Несмотря на нестабильную экономическую обстановку в России и пессимистичные прогнозы экспертов, кризис может стать серьезным толчком к развитию рынка недвижимости. К такому выводу пришли участники Круглого стола «Рынок недвижимости: стратегии выживания в условиях кризиса», организованного компанией ORDO Group, Международным университетом в Москве и Вольным экономическим обществом. На мероприятии, прошедшем 3 февраля в Москве, выступили Кирилл Проскурин, замминистра Стройкомплекса МО, Юрий Кормош, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков, Александр Лукин, заместитель руководителя столичного Департамента конкурентной политики, а также представители ведущих риэлтерских и девелоперских компаний, чиновники и ученые.
Мероприятие открыл Альгирдас Манюшис, декан Факультета менеджмента Международного университета в Москве, который напомнил собравшимся о том, что российский рынок недвижимости переживает уже не первый кризис. Многие игроки этого сектора экономики пережили и 1998 год, и 2008-2009 годы. В своем приветственном слове профессор отметил, что залогом выживания компании в любой кризисной ситуации является высококвалифицированный персонал. И если раньше в России не существовало полноценных образовательных программ, готовящих профессиональные кадры, то теперь на базе МУМ совместно с компанией ORDO Group ведется обучение по курсу «Профессиональный участник рынка недвижимости» с возможностью получения диплома MBA.
Первые выступления в рамках круглого стола были посвящены состоянию рынка ипотеки. По словам Марины Малайчик, в недавнем прошлом заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сегодня около половины российских домохозяйств или примерно 26 млн человек нуждаются в улучшении жилищных условий, из них около 30% могут себе это позволить с привлечением ипотеки на рыночных условиях или по социальным программам. Однако в текущей ситуации, когда ключевая ставка Центробанка РФ находится на уровне 15% годовых, ставки по ипотеке для подавляющего большинства заемщиков являются запретительными.
При этом Марина Малайчик отметила, что снижение объемов выдачи ипотеки негативно скажется на всем рынке недвижимости в целом. И для поддержания отрасли необходима помощь государства. Эту тему подхватил Юрий Кормош, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков. Он рассказал, что сохранить темпы развития рынка жилищного строительства на уровне 2014 года возможно при инвестициях в это сегмент на уровне около 610 млрд руб. Сейчас в правительстве РФ рассматривается вопрос о выделении 400 млрд рублей на поддержку ипотеки. Причем скорее всего из этой суммы будет производиться фондирование розничных банков под 10% годовых, а те, в свою очередь, будут выдавать ипотечные кредиты населению под 13% годовых.
Такую же цифру назвал и Кирилл Проскурин, заместитель министра строительного комплекса Московской области. Он заявил, что кредиты на покупку квартир в новостройках под 13% годовых будут выдаваться уже в апреле-мае текущего года.
На сегодняшний день, по словам К. Проскурина, на рынке новостроек Московской области сегмент жилья эконом-класса составляет примерно 10-11%. При этом стоимость 1 кв. м в ближнем Подмосковье составляет от 60 до 120 тыс. руб., что выше доступной цены. По его мнению, жилье эконом-класса должно стоить 40-45 тыс. руб. за 1 кв. м, таким образом, стоимость квартиры площадью 30 кв. м может быть установлена в пределах 1,35 млн руб. Однако замминистра оговорился, что подобные цены возможны для дальнего Подмосковья, ближе к Москве такие условия вряд ли реалистичны.
Бурную дискуссию вызвала ситуация вокруг валютной ипотеки. Юрий Кормош высказал мнение, что компенсировать потери заемщиков, бравших кредиты на покупку жилья в долларах, должны не банки, а государство. Причем помогать нужно не всем, а только тем, кто действительно нуждается. Вице-президент АСР привел в пример инвестора, который взял валютную ипотеку на покупку сразу 10 квартир. По его мнению, в подобной ситуации ответственность за свои действия должен нести исключительно сам инвестор.
Однако Марина Малайчик заявила, перекладывать ответственность на государство не совсем корректно: получается, что риски заемщиков будут покрываться за счет рядовых налогоплательщиков. При этом она сделала оговорку, что без помощи государства все равно не удастся обойтись.
Интересную позицию по этому насущному вопросу обозначил Владимир Трибрат, управляющий партнер Billion Estate. Он считает, что убытки, которые сейчас несут те, кто брал валютную ипотеку в последние 3-4 года, - это «плата за обучение, за повышение экономической грамотности». По мнению специалиста, валютным ипотечникам сейчас нужно договариваться с банками о кредитных каникулах и пережидать кризисный период. Более того, Владимир Трибрат считает, что можно сегодня брать ипотеку в долларах при курсе 70 рублей за единицу американской валюты. Потому что в долгосрочной перспективе такой заемщик может оказаться в большом плюсе.
От обсуждения ипотеки дискуссия сместилась к девелопменту. По этой теме выступил Алексей Сидоров, директор по развитию Kalinka Group. Он сделал прогноз о том, что в ближайшей перспективе игроки рынка будут вынуждены замораживать свои проекты. В первую очередь это коснется тех объектов, которые сегодня находятся в бумажной стадии, и тех, под которые девелоперы не успели привлечь финансирование. По оценке эксперта, заморозка коснется порядка 30% проектов, однако большинство из тех, которые уже строятся, вероятнее всего будут завершены.
