. Удорожание произойдет также из-за других дополнительных факторов. В частности, девелоперам нужно будет закладывать банковский процент по кредиту в стоимость квадратного метра. Иными словами – при введении данной инициативы повышения цен на рынке не избежать.
Да, конечно, существует международный опыт, на который зачастую ориентируются наши чиновники. Во многих развитых странах действительно продается уже готовое построенное жилье. Но я считаю, что в каждом конкретном случае нужно обязательно учитывать текущую специфику развития экономики и рынка недвижимости, и прежде всего - как организован вход в проект, сколько он стоит, сколько времени занимает процесс от покупки участка до сдачи дома, какие в стране ставки по ипотеке, уровень благосостояния населения и т.д. А сейчас получается, что мы берем международный опыт и слепо переносим его на российский рынок. Процесс строительства в России со всех сторон настолько сложный, что введение нового дополнительного ограничения кажется, мягко говоря, не разумным и преждевременным. Этот опыт может быть хорош для развитого прозрачного рынка, где весь процесс от момента покупки участка до сдачи проекта минимален. Чего пока, к сожалению, нельзя сказать про нашу страну».
