В связи с дефицитом мест для строительства в историческом центре столицы, в последнее время набирает силу тенденция освоения девелоперами территорий, находящихся за пределами Садового, но внутри Третьего Транспортного кольца. Данная локация позволяет приобрести жилье в премиальном сегменте с экономией до 200%. При этом по своим качественным характеристикам и престижности оно нисколько не уступает объектам, находящимся в самом центре Москвы. Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили рейтинг лучших ЖК элитного и премиум- класса с активной стадией строительных работ, представленные на первичном рынке и находящиеся за Садовым кольцом, но в пределах ТТК.
Основополагающими факторами при выборе элитной недвижимости являются местоположение, соотношение в квартире жилых и нежилых площадей, инфраструктура, наличие в ЖК разнообразных квартир небольшого метража, и стоимость квадратного метра. По этим параметрам аналитики компании «Метриум Групп» сравнили ЖК, представленные на первичном рынке объектов элитного и премиум-класса, находящихся на активной стадии строительных работ, и определили лучшие проекты. За первое место в рейтинге по каждому из параметров комплексу присваивалось 10 баллов, за второе – 9, третье – 8 баллов. За четвертое, пятое и шестое – 7, 6 и 5 баллов соответственно. Впоследствии все баллы, набранные одним объектом, были суммированы.
Местоположение
Сразу четыре объекта, рассматриваемых в рейтинге, находятся в Хамовниках. Это ЖК Knightsbridge Private Park, ЖК «Садовые кварталы», ЖК Barrin House, и ЖК «Литератор». В настоящее время район Хамовники считается одним из лучших районов, близких к центру столицы и благоприятных с точки зрения экологии. Здесь имеется сразу несколько зеленых зон, таких как Нескучный сад, Парк культуры и отдыха им.Горького, Сквер Девичьего Поля, парк имени Мандельштама, Парк у Новодевичьего монастыря, Парк в Лужниках, а сам район обрамлён кольцом роскошных набережных. В последнее время девелоперы ведут здесь наиболее активное строительство. По итогам 3 квартала 2014 года, в Хамовниках была сосредоточена наибольшая доля предложения элитной недвижимости в новостройках – 41%.
С точки зрения доступности до крупнейших транспортных артерий города – Садового кольца, ТТК, Бережковской и Фрунзенской набережной, все четыре вышеназванных ЖК находятся практически в равном положении. Поэтому эксперты «Метриум Групп» решили присвоить им одинаковое количество баллов – по 10.
Второе место разделили ЖК Barkli Residence, находящийся в Донском районе столицы – недалеко от ТТК и Ленинского проспекта, и ЖК Sky House, расположенный в районе Якиманки, на улице Мытная. Оба ЖК имеют удобную транспортную доступность до Садового или ТТК, а также Ленинского проспекта. По этому параметру оба комплекса получили по 9 баллов.
Соотношение жилых и нежилых площадей
В квартирах, наиболее комфортных для проживания, основную площадь занимают жилые комнаты и кухни. Доля площади проходных зон (коридоров, холлов и прихожих) не должна превышать 10-15%. Если эти цифры оказываются больше, клиентам приходится переплачивать огромные суммы «за воздух» - пространство, которое почти не используется. При оценке удобства планировки, помимо доли площади проходных зон относительно общей площади квартир, эксперты компании «Метриум Групп» также оценивали количество неудобных несущих конструкций и стояков, а также правильность формы помещений. Острые/тупые углы и закругления в квартирах снижали позицию ЖК.
Первое место в рейтинге по этому критерию занял ЖК Barkli Residence, в котором доля площади проходных зон не превышает 10%, а в комнатах правильной формы нет архитектурных изъянов в виде неудобных несущих колонн. На втором месте – ЖК Knightsbridge Private Park с долей проходных зон 10-15%. Замыкает тройку лидеров ЖК Barrin House, где этот показатель не превышает 15-20%.
Далее в рейтинге следует ЖК «Садовые кварталы». Доля проходных зон в нем также составляет 15-20%, однако имеются несущие конструкции стояки и острые/тупые углы. В ЖК «Литератор» на коридоры, холлы и прихожие приходится более 20% площади квартиры. При этом в нем тоже имеются неудобные несущие конструкции. Меньше всех баллов набрал ЖК Sky House из-за большого количества квартир неправильной формы – с острыми и тупыми углами практически во всех комнатах.
Наличие квартир небольшого метража
Еще совсем недавно площади квартир в элитных домах начинались от 80-100 кв.м. Однако в последние годы значительно вырос спрос на компактные квартиры. Это связано с тем, что покупатели стремятся рационально использовать каждый метр, и не хотят переплачивать за покупку и последующее обслуживание «лишних» площадей. Кроме того, наличие в ЖК компактных квартир существенно снижает для потенциальных покупателей стоимость «входного билета» на рынок дорогой недвижимости. Благодаря этому, купить квартиру в элитном доме могут те, кто раньше не мог себе это позволить.
