Специалисты аналитического отдела «МИЭЛЬ-Новостройки» рассмотрели основные направления развития первичного рынка Москвы и Новой Москвы в 2014 году и выделили наиболее значимые тенденции и изменения.
Предложение квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы
На первичном рынке жилья Москвы в «старых» границах более половины объёма предложения, как и в предыдущем году, сконцентрировано в сегменте бизнес. За счёт выхода большого объёма квартир в мкр. «Царицыно–2» на 10% выросло предложение в массовом сегменте. В Новой Москве тенденции прошлого года также сохранились - 51% площадей в реализации приходится на комфорт–класс, на втором месте объекты экономкласса.
В 2014 году объем предложения сохранился на уровне прошлого года, но произошли изменения в структуре предложения по территориальному признаку. На 21,8% сократился объём новых объектов в Новой Москве, в основном предложение пополнилось корпусами (146 объектов) в уже реализуемых масштабных комплексах, таких как город–парк «Переделкино Ближнее», город-парк «Первый Московский», ЖК «Борисоглебское» и других. При этом в продажу вышло 2 новых проекта – ЖК «Легенда», ЖК «Рассказово».
Почти в 2 раза больше корпусов поступило в продажу по сравнению с предыдущим годом в «старых» границах Москвы. Прежде всего, это связано с появлением новых площадок для строительства за счёт реализации программы реновации промышленных зон. Если в прошлом году в Москве более 60% вышедших проектов относились к классу комфорт, то в 2014 году тенденция поменялась: 41,7% приходится на экономкласс, а 42,2% на комфорт-класс.
На новостройки Новой Москвы приходится 32% объема предложения квартир, что на 5% меньше, чем в 2013 году. За год не произошло существенных изменений в структуре предложения по округам, на Новомосковский АО традиционно приходится больший объём – 25%. В «старых» границах Москвы по-прежнему лидирует ЮАО, на него приходится 17% реализуемой площади. Второе место занимает ЮЗАО, здесь зафиксирован один из максимальных приростов объема предложения за год – 83%. Тройку лидеров закрывает ЗАО – 9%.
Объём предложения апартаментов в 2014 году вырос на 46%, в основном за счёт прироста в сегменте бизнес. Как и в предыдущем году, наибольшая доля апартаментов на первичном рынке относится к бизнес-классу. В 2014 году рост предложения остался на уровне прошлого года, но если в 2013 году в основном выходили проекты бизнес-класса – 59,2%, то в текущем году на элитный сегмент пришлось 41,3%, а на бизнес – 37,9%.
За 2014 год структура распределения объема предложения апартаментов по округам изменилась: на первом месте САО – 38%, а ЦАО опустился на второе место – 30%. В Троицком АО в рамках жилого квартала «Троицкая Легенда» появился комплекс «Вилла Рива» с апартаментами.
«Стремительный рост количества проектов с апартаментами за последние годы заставил правительство ужесточить законодательство в этой сфере. Городские власти ввели запрет на строительство апартаментов как самостоятельных объектов; повысились требования к обеспечению социальной инфраструктуры. Всё это усложнит процесс получения разрешительной документации на строительство таких объектов, поэтому темпы их появления снизятся» - комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
Цены на квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы
В ноябре 2014 года средняя цена за квадратный метр в границах «старой» Москвы выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 15% и составила 242,7 тыс. рублей, в основном за счет изменения стадии готовности реализуемых объектов, планового повышения цен и вследствие девальвации. В Новой Москве рост цен составил 17%, прежде всего за счёт ажиотажного спроса в связи с экономической обстановкой в стране.
Традиционно наиболее дорогие квартиры предлагаются в ЦАО, где на рынке преобладают элитные проекты – средняя стоимость квадратного метра составляет 450 тыс. рублей. В тройку лидеров также входят ЗАО и ЮЗАО, где преобладают новостройки сегмента бизнес. Самая низкая стоимость квадратного метра наблюдается в наиболее удалённых от центра Москвы округах – Зеленоградский АО и Троицкий АО.
Темпы прироста стоимости квадратного метра за год в новостройках с апартаментами в «старых» границах Москвы и в Новой Москве совпадают – 12-13%. В проектах, расположенных в ЦАО, наиболее дорогие апартаменты со средней ценой кв. метра 581,5 тыс. рублей, а в Новомосковском АО наиболее бюджетные – 70,5 тыс. рублей.
«Цена на апартаменты существенно выросла по сравнению с аналогичным периодом, прежде всего за счёт повышения спроса на апартаменты в массовом сегменте. Существенное влияние также оказало ослабление рубля, так как цены во многих проектах установлены в валюте, хотя многие девелоперы стараются отказаться от этого или переходят на внутренний фиксированный курса доллара. Также стоит подчеркнуть, что на рост цены влияет изменение стадии строительства и изменение объема предложения» - добавила Софья Лебедева.
Спрос на первичном рынке Москвы
Одним из факторов, влияющих на спрос на рынке недвижимости, является сезонность. Наиболее активные периоды на рынке - это март-апрель и сентябрь-декабрь. Однако в 2014 году периоды всплесков покупательской активности были в большей степени обусловлены экономической ситуацией в стране.
«Ослабление рубля, нестабильность, возможное повышение ипотечных ставок подтолкнули покупателей вкладывать деньги в недвижимость с целью их сохранения. Прежде всего это касалось проектов массового сегмента. В проектах бизнес-класса спрос снизился, а в элитных держался стабильно, хотя в основном покупателей интересовали квартиры малых площадей. Помимо этого, в конце года покупатели предпочитали приобретать квартиры в проектах на высокой стадии строительства, чтобы избежать рисков» - комментирует Софья Лебедева.