Алексей Сидоров также посоветовал игрокам рынка не заниматься стратегическим планированием, так как развитие ситуации в экономике предсказать очень сложно. По его словам, «лучше делать небольшие тактические шаги».
Андрей Игнатов, генеральный директор коммуникационного агентства Kestler&Wolf считает, что в 2015 году снова возникнет кризис недоверия к рынку недвижимости, при этом волна негатива коснется всех игроков. Поэтому для серьезных участников рынка важно в момент кризиса отстраивать свою репутацию от падающего рынка, даже использовать эту возможность. Он привел несколько кейсов антикризисного PR, осуществлявшегося в периоды предыдущих кризисов и сделал вывод о том, что серьезный и продуманный подход к имиджу компании может помочь игрокам рынка не только не потерять, но и выиграть во время общего спада деловой активности.
Практическую рекомендацию, как девелоперам пережить кризис, дала Ирина Рукина, декан факультета «Управление крупными городами» Международного университета в Москве. Она рекомендовала игрокам рынка недвижимости обратить внимание на строительство доходных домов. В перспективе этот сегмент жилья будет крайне востребован у тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, но не имеет возможности приобрести квартиру. По ее мнению, целесообразнее всего доходные дома строить на территории бывших промзон. А для того, чтобы заинтересовать девелоперов, чиновники могли бы менять назначение земли под жилое строительство, но сохранять кадастровую стоимость на уровне, установленном для промышленных территорий, которая примерно в 2,8 раза ниже.
В свою очередь, представители власти, принимавшие участие в круглом столе, заявили о готовности поддерживать бизнес в текущих условиях. Александр Лукин, заместитель руководителя столичного Департамента конкурентной политики пригласил бизнесменов к участию в торгах по покупке и аренде городского недвижимого имущества. По его словам, это возможность удачно инвестировать средства и приобрести недвижимость по цене на 15% ниже рынка. По словам А. Лукина, сейчас в продаже находится 285 помещений суммарной площадью 58 тыс.кв. м, в аренду предлагается чуть более 400 объектов площадью 100 тыс. кв. м. Всего в Москве заявлена 791 процедура по продаже госимущества. Наибольшим спросом по данным департамента, пользуются продаваемые помещения площадью от 50 до 100 кв.м. и предлагаемые в аренду – площадью 100-150 кв.м.
В финале мероприятия Кирилл Проскурин заявил, что правительство Московской области намерено улучшать инвестиционный климат в регионе и предоставлять бизнесу значительные льготы. «Для инвесторов важно услышать, есть ли у государства воля к преодолению кризиса. Она есть. И сегодня мы готовы преодолевать кризис вместе», - заявил заместитель руководителя подмосковного стройкомплекса.
«Прошедший круглый стол показал, что никто из игроков рынка недвижимости не собирается опускать руки. Несмотря на то, что многие участники дискуссии высказывали пессимистичные прогнозы, в целом настроение бизнес-сообщества вряд ли можно назвать подавленным. Все готовы работать, искать выходы из сложившейся непростой ситуации. И есть некое внутреннее убеждение, что этот энтузиазм поможет рынку недвижимости с успехом пережить очередной кризис», - резюмирует Юлия Царан, генеральный директор и совладелец компании ORDO Group.
В Круглом столе также приняли участие Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании URBAN Group, с темой «Принципы бизнес-стратегии надежного застройщика»; Николай Девятилов, генеральный директор компании PRAEDIUM, с темой «Рынок офисной недвижимости в новой реальности»; Виктор Мороз, профессор кафедры налогового консультирования Финансового университета при Правительстве РФ, с темой «Налогообложение недвижимости в период экономического кризиса 2014-2015 годов»; Иван Новицкий, комиссия по земельным отношениям Мосгордумы, с темой «Особенности регулирования земельных отношений в Москве»; Елена Радченко, главный эксперт Некоммерческого партнерства «Европейская коллегия экспертов по управлению имуществом и оценке", с темой «Оценка недвижимости в условиях кризиса»; Ильдар Шайхутдинов, директор Института финансового развития бизнеса, с темой «Возможности роста капитализации строительных компаний в условиях кризиса: оценка нематериальных активов»
Справка о компании ORDO Group
ORDO Group - объединяющая структура Группы Компаний ORDO.
Первые из компаний структуры ORDO начали свою деятельность более 12 лет назад. На сегодняшний день холдинг ведет работу над проектами общей стоимостью около 2 млрд евро и суммарным объемом сделок за последние 5 лет около 7 млрд евро, имеет в управлении активы более 100 млн евро.
С 2014 года штаб-квартира ORDO Group базируется в Москве.
Для покупателей и продавцов в России и странах СНГ ORDO Group предоставляет весь спектр работ и услуг, связанных с приобретением, продажей и обслуживанием жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса, а также консалтинг в сфере жилой, офисной, торговой, гостиничной, складской недвижимости, земельных участков и инвестиционных проектов.
