Количество земельных участков, подходящих для строительства недвижимости элитного и премиум-класса в престижных районах столицы сокращается. Эксперты Корпорации «Баркли» проанализировали, какие ресурсы остались у города, и где в будущем могут появиться новые элитные объекты.
Строить в центре Москвы элитное жилье, удовлетворяющее всем требованиям взыскательных покупателей, с каждым годом становится все сложнее. С 2009 года спрос на недвижимость элитного и премиум-класса в новостройках неуклонно рос, и темпы строительства набирали обороты. Только в 2014 году на рынок вышло сразу 12 новых объектов, в совокупности с которыми продажа одновременно велась в более чем 60 ЖК. Текущий объем предложения на первичном рынке жилья и апартаментов премиум- и элитного класса превышает показатель 2009 г. на 70%.
Впрочем, разговоры о дефиците земли в Москве ведутся почти десять лет, но девелоперы по-прежнему находят территории для строительства, и выводят на рынок новые проекты. В целом, площади резервных земельных участков в столице все еще исчисляются сотнями гектаров. Однако далеко не все из них подходят для строительства жилья элитного и премиум- класса. Какие направления будут осваивать девелоперы в будущем, когда в готовых и строящихся в данный момент ЖК будут проданы все квартиры?
1. Исторический центр
Резерв для строительства на самой престижной улице столицы – Остоженке – невелик. Свободными в этом районе остались всего несколько земельных участков. Аналогичная ситуация наблюдается и в других районах исторического центра. Подходящих участков для крупных многоквартирных комплексов не осталось. Например, на Петровке или Патриарших прудах появления новых объектов не ожидается. Максимум, что будет происходить в этих районах – это реконструкция старых зданий. Но так как средняя площадь подобных объектов - не более 3 тыс. кв. м., речь может идти только о появлении небольших клубных домов на 8-20 квартир.
Одним из новых крупных элитных кварталов в центре, стал ЖК «Полянка, 44», старт продаж в котором состоялся в 2014 году. Он расположен в 2 км от Кремля, в переулках Якиманки на территории площадью 1,58 га.
2. Районы в пределах ТТК
Высокий потенциал есть у районов, находящихся в пределах ТТК, например, у Пресненского, Таганского, Донского района, Дорогомилово, Марьиной Рощи и Бегового районов. К примеру, Донской район расположен не в ЦАО, а в Южном административном округе, между тем, это фактически продолжение центра, в частности района Якиманка. В непосредственной близости от него проходит Ленинский проспект – одна из главных артерий города. «По качественным характеристикам, комфорту и транспортной доступности жилье в этих районах не уступает объектам, находящимся в ЦАО, - говорит коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. – При этом покупка премиальной недвижимости в районах, находящихся за пределами Садового кольца, но в пределах ТТК, позволяет существенно сэкономить».
Благодаря наличию водоемов и парков, перспективными являются и районы на западе и северо-западе Москвы, вблизи которых возможна успешная реализация высококачественных проектов.
ЖК Barkli Residence, созданный одним из лучших в мире архитектурных бюро под руководством Роберта Стерна, стал пионером освоения «первой линии от центра». Высокие темпы продаж свидетельствуют о том, что жилье, находящееся вблизи от центра, востребовано покупателями. За год с небольшим в ЖК Barkli Residence продано более 70% квартир.
3. Промышленные зоны
В будущем власти планируют реорганизацию 30 московских промзон. Среди них – «Серп и Молот», «ЗиЛ», «Соколиная гора», «Нагатинский затон», «Павелецкая», «Воронцово», «Алабушево» и другие территории бывших крупных предприятий. Всего в московских промзонах власти одобрили строительство 8 млн кв. м недвижимости, около половины из которых будет отдано под жилье. Однако, несмотря на большое количество промзон, далеко не все из них подходят для строительства элитного жилья. Одни слишком удалены от центра, другие - не имеют хорошей транспортной доступности, третьи находятся в районах, не обладающих привлекательным имиджем. Но главная проблема состоит в том, что все промзоны занимают огромные территории. Полностью застраивать их элитным жильем девелоперам не выгодно - процесс продажи тысяч квартир и, следовательно, возврата вложенных средств, затянется на долгие годы. Строить на одной территории ЖК элитного и бизнес-класса также нецелесообразно. Ведь в последующем будет сложно объяснить покупателям, почему жилье, расположенное рядом в рамках одного проекта, настолько отличается по цене. Поэтому, скорее всего, на территории большинства промзон будут строиться комплексы комфорт- и бизнес- класса.
