Инновации или стагнация: какой путь выберет рынок жилья? Ответить на этот вопрос попытались участники круглого стола, организованного Экспертным советом по инновациям в сфере недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов».
Обмен мнениями проходил в конференц-зале компании «БЕСТ-Новострой». Открытому и откровенному диалогу способствовала и аудитория – представители компаний-застройщиков, производителей строительных материалов, архитектурных бюро, а также риэлторских и консалтинговых компаний, понимая и разделяя имеющиеся проблемы, говорили аргументированно и заинтересованно. Модератором сессии выступила директор московского офиса РГУД Екатерина Крылова.
Выступлением об эволюции жилых комплексов дискуссию открыла Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», председатель Экспертного совета по инновациям РГУД. По ее словам, после кризиса 2008 года, когда ситуация на рынке изменилась в пользу покупателя, традиционный подход к строительству стал стремительно терять свою актуальность. На упавший спрос девелоперы стали отвечать интересными проектами с оптимальным сочетанием цены и качества.
«Более того, современный потребитель все больше интегрирован в среду, ему уже недостаточно просто квартиры, а нужно качественное наполнение проекта в целом. Учет этих требований формирует преимущества девелопера и его проекта перед конкурентами, что и положило начало формированию стойкого тренда, который предполагает ориентирование на постоянные внешние изменения, отслеживание влияния этих изменений на структуру и уровень спроса, и своевременное внесение в проект необходимых изменений. Собственно, в этом и заключается эволюция, которую можно назвать современной философией девелопмента», – подчеркнула Ирина Доброхотова.
Эксперт также привела наиболее яркие приметы эволюционного развития – в их число вошли дворы без машин, нежилые первые этажи, квартальная застройка и двухуровневые квартиры даже в проектах экономкласса, а также появление новых способов продвижения объекта, установка веб-камер на объектах и многое другое.
Капитализацию строительного объекта однозначно повышают перспективные архитектурные решения, считает Денис Бобков, руководитель Аналитического Центра ОПИН. По словам эксперта, практика показывает, что интересная архитектура, качественные материалы, концепция, грамотные планировочные решения, взаимное расположение зданий и продуманное общественное пространство – это те вещи, которые входят в ТОП-5 критериев для принятия решения покупателя жилья массового сегмента.
«Конечно, привлечение к работе известных архитекторов изначально повышает себестоимость проекта, однако на этапе продаж это дает гораздо большую отдачу, так как качественная архитектура позволяет продавать жилье в среднем на 10-15% дороже типового. В результате девелопер получает дополнительный доход, а покупатель – качественное и современное жилье», – поясняет Денис Бобков.
Однако пока вкладываться в инновационные решения и перспективные технологии могут себе позволить только компании полного цикла (строящие, а затем и эксплуатирующие возведенные дома), уверена Ольга Гусева, коммерческий директор «МИГ-Недвижимость». К тому же, по ее мнению, рискованно внедрять новое в сложной экономической ситуации, когда невозможно спрогнозировать востребованность и доходность проекта. Тем более что законодательство на рынке жилищного строительства не создает стимулов для внедрения инноваций.
«Инвестиции в технологии ограничены платежеспособным спросом со стороны потребителя, соответственно – государству необходимо разработать механизмы диверсификации рисков для застройщика, такими механизмами могут стать налоговые льготы, преференции на закупку нового оборудования, специальные государственные программы. Примером может служить развитие индустриальных парков: за последние несколько лет эта отрасль сделала колоссальный шаг вперед, благодаря продуманным инструментам стимулирования: упрощенное налогообложение, субсидирование и прочие меры государственной поддержки», – подчеркнула Ольга Гусева.
О «стратегии поиска путем снижения себестоимости», присущей большинству строительных компаний, говорил в своем выступлении Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects. По его мнению, ценность инноваций для девелоперов заключается в повышении ликвидности своего продукта, однако при этом далеко не всегда учитываются предпочтения покупателя, который хочет, в общем-то, не так уж и много.
«Покупателя, в первую очередь, интересуют не квадратные метры, а число комнат. Он не готов платить за лишнюю нефункциональную площадь, при этом ему важна эргономичная планировка, и тратить время и дополнительные деньги на перепланировку ему не хочется. Также для него важны функциональная, современная кухня и столовая, минимальные коридоры, достаточное количество кладовок в виде встроенных шкафов. Однако немалое число застройщиков ошибочно исповедуют старую архитектурную модель, действующую на протяжении 75 лет и направленную на снижение себестоимости квадратного метра «продукта» за счет строительства модульных квартир с вытянутыми комнатами одинаковой ширины, а также использования дешевых стройматериалов и упрощенных проектов, позволяющих нанимать менее компетентных подрядчиков. Покупатель из этой модели давно вырос, но сталкивается с дефицитом качественного предложения. Предложение в следующем году значительно превысит спрос и в недалекой перспективе нас ждет революция именно в плане качества строительства и архитектурных решеный, но без увеличения стоимости квартир. Поскольку тот, кто не дифференцируется от конкурентов и сопротивляется прогрессу – в итоге проигрывает», – подчеркнул С. Лукич и продемонстрировал несколько примеров инновационного подхода на реальных решениях для многоквартирного жилья, разработанных компанией Portner Architects.
Оригинальную методику формирования мотивационного фонда и расчет фактических премиальных выплат при строительстве представил участникам круглого стола Антон Андрусенко, руководитель проектного офиса департамента реализации проектов девелоперской компании «Сити-XXI век». Инновационная суть данной схемы заключается в том, что финальная часть вознаграждения за работу над проектом к руководителям переходит не по факту получения заветного разрешения на ввод, а лишь спустя два-три года после ввода объекта в эксплуатацию. Такой механизм помогает обеспечить сбалансированный переход от этапа стройки к этапу эксплуатации и распространить на руководителя проекта в том числе и ответственность за жизнь объекта после стройки, включая взаимодействие с жильцами и качество строительства. Соответственно, размер финального бонуса будет напрямую зависеть от соответствия заявленного действительному и проверки качества объекта фактором времени.
Подводя итоги заседания, председатель Экспертного совета Ирина Доброхотова предложила участникам активнее включаться в работу совета и поддержать организацию конкурса инновационных проектов в сфере жилья. Кроме того, было принято решение вплотную заняться подготовкой документа, посвященного проблемам внедрения инновационных технологий в строительной отрасли и способам их решения, который в дальнейшем будет направлен в органы исполнительной и законодательной власти.
