Специалисты «БЕСТ-Новострой» подвели итоги осени на рынке ипотеки. В числе характерных тенденций – лояльность к заемщику, рост запросов с маленьким первоначальным взносом и повышенное внимание к кредитной истории.
По оценкам «БЕСТ-Новострой», ипотечное ралли, стартовавшее в сентябре, продолжило набирать обороты в октябре и ноябре: повышенный спрос на ипотеку стал следствием экономической и политической нестабильности, резко усилившейся в начале осени. Ситуацию осложнило ужесточение политики ЦБ РФ, результатом чего стал отзыв лицензий у ряда банков. В этих условиях приобретение жилья стало рассматриваться как наиболее надежный способ сохранности сбережений, в том числе, и с помощью ипотеки. Увеличение ключевой ставки покупателей только подстегнул – в ожидании повышения процентных ставок по ипотечным кредитам заемщики еще более активизировались, при этом их ряды стали пополнять даже те, кто не успел накопить на более внушительный первоначальный взнос.
Тем не менее, несмотря на постоянные упоминания в прессе об ужесточении требований к заемщикам, эксперты «БЕСТ-Новострой», наоборот, отмечают высокую лояльность по отношению к заемщикам со стороны практически всех ведущих ипотечных банков и ряда менее крупных игроков. В первую очередь это касается снижения величины первоначального взноса ниже 20%, которая считается нижней планкой стандартного риска. Так, по итогам осени половина заявок на кредит запрашивается с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, на кредиты с первоначальным взносом менее 20% приходится около четверти всех заявок. Исходя из этих показателей, логично предположить, что большинство граждан решаются на ипотеку, не имея серьезных накоплений. Подобные кредиты представляют группу высокого риска, а если учесть неблагоприятные экономические прогнозы на будущий год, то с большой долей вероятности половина этих заемщиков в недалекой перспективе может оказаться в рядах должников.
Также повышенный риск сопровождает ипотечные кредиты, предоставленные на приобретение квартир в новостройках на начальном этапе строительства, поскольку залогом по ним служит не объект недвижимости, а право собственности по договору участия в долевом строительстве или пай в жилищно-строительном кооперативе. Тем не менее, банки постоянно расширяют перечни аккредитованных новостроек и предлагают различные преференции именно по кредитам такого рода. У некоторых ведущих ипотечных банков доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение квартир на этапе строительства, составляет от 50 до 70%.
Несмотря на риск снижения качества кредитного портфеля и рост просрочки, Сбербанк и ВТБ24, на которые приходится более половины выданных в стране ипотечных кредитов, продолжают предоставлять возможность оформить ипотечный кредит всего по двум документам. У ВТБ24 данная программа действует уже не первый год, Сбербанк запустил такой продукт только в этом году. Кроме того, Сбербанк, Газпромбанк и Райффайзенбанк приостановили выдачу ипотеки в иностранной валюте.
В то же время развивается тенденция, отражающая стремление банков к повышению качества заемщиков.
Актуальной становится работа с узкой аудиторией, в первую очередь, с проверенными клиентами – участниками зарплатных проектов, держателями карт банка и владельцами депозитов. Также на снижение процентной ставки по кредиту могут рассчитывать обладатели хороших кредитных историй: в последние месяцы привычка платить по долгам стала особенно важным преимуществом потенциального заемщика.
При этом рост ставок банки нивелируют за счет их снижении в рамках сезонной акции. К примеру, ВТБ24 снизил ставки по ипотеке для покупателей квартир в аккредитованных новостройках на 0,5 процентных пункта, Сбербанк – также на 0,5% (при сумме кредита от 4, млн. руб.). По мнению специалистов «БЕСТ-Новострой», акции по фрагментарному снижению ставок (по отдельным продуктам или для отдельных групп клиентов) активно используются банками, чтобы гибко реагировать на изменение ситуации на рынке и сохранять позиции в конкурентной борьбе.
«Одним из популярных путей привлечения клиентов стало внедрение дистанционного предоставления копий документов, необходимых для оформления заявки на ипотечный кредит. Это позволяет максимально упростить процедуру оформления ипотеки для клиента, которым не нужно тратить время на посещение банка вплоть до получения решения о предоставлении кредита», – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
По-прежнему, 80 % ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, ВТБ 24 и Банк Москвы. При этом с сентября месяца наблюдается процесс выхода на рынок конкурентоспособных программ других популярных банков. Впрочем, не имея доступа к недорогому фондированию, соперничать с госбанками коммерческим банкам проблематично, что заставляет их активизировать рекламу и повышать качество обслуживания. Однако на снижение ставок по ипотечным кредитам в ближайшее время рассчитывать не стоит, поскольку текущий уровень ставок представляет собой предел рентабельности. Кроме того, на динамике выдачи ипотечных кредитов может негативно сказаться и снижение покупательной способности в результате общего ухудшения экономической ситуации в стране.