При составлении рейтинга эксперты компании «Метриум Групп» учитывали, насколько широк диапазон площадей квартир, представленных в различных ЖК. В тройку лидеров вошли объекты, предложения в которых способны удовлетворить потребности самых разных категорий покупателей. Первое место занял ЖК Barkli Residence, площади квартир в котором составляют от 43,7 до 222 кв.м (на сегодняшний день в этом комплексе представлены минимальные площади квартир в данном сегменте желья). На второй позиции – ЖК Barrin House – 58-394 кв.м. На третьей – ЖК «Литератор» с квартирами площадью от 71 до 297 кв.м. Далее следуют ЖК «Садовые кварталы» - 74-484 кв.м., ЖК Sky House – 77,9-177,5 кв.м и ЖК Knightsbridge Private Park – 146-636 кв.м.
Инфраструктура
Изучив заявленную инфраструктуру элитных новостроек, участвующих в рейтинге, эксперты компании «Метриум Групп» отдали наибольшее количество баллов объектам с обширной детской образовательной инфраструктурой. Это связано с тем, что среди покупателей дорогой недвижимости большую долю занимают семьи с детьми. Для них наличие в непосредственной близости от дома школ, детских садов, спортивных и игровых площадок является очень важным фактором при принятии решения о покупке.
Лидером рейтинга по этому параметру стал ЖК «Садовые кварталы». В этом проекте, включающем строительство четырех жилых кварталов, предусмотрена школа, три детских сада, центральная площадь с кафе и ресторанами, супермаркет, велнес-центр, предприятия сервиса, несколько бутиков, отделения банков, меховой холодильник и аптека. Таким образом, застройщик планирует реализовать концепцию «город в городе», когда большинство необходимых инфраструктурных объектов находится на территории ЖК. Вторую позицию в рейтинге занял ЖК Sky House. В нем планируется построить детский сад, детско-юношескую спортивную школу, спортивный комплекс с бассейном и футбольным полем, тренажерные залы, тир, детские игровые площадки, массажные и косметические салоны. «Бронзу» в разделе «инфраструктура» получил ЖК «Литератор», где предусмотрено размещение детского сада, кафе-ресторана, фитнес-клуба и продовольственного магазина.
На четвертой позиции – ЖК Knightsbridge Private Park. В нем будет открыт фитнес-клуб с бассейном, ресторан, клубная зона для досуга, и закрытые учебно-игровые помещения для детей. Пятую строчку занимает ЖК Barkli Residence с планами по открытию оздоровительного комплекса, объекта торговли, салона красоты, детского игрового клуба, отделения банка и офисных помещений. Замыкает рейтинг ЖК Barrin House, в котором предполагается открыть фитнес-клуб с зоной SPA, и детский клуб.
Стоимость
Принято считать, что на рынке недвижимости элитного и премиум- класса цена не играет «первую скрипку», как это бывает в случае с квартирами комфорт- и эконом-класса. Однако в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, фактор стоимости стал играть важную роль и для покупателей дорогого жилья. В последние месяцы из-за волнообразного роста курса доллара, многие девелоперы зафиксировали цены на недвижимость в рублях. Поэтому при составлении рейтинга экспертами «Метриум Групп» учитывалась именно рублевая стоимость одного квадратного метра.
В настоящее время самая низкая цена среди новостроек элитного и премиум-класса, находящихся в пределах ТТК, представлена в ЖК Sky House – от 280 тыс. рублей за квадратный метр. На втором месте - Barkli Residence, где минимальная стоимость квадрата составляет 383 тыс. рублей. Замыкает тройку лидеров ЖК «Садовые кварталы», где самый «дешевый» квадратный метр стоит 360 тыс. рублей. Далее следуют ЖК «Литератор» - 400 тыс. рублей и Barrin House – 416 тыс. рублей. Самыми дорогими на сегодняшний день являются квартиры в ЖК Knightsbridge Private Park, где стоимость «квадрата» начинается от 1,2 млн рублей.
Таким образом, по совокупности оценок по различным параметрам, победа в рейтинге безоговорочно присуждается ЖК Barkli Residence. Вторую строчку занял ЖК «Садовые кварталы». Третье место поделили ЖК «Литератор» и ЖК Sky House.
«В настоящее время рынок недвижимости элитного и премиум- класса – это рынок покупателя, а не продавца, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Дефицита предложений дорогого жилья нет: свободные квартиры есть как в уже готовых домах, так и в строящихся ЖК. Поэтому состоятельные покупатели стали тщательнее просчитывать целесообразность вложений в тот или иной объект. При принятии решения они рассматривают множество факторов, и высокий спрос существует только тогда, когда ЖК полностью соответствует их представлениям о комфортном жилье. Доказательством этого является тот факт, что в ЖК Barkli Residence - безоговорочном лидере нашего рейтинга - к настоящему моменту продано более 55% квартир. Хорошую динамику продаж демонстрируют и остальные ЖК, оказавшиеся на самых высоких позициях рейтинга».
