Эксперты Корпорации «Баркли» проанализировали, на каких стадиях строительства жилого комплекса выгоднее всего приобретать дорогую недвижимость.
По итогам третьего квартала 2014 года, 42% элитных квартир на первичном рынке новостроек элитного и премиум-класса предлагались в полностью готовых и введенных в эксплуатацию домах. Треть лотов была представлена в корпусах, где ведутся активные строительные работы. На новостройки в стадии отделки приходилось 16% от общего объема предложения, а 9% - на те, где строительство или реконструкция только стартовали. Приобретение квартиры на каждой из стадий возведения ЖК имеет свои плюсы и минусы для покупателей.
1. Начальная стадия – котлован и фундамент.
Приобретать жилье на этом этапе выгоднее всего: ранняя покупка позволяет сэкономить или заработать 30-35% от конечной стоимости квартиры. В денежном выражении на рынке дорогой недвижимости это составляет сотни тысяч долларов. Кроме того, первые покупатели могут выбрать жилье с самыми лучшими характеристиками. Квартиры с отличными видами и самой удачной планировкой разбирают в первую очередь.
Главный минус приобретения жилья на стадии «котлована» состоит в том, что фактически покупатели не видят того, за что они платят деньги. Судить о качестве будущего ЖК они могут только по презентационным материалам и предыдущим проектам девелопера. Кроме того, в течение полугода стройплощадка может казаться пустырем, на котором ничего не происходит. Хотя на самом деле там идут важные глубинные работы. Наконец, покупатели рискуют тем, что девелопер по разным причинам может «заморозить» проект. Тогда сроки начала строительства и ввода жилья в эксплуатацию сдвинутся на неопределенное время – несколько месяцев или даже лет. Поэтому по статистике, на стадии «котлована» элитное жилье готовы приобретать не более-20% покупателей.
«Более высокая доля сделок на начальном этапе реализации дома – это показатель высокого уровня доверия к девелоперу и интереса к проекту, - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». - Именно высокие качественные характеристики нашего объекта Barkli Residence и 20-летний опыт Корпорации «Баркли» по успешной реализации проектов даже в сложной макроэкономической обстановке стали причиной того, что на этапе котлована было реализовано 25% квартир. Мы прошли не один кризис и умеем сохранять и преумножать доверие наших клиентов».
2. Средняя стадия – активное строительство.
Когда в доме появляются первые этажи, потенциальные покупатели видят, что проект действительно строится. В этот момент покупка квартиры считается менее рискованной. Но и доходность тоже становится меньше – на данном этапе она составляет 15-20% годовых.
На разных этапах монтажа жилье в новостройках приобретают подавляющее число покупателей элитной недвижимости - до 45%. Например, в ЖК Barkli Residence, строящемся в Донском районе Москвы, за первые полгода было продано 30% квартир. А спустя еще 8 месяцев в комплексе, ввод в эксплуатацию которого намечен на конец 2015 года, было реализовано уже более 50% квартир. «Высокие темпы продаж обусловлены несколькими факторами, - рассказывает Екатерина Фонарева. - Во-первых, проект комплекса был создан известным американским архитектором Робертом Стерном, что является гарантией хорошего вкуса, безупречного стиля и высокой функциональности. Во-вторых, все квартиры имеют удобные планировки и сдаются с полной отделкой с использованием материалов самого высокого качества. Наконец, комплекс расположен на первой линии от центра в тихом, зеленом районе, и имеет отличную инфраструктуру».
3. Конечная стадия – отделочные работы.
На этом этапе риски минимальны, квартиру уже можно «примерить». У покупателей появляется возможность посетить ее и оценить габариты, планировку, и, конечно же, полюбоваться видами из окна. Однако с финансовой точки зрения сделка становится менее выгодной. Доходность от вложения средств на данном этапе составляет 7-10% годовых. Минусом для покупателей является и то, что к этому моменту выбор квартир становится меньше. По статистике, на стадии отделочных работ элитное жилье приобретают примерно 10% покупателей.
4. Полная готовность – ввод жилья в эксплуатацию и получение права собственности.
После получения владельцами квартир прав собственности, стоимость жилья вырастает еще на 5-7%. Да, это минимально возможный рост, но около четверти покупателей, желающих обезопасить себя от любых неприятных «сюрпризов», предпочитают покупать жилье именно в готовых новостройках. За возможность визуально оценить качество строительства и отделки они готовы платить на треть больше тех, кто купил квадратные метры на ранних этапах. Квартиры в готовых домах предпочитают и те инвесторы, главная цель которых не приумножение, а сохранение своих сбережений. Подобный вид инвестиций характеризует высокая надежность и ликвидность, при этом он обеспечивает меньшую доходность, чем при инвестировании на стадии «котлована». Но зато «поздние» инвесторы ничем не рискуют и застрахованы от возможных потерь своих средств.
«В среднем, срок строительства элитного жилого комплекса составляет 2-3 года. Респектабельные покупатели, приобретающие квартиру для себя или своих подрастающих детей, как правило, уже имеют в собственности жилье. Поэтому такой срок ожидания является для них вполне приемлемым», - говорит Екатерина Фонарева.
Последние события в экономике страны вызвали нарастание неопределенности на рынке элитной недвижимости. Многие потенциальные покупатели и инвесторы в начале осени заняли выжидательные позиции. Однако в ноябре число сделок стало расти. Этому способствовало то, что рынок еще больше развернулся в сторону покупателей. Например, в ЖК Barkli Residence в начале ноября покупателям были предложены квартиры, при приобретении которых до 25 декабря можно сэкономить до 15 млн. рублей. С первых дней старта акции, мы отметили высокую заинтересованность со стороны наших покупателей. Большой объем «акционных» квартир был реализован уже в первую декаду ноября и их количество продолжает сокращаться: к настоящему моменту из 21 квартиры осталось только 12.
«Сейчас очень выгодное время для приобретения недвижимости, - отмечает Екатерина Фонарева. – Во время специальных акций можно не только сэкономить, но и значительно увеличить итоговую доходность инвестиций. Особенно, если речь идет о ЖК, находящихся на высокой стадии строительства. Ожидание «лучшей цены» опасно исчезновением ликвидных предложений. Снижения цен на рынке элитной недвижимости не наблюдается, и вряд ли стоит его ожидать. Более того, осенью в ряде объектов, находящихся в активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен – в среднем, на 2-6%. Если курс доллара в конечном итоге стабилизируется, то активность покупателей на рынке элитной недвижимости однозначно увеличится. Соответственно, повысится и ценовая динамика».
