За весь период реализации жилого проекта застройщики неоднократно повышают цены на квартиры. Правда, темпы у каждой новостройки разные: кто-то повышает 1-2 раза в месяц (и количество покупателей отнюдь не снижается), а кто-то в лучшем случае – раз в полгода (и продажи при этом могут быть единичными). В чем секрет ценовой политики застройщика, рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
Не нужно бояться повышения цен. На самом деле, это хороший знак для покупателя, который говорит о положительных характеристиках новостройки. Логика в данном случае очень простая. Если цены в проекте повышаются постоянно, значит, комплекс пользуется хорошим спросом, продажи идут активно. А это, в свою очередь, говорит о том, что проект – качественный, попадающий в рынок. Если же цены в новостройке не меняются в течение квартала или полугода – это очень тревожный сигнал. Значит, в проекте практически нет динамики продаж. Он не попадает в рынок по каким-то своим параметрам и не вызывает доверия у покупателей.
Так чем же все-таки обусловлен рост цен? По большому счету, причин всего две. Очевидно, что, прежде всего, рост цен тесно связан с этапами строительства самого проекта. Чем выше готовность объекта, тем дороже стоят квартиры – это аксиома. На старте цены чаще всего минимальные – таким образом застройщик привлекает внимание к объекту, формирует спрос со стороны покупателей. А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение, привлекательность проекта становится принципиально другой, соответственно, меняется и уровень цен. И рост не останавливается, даже когда дома уже построены. В дальнейшем на динамику влияет процесс оформления прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр.
Например, в ЖК «Новые Ватутинки» на старте (февраль 2012 года), когда комплекс только начинал строиться фактически в чистом поле, средняя стоимость квадратного метра составляла около 60 тыс. рублей. Сейчас здесь уже появились не только заселенные дома, но и объекты социальной инфраструктуры (уже работает детский садик, осенью откроется школа). На текущий момент «квадрат» стоит, в среднем, уже 90 тыс. рублей.
Вторая причина роста цен – повышенный спрос. Факторы, влияющие на повышение этого спроса, могут быть разные. Например, в проекте появилось кредитование от Сбербанка – лидера по ипотеке. Подобное событие, естественно, влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок начинает повышаться. Также рост спроса может быть связан с событиями на рынке, изменениями макроэкономических показателей. Например, зимой-весной текущего года из-за валютных колебаний и санации банковской сферы люди побежали вкладываться в недвижимость дабы просто сохранить свои сбережения. Поэтому на рынке наблюдался ажиотаж. Правда, спросом в такие моменты все равно пользуются не все проекты, а только те, где изначально была заложена грамотная концепция. В проектах с ошибками в концепции (неправильными метражами, неудачными планировками и пр.) продажам не поможет даже общий всплеск на рынке.
Резко и значительно цены девелоперы обычно не повышают. В противном случае застройщик рискует перескочить некую психологическую планку, после чего продажи встанут. Грамотный девелопер обычно повышает цены в несколько этапов – ступеньками. Прирост, в среднем, составляет 0,5-1% за один раз. Периодичность – примерно раз в месяц. А иногда и чаще, в зависимости от ситуации на рынке.
В ЖК «Новые Ватутинки» темпы повышения цен – 1-2 раза в месяц. Причем такими они стали еще в самом начале реализации проекта. Правда, все изменения стоимости квартир в «Новых Ватутинках» на самом деле не процентные, они выражены в натуральных единицах – тысяча рублей, две, три и т.д. Но методика повышения уже зависит от конкретного застройщика – кому как нравится.
Последнее повышение в комплексе «Новые Ватутинки» произошло сразу после майских праздников. Изначально планировалось, что цены будут увеличены 1 мая. Однако потом мы решили предоставить потенциальным покупателям возможность еще раз посетить объект в праздники, все обдумать и, в случае принятия положительного решения, остаться в рамках старого апрельского прайса. Следующее повышение можно ожидать по итогам июня, если спрос опять вырастет. Если нет, мы оставим текущие цены до следующей крупной вехи реализации всего проекта, а именно до вывода новых корпусов в микрорайоне Центральный, который планируется на август.
