По данным аналитиков TWEED, в I полугодии 2014 г. средневзвешенная цена предложения на рынке первичной элитной недвижимости Москвы для квартир составила $18 711, для апартаментов – $15 703. По сравнению с концом 2013 г. показатели снизились на 2,2% и 1,8% соответственно. По итогам первого полугодия, объем предложения в сегменте первичного элитного жилья (с учетом премиум-класса) составляет 2390 квартир и апартаментов суммарной площадью более 340 тыс. кв. м. На апартаменты приходится 44% рынка.
Средний бюджет покупки элитной квартиры в первом полугодии 2014 г. – $3,45 млн. Больше половины сделок (53%) проходили в бюджете до $2 млн. Повышенным спросом пользовались лоты площадью до 150 кв. м. Cамая низкая средняя цена предложения квартиры в ЦАО – 9 500 $/кв. м – выявлена во второй очереди ЖК «Садовые кварталы». Максимальная цена лота зафиксирована в проекте «Пречистенка, 13». Это пентхаус площадью 800 кв. м и стоимостью около $45 млн. (54 700 $/кв. м).
По апартаментам одни из самых дорогих предложений выявлены в проектах: Golden Mile Private Residence ($27,5 млн/ 561 м2), Mon Cher ($18,8 млн/ 372 м2), МФК «Город Столиц» ($14,07 млн/ 465 м2), МФК «Легенда Цветного» ($5,75 млн/ 230 м2). Наиболее бюджетное предложение среди апартаментов элитного класса присутствует в новом ЖК Art Residenсe: минимальная площадь – 31 кв. м, стоимость – $333,6 тыс.
В TWEED отмечают, что на рынке по-прежнему преобладает предложение элитных квартир и апартаментов без внутренней отделки (более 85% от всего предложения). Среди проектов, где продаются квартиры, чистовая отделка предусмотрена только в одном комплексе – ЖК Barkli Residence.
За период с декабря 2013 г. по май 2014 г. спрос на строящиеся элитные новостройки Москвы вырос на 12,7%. Пиковые значения зафиксированы в феврале-апреле. По мнению аналитиков TWEED, фаворитами спроса являются проекты «Сады Пекина», «Садовые кварталы», Wine House и Red Side. Темп первичных продаж в первые шесть месяцев года в среднем составил 44 элитные квартиры в месяц. Вопреки сезонному затишью в начале второго полугодия резервным потенциалом к повышению уровня спроса является изменение строительной готовности многих элитных объектов и вывод на рынок новых объемов квартир по привлекательным ценам.
Ключевые события рынка
• В период высокой волатильности курса мировых валют относительно рубля (февраль-апрель 2014 г.) девелоперы, у которых стоимость лотов номинировалась в условных единицах, были вынуждены провести фиксацию курса на уровне около 35 руб. за доллар. Например, район Хамовники является лидером по количеству проектов с рублевой номинацией цен.
• Существенное влияние на структуру предложения элитного первичного рынка оказал выход в реализацию второй очереди строительства ЖК «Садовые кварталы» (проектная емкость предложения – 315 квартир) и ЖК Red Side (проектная емкость – 950 квартир). Продажа квартир ведется по инвестиционно-привлекательным ценам, что создает сильные точки притяжения платежеспособного спроса.
• Стоит отметить устойчивую тенденцию востребованности предложения квартир в формате «гостиничный номер» («Сады Пекина», St. Nicolas, «Остоженка, 12»), который раньше был свойственен, в частности, объектам в ММДЦ «Москва Сити».
Новые проекты элитного класса, вышедшие на рынок в I полугодии 2014 г. (квартиры):
• «Садовые кварталы», вторая очередь (ул. Усачева, вл.11, девелопер ГК «Интеко»). Проект реализуется на участке 11 га с собственной парковой зоной и прудом, вокруг которого расположатся 4 квартала. В I очереди строились 1 и 4 кварталы (сдача ГК), во II очереди 2 и 3 кварталы. В конце января 2014 г. в продажу поступила 271 квартира из 8 домов из 3-го квартала. Цена за 1 кв. м для 1-5 комнатных квартир площадью 61-290 кв. м на старте строительства составляла 312 000-593 000 руб./кв. м при бюджете покупки 25,3-126,4 млн руб. В среднем на текущий момент стоимость квадратного метра увеличилась на 10 000 руб.
• «Клубный дом на Котельнической набережной» (4-й Котельнический переулок, вл. 3, квартал №343, девелопер «Русский Монолит»). Проект расположен на участке 0,64 га и представляет собой здание переменной этажности, в котором совсем недавно анонсированы продажи. В здании запланировано 123 квартиры площадью 60-146 кв. м со свободной планировкой, террасами и зимними садами. По качественным характеристикам проект обещает стать одним из самых технологичных и инновационных среди актуальных новостроек. Цена за 1 кв. м составляет от 685 157 до 807 454 руб. при бюджете покупки 41,11-117,89 млн руб. Продажи в комплексе были открыты в мае, пока их результативность неизвестна.
• Red Side (ул. Сергея Макеева, д. 9, девелопер Insigma Group). Объект расположен на участке 5 га и представляет собой 8 монолитно-кирпичных домов по 7-21 этажей со всей необходимой внутренней инфраструктурой с паркингом, парком, фитнесом, супермаркетом и др. Представлены 1-7 комнатные квартиры от 45 до 358 кв. м по цене 248 794-280 427 руб./кв. м и с бюджетом покупки 12,22-51,97 млн руб. Продажи также стартовали в конце апреля 2014 г., делать выводы о структуре спроса и темпах продаж преждевременно.
Краткое экспертное мнение о перспективах и тенденциях развития рынка
В TWEED считают, что при условии сохранения относительно стабильной макроэкономической и внешнеполитической ситуации в России у рынка первичной элитной недвижимости Москвы есть перспективы роста цен минимум на 5% до конца 2014 г. Возможна кратковременная летняя коррекция покупательского спроса вниз с восстановлением к сентябрю. До конца 2014 г. прогнозируется дальнейшее появление новых элитных объектов в границах ЦАО. Высоковероятно, что для потенциальных клиентов факторы ослабления национальной валюты и нестабильности на национальных рынках останутся ключевыми для принятия положительного решения о покупке квартир/апартаментов на первичном рынке элитной недвижимости.
В настоящее время на первичном рынке апартаментов принимаются первые позитивные шаги по нормированию обеспечения их социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой. В частности, совместный законопроект готовится мэрией Москвы и Министерством строительства и ЖКХ. На фоне устойчивого интереса к данному формату недвижимости совокупное предложение апартаментных комплексов в общем объеме строительства г. Москвы продолжит расти.
