Эксперты компании «Метриум Групп» отмечают, что образ исконно элитного загородного направления в ближайшее время существенно изменится. Если в докризисный период концепция развития престижного западного сектора Подмосковья в большинстве случаев предполагала создание «анклавов» бизнес- и элит-класса, то сейчас здесь все чаще стали появляться проекты с более доступным уровнем цен. По прогнозам аналитиков, тенденция расслоения строящегося жилья по сегментам продолжится и станет ярко выраженной уже в следующем году.
В зону исследования аналитиков «Метриум Групп» были включены многоквартирные дома и таунхаусы, расположенные в Подмосковье в пределах 30 км от МКАД. С севера рассматриваемая зона ограничена Волоколамским шоссе, с востока – МКАД, с юга – присоединенными территориями Новой Москвы.
Основные трассы на данном участке: Новорижское, Ильинское, Рублево-Успенское, Можайское и Минское шоссе. Данные направления традиционно считаются наиболее престижными на рынке жилой недвижимости Подмосковья в силу сразу нескольких причин. Во-первых, западный сектор отличается благоприятной экологической обстановкой. Во-вторых, практически все расположенные здесь трассы обладают хорошей транспортной доступностью. В-третьих, запад Подмосковья отличается высокоразвитой инфраструктурой – как социальной, так и коммерческой. Все эти факторы в совокупности определяют высокий уровень комфортности проживания, который сложился на территории большинства населенных пунктов данного сектора.
На наиболее элитных направлениях рассмотренной локации (Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском) в большей степени развит загородный рынок коттеджей и таунхаусов. В то же время вдоль Волоколамского, Минского, Можайского шоссе активно ведется реализация проектов, предусматривающих многоквартирную застройку.
Рынок квартир
В границы исследуемой области полностью входит территория городов Красногорска и Одинцово, а также частично – Красногорского, Одинцовского и Истринского районов. В настоящий момент на первичном рынке здесь реализуется 60 жилых многоквартирных проектов. Общий объем предложения составляет около 11 тыс. квартир в 142 корпусах. Основное число проектов расположено в Красногорске (31,7%) и Одинцовском районе (31,7%). По количеству квартир в реализации лидирует Одинцовский район, на который приходится практически половина предложения (48%). На втором месте находится Красногорск (19,4%).
Особенностью многоквартирных проектов на данной территории является наличие ЖК элитного класса, например, «Парк Рублево», «Сколково Парк». Доля подобных проектов составляет 3,3%, квартир – 5,6%. Также здесь зафиксирована относительно высокая доля сегмента бизнес-класса – 26,2% проектов и 22,3% квартир. В качестве примера подобных комплексов можно привести ЖК «Арт», ЖК «Резиденции Сколково», ЖК «Да Винчи» и т.д. Тем не менее, основная часть предложения приходится на массовый сегмент жилья. К комфорт-классу относится 45,9% проектов и 48,3% квартир (ЖК «Павловский квартал», ЖК «Западное Кунцево» и др.), к эконом-классу – 24,6% комплексов и 23,8% квартир (ЖК «Дедовский», мкрн. «Немчиновка» и др.).
Бюджет покупки на рынке новостроек в зоне исследования варьируется от 1,78 до 51,66 млн рублей. Самый доступный вариант – студия площадью 29,7 кв. м – предлагается в ЖК «Эко-парк Нахабино» (1,78 млн рублей), который находится в Красногорском районе. Самая высокобюджетная квартира площадью 234,8 кв. м реализуется в комплексе премиум-класса «Парк Рублево», расположенном недалеко от МКАД и станции метро «Мякинино» на берегу Москвы-реки (51,66 млн рублей). Средневзвешенная цена квадратного метра в выборке составляет 93 300 рублей. Стоимость однокомнатной квартиры, в среднем, составляет 3,81 млн рублей, двухкомнатной – 6,75 млн рублей, трехкомнатной – 9,67 млн рублей.
Рынок таунхаусов
Сегмент таунхаусов получил широкое распространение на рынке загородной недвижимости Московского региона лишь в последние годы. Переломным моментом в становлении данного формата можно считать кризис 2008 года, который кардинальным образом изменил потребительские предпочтения покупателей. Таунхаусы, являющиеся альтернативой городской жизни в квартирах и в то же время отличающиеся более низкой стоимостью по сравнению с коттеджами, стали более популярными и востребованными на загородном рынке Подмосковья.
Сейчас на западном направлении МО в границах Минского и Волоколамского шоссе таунхаусы реализуются в 27 проектах, в число которых также входят и многоформатные поселки, расположенные в городах Одинцово и Красногорск. Общий объем предложения составляет около 1 тыс. таунхаусов. Основная доля сосредоточена в проектах на Новорижском шоссе – данное направление генерирует более 50% от общего объема предложения таунхаусов в западном секторе Подмосковья.
Учитывая природные характеристики западного направления Подмосковья, не удивительно, что большая часть таунхаусов относится к высокобюджетному сегменту. На долю бизнес-класса приходится 56% от текущего объема предложения. В качестве примера можно привести поселки «Александровский», «Западная Резиденция» и др. Доля таунхаусов премиум-класса составляет 21%. Они предлагаются в таких проектах, как «Резиденция Рублево», «Онегино», Park Avenue, «Никологорские дачи» и «Трувиль». Доля проектов комфорт-класса составляет 23% от общего объема предложения («Артек», «Кембридж»).
Стоимость таунхаусов западном секторе Подмосковья варьируется от 5,1 до 80,8 млн рублей. Наименьшая цена по общему бюджету покупки зафиксирована в поселках комфорт-класса «Артек» (3 очередь) и «Кембридж», которые расположены в 12 км от МКАД по Волоколамскому шоссе и 25 км по Новорижскому шоссе соответственно (5,1 млн руб.). При этом в последнем сейчас продается несколько таунхаусов по акции за 4,5 млн рублей при 100% оплате. Самый дорогой таунхаус - в проекте премиум-класса «Трувиль», в 25 км по Минскому шоссе (80,8 млн руб.).
«Как показало наше исследование, образ престижного западного Подмосковья, который давно сложился в сознании многих покупателей, сейчас активно меняется, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В большей степени это касается городской недвижимости. В отношении таунхаусов пока превалирует бизнес-класс, а рынок коттеджей по-прежнему насыщен элитными предложениями. Не обходит этот тренд и Рублевку. В прошлом году здесь вышел жилой комплекс комфорт-класса «Успенский» (девелопер – «ЭкоСтрой-Инвест»), в этом году стартовали еще два проекта того же сегмента – «Дом на Успенке» («Соцпромстрой») и Apila (Юит СитиСтрой). В следующем году планируется выход проекта «Мортона» рядом с Рублевским предместьем и Ильинским шоссе, где заявлено строительство панельного жилья. В следующем году на фоне экономического кризиса тенденция смещения предложения в сторону низкобюджетного жилья усилится. Поэтому квартиры по цене 80-90 тыс. рублей за кв. м и таунхаусы стоимостью 7-10 млн рублей, расположенные на самых элитных направлениях Подмосковья в пределах 20-30 км от МКАД, станут реальностью в самое ближайшее время.
Данная тенденция легко объясняется тем, что на ближнем западе Подмосковья до сих пор есть множество крупных землевладельцев (в том числе, Сбербанк, ВТБ), которые планируют развивать свои площадки. Однако если они будут реализовывать масштабные элитные проекты, то продавать их придется десятилетиями, поскольку покупателей, располагающих подобными суммами, больше не становится. А массовый сегмент на рынке недвижимости сейчас более «живой» – здесь самая высокая ликвидность и оборачиваемость денег».
