В последние 10-15 лет проблема долевого строительства жилья стала настоящей катастрофой всероссийского масштаба: зачастую граждане теряли не только надежду въехать в новую квартиру, но и деньги, вложенные в строительство. Однако, несмотря на риски многие отдают предпочтение новому жилью, и на сегодняшний день, долевое строительство – одна из самых распространенных форм приобретения жилья на первичном рынке.
За время действия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ в него был внесен целый ряд поправок, которые изменяли и порядок расчетов, и формы приобретения жилья, и систему взаимоотношений контролирующих органов с застройщиками.
Одним из основных изменений является страхование ответственности застройщика: с 1 января 2014 года для того, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимо представить один из документов: либо договор коммерческого страхования, либо договор некоммерческого страхования, либо банковскую гарантию на сумму привлеченных средств.
При получении застройщиком банковской гарантии на сумму привлеченных средств в случае неисполнения обязательств или нарушения существенных условий банк будет вынужден вернуть денежные средства дольщикам.
При коммерческом страховании застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность в пользу дольщика. Предполагается, что коммерческое страхование работает в основном в тех случаях, когда страховые компании входят в состав крупных строительных холдингов.
И третий, наиболее популярный механизм – это некоммерческое страхование. Создание общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, где четко прописаны специальные требования к данному обществу, порядок страхования, механизм контроля за ним и его работой. Принципиальной позицией законодателя является создание единого общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, поскольку появление нескольких обществ повлечет за собой создание разных страховых правил и, как следствие - отсутствие какой-либо системы на этом рынке и новые нарушения прав граждан.
Страховой случай считается наступившим при банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства, но о возобновлении строительства в данном случае не идет. Если застройщик был участником общества взаимного страхования, то тогда эти средства компенсирует общество; при страховании в коммерческой страховой организации – коммерческая страховая организация, при банковской гарантии – банк.
В нашем регионе проблема обманутых дольщиков стоит не так остро, однако ситуация дольщиков ООО «Белгород-Центросоюз» не должна повториться. Напомним, что в 2003 году ООО «Белгород-Центросоюз» начало строительство многосекционного жилого дома по улице Архиерейской в городе Белгороде. Его возведение осуществлялось за счет средств 59 дольщиков, которые по договорам полностью выплатили стоимость будущих квартир. Сдача дома в эксплуатацию была назначена на 2008 год, однако строительство сначала затянулось, а потом в сентябре 2011 года организация-застройщик и вовсе была ликвидирована по решению Арбитражного суда.
В настоящее время государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве в Белгородской области идет активными темпами. За первое полугодие 2014 года Управлением Росреестра по Белгородской области зарегистрировано 1,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве (в т.ч. на жилые помещения 1,5 тыс.). Данный показатель на 16% больше, чем в 1 полугодии 2013 года (1,6 тыс. договора). На основании договоров долевого участия в строительстве Управлением Росреестра по Белгородской области за первое полугодие 2014 года зарегистрировано 2,3 тыс. прав собственности участников долевого строительства. При этом основными участниками являются физические лица - 81%; на долю юридических лиц и муниципальных образований приходится 9% и 10% соответственно.
Что касается обеспечения ответственности застройщиков, то наиболее распространенным в нашем регионе является вариант, когда исполнение обязательств обеспечивается договором страхования, заключенным в отношении каждого участника долевого строительства (50 договоров). Обеспечение прав дольщиков на основании поручительства банка (8 договоров) и договора страхования, заключенного в отношении всех участников долевого строительства (6 договоров) пока используются не так активно. Возможно, реалии жизни выделят оптимальную схему работы застройщиков и позволят новым жильцам въехать в долгожданное жилье без затруднений.