Появление объектов премиум-класса возможно лишь в единичных случаях на территории промзон, например, на месте таких заводов, как «Сакко и Ванцетти» на набережной Тараса Шевченко, ОАО «Трёхгорная мануфактура» в Пресненском районе, Московская тюлево-гардинная фабрика на Саввинской набережной и на Болотном острове, который девелоперы и риэлторы называют «золотым» и др. «Эти площадки расположены в самых престижных районах, вблизи от воды и обладают отличными видовыми характеристиками», - отмечает Екатерина Фонарева. – Поэтому они имеют высокий потенциал для строительства элитной недвижимости».
4. Набережные Москвы-реки
В декабре 2014 года власти обнародовали план реконструкции набережных Москвы-реки, реализация которого должна завершиться до 2035 года. Концепция освоения набережных предусматривает создание у реки общественных пространств, вокруг которых должны возникнуть микрорайоны с жилыми, торговыми, офисными и развлекательными объектами.
В мэрии предполагают, что благоустройство береговой территории, протяженность которой составляет 201 километр, даст положительный толчок для строительства жилья. В настоящее время в прибрежных зонах общая площадь построенной недвижимости составляет 22 млн кв.м., из которых на жилье приходится только 4 млн кв.м. Если концепция по благоустройству набережных Москвы-реки будет реализована, то объем жилой недвижимости здесь может возрасти до 30 млн кв.м.
Несмотря на то, что по сравнению с аналогичным жильем стоимость квартиры на набережной может быть выше на 20-25%, масштабной элитной застройки на берегах Москвы-реки не будет. «У покупателей дорогой недвижимости есть целый ряд требований к комфортному жилью, - говорит Екатерина Фонарева. – Далеко не все участки, расположенные на набережных, соответствуют этим требованиям, например, из-за имиджа района. На Павелецкой или Нагатинской набережной элитная недвижимость не будет пользоваться высоким спросом. Поэтому в целом в Москве подавляющую долю в строительстве вдоль реки будет занимать жилье комфорт-, бизнес- и даже эконом-класса. В качестве примера реализации бюджетного проекта вблизи набережной можно привести ЖК «Ривер Парк». При этом Саввинская набережная и набережная Тараса Шевченко обладают большим потенциалом с точки зрения строительства элитного жилья.
5. Реконструкция ветхого фонда
В Москве находятся сотни особняков, площадь которых в среднем составляет 800-3000 кв.м, а также множество других зданий ветхого жилого фонда. Старые дома с выбитыми стеклами и полуразрушенными фасадами можно встретить на самых престижных улицах города, например, на той же Остоженке. Однако снести их и начать новое строительство на освободившихся участках нельзя. Дело в том, что большинство зданий старой постройки имеют историческую ценность, и обременение в виде сохранения фасада. Решением этой проблемы является реконструкция, которая позволяет увеличивать площади застройки, не нарушая внешний облик здания.
Несколько подобных проектов уже успешно реализованы на столичном рынке элитной недвижимости. Например, ЖК «Резиденция Знаменка», ЖК St.Nikolas, а также ЖК Wine House, в котором старинный дом из красного кирпича 1888-1889 годов постройки реконструировали, и сделали центром композиции из семи новых клубных домов.
«С учетом темпов строительства и спроса на элитную недвижимость, наблюдавшихся в последние годы, подходящие земельные участки в Москве могли закончиться через 10-20 лет, - говорит Екатерина Фонарева. – Но события в экономике страны 2014 года отодвинут этот срок на неопределенное время. Спрос на недвижимость элитного и премиум- класса по-прежнему высок. Однако некоторые девелоперы, скорее всего, также возьмут «тайм-аут» и не будут спешить с запуском масштабных проектов. При этом, по нашим оценкам, при отсутствии нового предложения текущего объема на первичном рынке элитной недвижимости Москвы должно хватить не менее чем на 5 лет.
Впрочем, потенциал рынка очевиден: строительство элитного жилья не остановится никогда. Во всех мегаполисах мира, где, кажется, что нет ни метра свободной земли, все равно периодически появляются новые объекты. Так будет и в Москве. Предполагается, что в 2015 году на рынок выйдет около 3-5 новых элитных ЖК. А в перспективе рынок увидит еще много разнообразных и интересных проектов в разных районах Москвы».
